40年商辦公寓可改民用水電！合肥即將跟進，9大擬定政策曝光！

南京發布租賃新政：

租購同權！商改住！享用民用水電！
統一安排入學！

商辦用房的春天來了

南京已經公布，合肥還會遠嗎？

一、南京新政：租房統一安排入學

商業用房改租賃，享民用水電！

8月18日，南京市正式發布了《南京市住房租賃試點工作方案》。圍繞培育市場主體、搭建服務監管平台、籌集租賃房源、規範市場秩序等內容，全面推進住房租賃試點工作。重點內容如下：

試點商業用房改建為租賃住房。房地產開發企業提出改建方案、按一定程序徵得相關利害關係人書面同意、報屬地區政府（園區管委會）和市相關主管部門初核，屬地區政府（園區管委會）、江北新區管委會評估區域內商業、商務辦公總量確實過剩的：

按照「一事一議」原則，報經市政府批准后，允許將位於城市中心、副中心以外、庫存量大、位於捷運站點周邊、生活配套完善的已建成、未銷售、未經營的商業用房，在滿足採光、通風、衛生、消防、安全等基本居住條件的前提下，以幢或單元為基本單位，按規定可改為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，按相關規定完善用地手續，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行！

改建房屋由房地產開發企業轉為自持物業並用於出租，不得分割轉讓。鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房；改建后的租賃住房，水電氣執行民用價格，並應具備消防安全條件。

➤ 南京市戶籍承租人子女，按照南京市學前、義務教育階段招生入學政策接受教育。

➤ 符合南京市外來務工人員隨遷子女義務教育入學政策的非本市戶籍承租人，由各所在區教育行政部門統籌安排其隨遷子女在居住區內享受義務教育。

➤ 符合條件的承租人可以享受醫療衛生等國家規定的基本醫療公共服務。

結合實際情況，適時研究出台符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權力清單，逐步實現購租同權，特別是在義務教育、基本醫療、計劃生育、公共衛生、健康促進、基本養老、就業服務、社會保障、社區事務、科技申報、住房保障和公積金提取等方面。

➤ 落實國家支持住房租賃消費的優惠政策措施，引導居民根據自身經濟負擔能力，合理選擇租房解決居住問題。

➤ 落實本市無房職工提取住房公積金支付房租政策，建立提取、支付綠色通道，簡化辦理手續。

➤ 繼續完善公共租賃住房貨幣化政策。

通過劃撥方式，加大租賃住房供地力度，新增一批租賃住房房源。

出讓面積超過5萬平方米的部分新增住宅用地出讓時，將配建5%保障性住房（含租賃性住房）納入出讓合同條款，建成后與出讓用地競價達到最高限價后競建的保障性住房（含租賃性住房）一併無償移交給政府指定部門或機構。

➤ 成立住房租賃管理聯盟。發揮行業自我管理作用，加強行業自律。

➤ 建立住房租賃企業備案制度，規範行業管理，加快行業發展，推進住房租賃企業規模化、集約化、專業化運營，形成大、中、小住房租賃企業協同發展格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。

➤ 引導、協調各銀行業機構創新貸款方式，加大對住房租賃企業的信貸投入，發揮信貸支持主渠道作用。

➤ 協調國家政策性銀行和部分商業銀行安排一定貸款額度，對從事租賃住房建設的房地產開發企業，提供長期貸款支持。

➤ 支持符合條件的規模化住房租賃企業利用發行債券、不動產證券化等融資工具拓寬融資渠道。

➤ 積極支持並推動發展房地產投資信託基金。對將已竣工的庫存商品住房轉化為出租房屋的房地產開發企業，金融機構給予貸款支持。

開發商自持住房用於出租 產權不得轉讓

➤ 在中心城區商業、辦公、就業密集區域周邊或者工業園區、產業園區集中區域：選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項目，在出讓時土地用途直接明確為「租賃住房用地」，所建住房全部由房地產開發企業自持，用於長期租賃。

➤ 企業自持商品住房：應全部用於租賃，不得分割轉讓，不得改變用途，企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致，對外出租單次租期原則上不得超過10年。上述要求在土地出讓合同中予以約定，並在不動產登記文書中註記「不得分割轉讓、不得改變房屋用途」。

➤ 支持和鼓勵居民出租閑置住房，提高居民財產性收入，政府提供租賃服務平台和規範化服務，個人出租住房實行免費登記備案制度。

➤ 鼓勵住房產權人與專業化的住房租賃企業、經紀機構通過簽訂委託合同，建立長期穩定的合同關係，由住房租賃企業作為出租人出租房屋，保障產權人正當權益。引導和推廣租賃雙方使用規範化租賃合同。

