餘杭第一賣地大戶，申遺"加速度"下，這個板塊會是剛需福地么？

今年以來，有錢也買不到房已然是一個正常的現象了。「全款的裡面走，按揭的別堵門口，公積金的把車挪走。」這個人盡皆知的段子，道盡了杭州樓市各種買不到的尷尬現實。

便宜的買不到，貴的買不起。在房價遍地3萬＋的市場行情中，原本應是最有挑選餘地的剛需客反而是成為了最為尷尬的一個群體。

《聖經》上說「上帝為你關上一扇門，也必定會為你打開一扇窗」。之於剛需客，如果說主城區是那道關上的「門」的話，那良渚或許就是那扇偷偷打開的「窗」。

一個多禮拜前餘杭土拍會上，以0.02%溢價率「爆冷」出讓的良渚古墩路北地塊，著實讓剛需們群情振奮。這不算離譜的地價，讓他們繼續保留著買得起房的希望。

文/浙江在線·住在杭州網

浙江在線記者 盛哲徽 陳行利

2017餘杭土拍大戶

未來供應量至少還有100萬方

說良渚燃起剛需購房的希望，別誤會，這麼說完全是建立在良渚相對充裕的供應量上的，倒並不是說這裡的房子不用搶。

良渚究竟有多少供應？我們來看下數據：

據浙報傳媒地產研究院數據顯示，截至目前，良渚顯性的庫存還有11.2萬方。

圍擋後為融信良渚地塊

有人可能會說，這個量似乎並不大啊。是的，但注意這隻有顯性庫存。

重點在潛在庫存量，即在顯性庫存的基礎上，再加上在售項目未領出預售證的部分和待售項目。這個數字是多少呢？

至少100萬方！像北大資源·頤和江南、勸學里、竹徑雲山、夢溪里等項目，其未上市面積均超過了10萬方。而且，這個數字還只是記者的不完全統計。

以今年區域住宅的平均成交面積108方計算，未來2-3年，良渚板塊內至少還會誕生9000多套住宅。雖然這個演算法並不一定科學，但也在一定程度上說明了板塊供應的充足。

另外，記者統計發現，截至目前，餘杭區共出讓宅地43.2萬方，其中良渚就佔了14.5萬方，佔比高達33.6%。

可以說，良渚是今年餘杭土拍市場的第一大戶。龐大的土地供應量，也預示著良渚未來充足的新房儲備。

核心區房價破2萬

一二手房價格倒掛

與杭州許多熱門板塊一樣，良渚的房價在過去的一年多里也出現了巨變。

作為後起之秀的良渚新城單元，是目前良渚各大板塊中價格最高的，房價普遍在20000元/平米以上，這裡集中了包括萬科·未來城、萬科·桂語里、融信·瀾天在內的幾個熱門樓盤。

融信瀾天項目施工現場

萬科·未來城租售中心的一位資產管家告訴記者，萬科未來城目前的二手房均價已經在25000元/平米以上，而二期桂語里的小高層，目前的二手房不含雙稅的價格就已在26000-27000元/平米左右。

受調控的影響，新房在售的融信·瀾天反倒是最便宜的，上一批高層的成交均價大概為20000元/平米。

「下一次開盤目前還不確定會不會漲價，如果說還是這個價格的話，那可以肯定的，三成的首付比例肯定是不夠的，至少也要六成吧。「項目的銷售如是說。

和昌府沙盤

相比之下，104國道以北的良渚新城配套單元，也就是早幾年人們印象中的那個良渚（良渚第一批商品房就聚集在這個片區）其新房的選擇要多一些，崑崙華府和和昌府都還有不少未入市的房源，兩個樓盤的均價都在20000元/平米上下。

和良渚新城單元一樣，這裡的二手房價格同樣超過了新房，像大約五六年前交付的幾個樓盤，九衡公寓、玉都楓景名苑、美都望城這些，掛牌價都已在20000元/平米以上。

與良渚新城一脈相承的良渚文化村，價格也已普遍在20000元/平米以上。像探梅里、柳映坊、秋荷坊等，均價都已在25000元/平米左右。而偏遠一些的七賢郡、錦雲坊等，價格則在19000—22000元/平米這個區間內。

從遍地萬元房到兩萬出頭

是什麼在支撐良渚房價？

從曾經的遍地萬元房，到如今的普遍2萬出頭，良渚的房價在近年來完成了「三級跳」。有人質疑：良渚的房價是不是步子跨得太大了？

如果縱向和自身相比的話，這話似乎沒毛病，然而必須看到，在這兩年的時間裡，並不僅僅是良渚，杭州幾乎所有的板塊都完成了價格體系的重塑。

而在這當中，若要比較利好的密集程度以及配套的推進速度，少有幾個板塊是能和良渚相匹敵的，尤其是在餘杭區。

捷運2號線站點施工現場

也就是說，相比於哪些單純靠行情拉動的板塊，良渚價格的跳漲要有支撐的。其房價逐漸上升的背後，是申遺大潮下，配套、規劃實打實的升級。

永旺夢樂城

捷運2號線西北段預計今年年底將實現通車，屆時，良渚也即將進入捷運時代，享受捷運帶來的巨大紅利；已經進駐的夢棲小鎮，今年將繼續實施擴建，力爭今年年底前投入使用。

除此之外，浙大創新創業孵化基地也已簽約入駐，據悉，浙大創新創業產業園，將建設以浙江大學教師校友創新創業項目為主體，以新材料、新技術、新商業產業集聚為特色的新型高科技產業園區。

夢棲小鎮邱家塢區塊改造工程

除此之外，良渚新城的其他配套亦在同步更新中，華潤萬象城、樹蘭醫院、萬科未來之光等大項目接踵而至。

值得一提的是美院良渚校區，校區位於在建的捷運2號線終點站良渚站附近，總建築20萬平方米以上，預計今年啟動建設，最快在2020年9月招生開學。

另外，還需要看到的是，儘管良渚這兩年的房價變化很大，但由於起點較低，其售價一直未突破3萬元/平米，而今年板塊的地價又沒有出現大幅度的抬升，從而使得房價減少了一個飛漲的抓手。因而可以明確，在短時間內，良渚依然還會是一個偏剛需的板塊。

在主城區遍地三萬+樓盤，且依然買無可買的情況下，處在上升通道中且供應充足的良渚，或許不失為是剛需置業者的一個選擇。

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