金九銀十俱往矣，房價漲跌還看今朝！

買房最佳時機的「金九銀十」又要到來了，不僅開發商將加大推盤、促銷力度，購房者也認為這是買入房產的好時機，真的嗎？而事實上購房者和投資者把利益綁在開發商身上、按照開發商的節奏去買房的時候，出發點可能就錯了。那麼應該如何看待「金九銀十」這樣的樓市現象呢？

起底源流：金九銀十是造勢造出來的！

不知道什麼時候開始，「金九銀十」成了房地產購買和投資的時間法則，真是讓人啼笑皆非；筆者追溯幾年前的信息，發現「金九銀十」的說法多見於房產廣告，與投資原理、投資規律並沒有聯繫。

可以說，「金九銀十」就是業內約定俗成的一個說法，就像「雙十一」「六一八」一樣；如果非要找到原因，也無非是經歷了炎熱的夏季，走向了收穫的秋季，消費心理上說也是到了「花錢買點什麼」的時候了，而且年底銀行重在回款，貸款審批慢，十月也是一年之中購買房產的時間節點。

從開發商的角度看，同樣也會考慮到年底前沖業績的問題，而年末信貸收縮，無疑讓開發商也會抓住十月這樣的機會。所以說，只不過是人為造出一個「買買買」的概念，跟房產投資、剛需買房、跟房產收益並沒有直接關係。

數據打臉：銷量並沒有傳說中高

拋開投資時機是否合理，那麼「金九銀十」實際購買情況又如何呢？

綜合1999至2016年，全國樓市的平均銷量來看，真正的樓市交易最高點發生在年底；其實想想購房過程也可以理解：金九銀十廣告打出去了，購房者開始看房；但房子不是去超市買速食麵，購房者勢必要反覆考量、細細比較，再加上貸款審批的時間，最終成交時間勢必會往後拖。

（數據來源：WIND 時間起始：1999年-2016年）

五限凍房：樓市必然分化

此外，今年的所謂「金九銀十」與往年還有根本上的區別，那就是適逢五限。第一、在房價高企時，市場情緒敏感，稍有波動就會出現起伏；第二、市場交易在限制之下遇冷，無論是房產銷售政策，還是房貸政策都進一步縮緊，難以從資金層面支撐銷量迅速增長；第三、前期房價上漲超出了一般購房者的購買力，市場觀望情緒嚴重，與其關心「金九銀十」能不能買到房，購房者更關係的是房價是否有鬆動的空間。

抄底思維：恐怕將來變墊底！

或許有人會說，如果真的市場沒有那麼熱，豈不是抄底好時機。這種想法未免過於簡單。

首先，從開發商的角度說，搭不了「金九銀十」的順風車也就罷了；為了賣房而盲目降價，很可能帶來多米諾效應，房價大幅下跌——這可不是開發商想看到的。因此，即便成交不給力，房價也不會在這期間出現下行趨勢。

其次，從購房投資角度說，買房是為了盈利，著眼點在於最終能賺多少；要知道，今年你買的便宜，未來可能會更便宜；今天你買下開發商九牛二虎之力才賣掉的房子，未來你若想套現，恐怕用出洪荒之力也賣不掉了。

因此買房的時機，並非看「金九銀十」「紅五月」之類的噱頭，而真正要從租金回報率、投資回報率、市場趨勢，人口增長率等市場因素，結合房地產投資原理去研判市場，從而找到最佳的買入點；盲目輕信金九銀十，真金白銀變成一時無法套現的建築物就需要掂量掂量啦！

本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，外國專家局澳籍專家資質，多家媒體房地產專欄作者、作家，微信號劉磊房產評論。

本文為作者原創，未經授權不得轉載