➤ 支持住房租賃企業與開發企業合作，通過購買或租賃閑置房源，開展住房租賃業務。

《方案》提出：

➤ 南京市將建立全市住房租賃服務監管平台，平台將積極整合房源信息，將我南京市規模化住房租賃企業、大型房地產經紀機構和個人房源信息全部納入該平台。

➤ 通過該平台推行租賃合同網上籤約，規範租賃雙方和中介機構行為。

➤ 同時實現網上辦理租賃登記備案，完善統計分析、市場監測功能。

➤ 藉助該租賃平台，實現租賃服務監督延伸到社區。

租賃新政傳遞的幾大信號

❶ 租賃政策鼓勵國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、辦公用房等改建為租賃住房。

❷ 新政使得開發企業成為大房東，非商品住宅去庫存的步伐將會加快。

❸ 該政策明確界定了「租購同權」的含義，使得更多人享受到公共服務。

❹ 不僅僅是南京，以廣東租售同權政策落地為起點，到當下作為全國有代表性北京，也同樣發布了「租房落戶」的新政，租賃的大潮已經來襲，我們將從商品房時代進入租賃時代。

❺ 合肥未來也將跟進這一政策，以緩和當前房價過高，供求不平衡的矛盾，和非商品住宅庫存壓力過大的局面，也會有更多的人將享受到新政帶來的福利。

二、合肥商辦政策已擬定

9大內容提前曝光

為了進一步學習先發地區在住房租賃試點城市建設方面的經驗和做法。合肥市房產局分管副局長率隊去赴廣州、佛山等地學習考察，完善相關政策。

由此可以看出合肥的租賃新政可能會在下半年出台看，作為國家住房租賃試點城市之一，合肥的政策會及時出台，該政策除了租房可以享受學區之外，還有一條大家同樣也非常關注，就是非住宅性商業改租賃、享民用水電的重大政策！

近期，安徽還將出台商業去庫存的實質性政策，合肥一大波新政即將來襲！據8月14日消息，政府已制定了商業去庫存實施意見，實際政策已擬定，將伺機公布！

※ 去庫存文件

根據市場星報獲得的消息，從相關機構獲悉，繼淮北、蚌埠、池州等地出台非住宅商品房去庫存相關政策之後，合肥版實施意見也呼之欲出，實際政策已擬定、伺機公布。

該文還表示：今後，在合肥凡是購買公寓（存量商住公寓或酒店式公寓）的，或可享受與該區域住宅同等的入戶、上學、就醫等政策。

1、可入戶、上學，享民用水電、住宅契稅

鼓勵個人購買存量商住公寓或酒店式公寓。

✔ 凡是購買公寓的，可享受與該區域住宅同等的入戶、上學、就醫等政策。

✔ 公寓用房的契稅按照住宅的稅率進行徵收。

✔ 生活用水、用電等按照住宅的費率收取。

2、鼓勵銀行加大貸款支持力度

鼓勵各銀行業金融機構在國家統一信貸政策的基礎上，加大對個人購買商業、辦公等非住宅商品房的貸款支持力度，加快放款速度。

✔ 各銀行對非住宅商品房房貸規模的大小和審核效率將作為選擇物業維修基金等資金存放銀行的參考依據。

3、徵收補償金購買40年公寓可獲補助

個人因房屋被徵收選擇貨幣化補償的（包括購房券和貨幣補償），可以使用補償資金購買非住宅商品房。

✔ 使用補償資金購買非住宅商品房的，由當地政府給予被徵收房屋評估價值5％的安置補助。

嚴格限制非住宅庫存壓力較大區域的非住宅用地供應。

✔ 商業、辦公等非住宅商品房去化周期超過48個月的縣區，要暫停同類土地的供應。

✔ 暫緩非住宅用地的改造，對尚未列入房屋徵收計劃和土地收儲計劃的建設項目進行全面梳理，

✔ 規劃為商業辦公等非住宅用地的建設項目暫緩列入改造計劃。

要根據經濟規模、人口規模、產業規模、消費規模等因素，加快編製商業布點規劃。

✔ 做好與城市總體規劃、房地產業發展規劃、土地利用規劃的銜接、優化住宅小區內的非住宅配建方式，

✔ 減少單個住宅小區的商業用房配比，分片區或組團對住宅小區的商業用房進行統一規劃、集中布局、實現共建共享。

6、商辦房可改造為保障性住房

合肥將對符合條件的商業、辦公用房，可以由政府或其他投資者收購或長期租用。

✔ 在符合城鄉規劃、不改變原建築外觀、確保安全的前提下，可以改造為教育培訓、幼稚園、養老等公共服務用房，也可以改造為酒店式公寓以及用於社會化養老、文化、旅遊、大學生創業、體育產業等其他符合條件的經營性、公益類用房。

✔ 對符合條件的非住宅用房，可以由當地政府進行收購，作為保障性住房使用。

✔ 由企業註冊地政府給予20000元的租房補貼，

✔ 分兩年補貼到位。

8、鼓勵開發商租售並舉

鼓勵房地產開發企業從單一的銷售模式向售租並舉的投資模式轉變。

✔ 鼓勵房地產開發企業成立專業租賃公司並將庫存的非住宅商品房轉化為自持物業開展房屋租賃業務的，

✔ 憑所繳納增值稅憑證由當地縣區政府給予留存部分30％的補貼。

9、統一商辦庫存統計口徑

統一商業、辦公類房地產庫存的統計口徑。

✔ 房地產開發企業明確自持不予銷售的、已對外出租經營的、已辦理在建工程抵押或房屋抵押且依法不能預售的、已通過招租方式對外租賃的商業、辦公等房屋面積，在自持、租賃、抵押招租運營期間，不計入庫存統計範圍。

三、如果合肥成住房租賃試點城市

將有這些好處！

如果合肥成為住房租賃試點城市，那麼對於商辦產品來說的確是一個好消息，商業用房改租賃住房，應該有下面幾大好處：

降低合肥居住成本：

商辦產品的一大劣勢是水，電，氣通通按商業標準收取，如果按照居民標準執行，那住房/租房的成本將大大降低。

有利於合肥商業庫存的銷售：

商辦產品在很多城市都是老大難問題，合肥也是一樣。「這肯定有利於幫助商業地產去庫存和增加租客可選房，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，適合目前市場的需要。」某業內人士表示。

租購同權有望提高公寓業主放租的積極性，將豐富市場房源，解決房源短缺的問題，在緩和供求矛盾后就能夠起到穩定租金的作用。

繁榮合肥租賃市場：

此舉除了能緩解去庫存壓力，另一方面也能繁榮租賃市場，尤其對年輕人來說，房源多了以後，相應租金有可能會降下來，對年輕人買房之前的過渡是很有幫助的。

另外，許多就業大學生收入不高，購房支付能力不足，主要靠租房解決住房問題。培育和發展住房租賃市場，讓城鎮居民家庭更自由地進行租買選擇，可以更好地解決城鎮居民住房問題，提升城鎮化質量。

合肥學區房更受寵：

如果合肥未來真的成為租賃試點城市，那麼本就吃香的學區房勢必更加火熱，這隻能造成合肥好的學區房價格繼續走高，好的學區房仍然一房難求。

四、政策利好下

合肥這些商辦用房會火

儘管在大形勢上已經十分利於商辦的去化，但是如果商辦具有以下幾個條件，那麼一定會更受歡迎。

1地處繁華中心。

一般地處繁華中心地段的商辦公寓，對於自住來說，配套齊全、生活便利；對於投資來說，租金高，收益好。

2周邊寫字樓等辦公就業場所聚集。

商辦公寓一般面臨的消費群體多為年輕的白領階層，無論是出售還是出租，這類人都是中堅力量。如果周邊多寫字樓等辦公場所的話，意味著消費市場更為廣闊。

3位於捷運口。

住宅也好、商辦也好，捷運永遠是附加值最高的要素。尤其是商辦的主要消費人群——白領，捷運對他們來說是最重要、最常用的交通的方式之一。

4產品具有顯著亮點。

這裡所提到的顯著亮點可以是同比價格最低、也可以是產品設計獨特、地段稀缺、戶型前衛等等。

當前合肥樓市上，商辦公寓也不在少數，有賣得好的也有賣得不好的，其實大多數產品本身差異不大，起決定性因素的是地段。但是假如地段不佔優勢的能夠再產品上多做功夫，也可以彌補不足，取得成功。

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租賃新政將要在全國蔓延開來，更是印證了「房子是用來住的，不是用來炒的。」未來，樓市將逐漸向租購併舉的二元格局邁進！更多的人將有房住，更多的孩子將有學上，公共資源將最大程度惠及大多數人！