房價漲幅連續回落 租售並舉逐步發力

2017/07/19

在因城施策的樓市調控政策下,上半年熱點城市調控政策頻頻加碼,樓市過熱現象得到明顯抑制。土地市場溢價率有所下降,部分地區供地速度明顯加快。展望未來,業內人士表示,調控政策仍會從嚴執行,樓市調整的趨勢或延續到明年上半年。未來房地產市場仍需長期制度性改革有所作為,保證房地產市場平穩健康發展。

一二線城市成交下滑

國家統計局18日發布的數據顯示,70個大中城市中,一二線城市房價同比漲幅連續回落。據測算,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續9個月回落。二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落,6月份比5月份回落0.5個百分點;二手住宅價格同比平均漲幅連續5個月回落,6月份比5月份回落0.1個百分點。

從70城房價指數看,上半年樓市總體呈現出持續降溫態勢。廣發證券研究所首席房地產分析師樂加棟表示,一方面,已出台調控政策城市多次調整政策,堅決提升限購政策執行力度;另一方面,調控城市持續擴容,其中尤其值得關注的是,一些價格漲幅過快的強三線城市逐步加入調控行列,城市覆蓋力度強於此前兩輪調控。

從成交面積上看,易居研究院報告顯示,今年上半年50個典型城市新建商品住宅成交面積為14700萬平方米,環比增幅為-19%,同比增幅為-13%,去年上半年和下半年50城新建商品住宅成交面積分別為16833萬平方米和18153萬平方米。

樂加棟表示,整體來看,在行政限購限貸、按揭貸利率邊際上行的情況下,一二線重點城市成交量下滑。當然,一二線城市成交下滑除了受需求端強調控影響外,供給縮量也是另一個因素。目前,政府對於預售證的發放控制更為嚴格,前端控銷客觀上帶來市場上供給出現不足,在一定程度上也會加劇成交下滑。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示,在供應量沒有太多增加的情況下,由於市場去化速度大幅下降,市場去化周期明顯回升,部分核心城市庫存去化周期出現指標意義上「降價」信號。此時,大部分城市已經呈現出「量跌價穩」的特徵,樓市買賣雙方博弈的特徵開始出現,預計過去兩年房價漲幅較大的城市下半年可能率先出現實質性降價,比如深圳、廈門、蘇州、杭州、南京等城市可能率先出現調整。

業內人士指出,熱點城市持續調控以及疊加下半年資金普遍性收緊,成交熱度將加速下行,由此推動庫存抬升,去化壓力加大,下半年房價將逐步由增速放緩過渡至環比下行。

值得注意的是,交通銀行首席經濟學家連平表示,隨著房地產行業緊縮政策的出現和調控範圍擴容,市場需求趨於觀望,市場成交增速大幅回落,房地產泡沫有所抑制。考慮到目前房地產庫存總量仍在高位,且房地產部門槓桿率水平提升較快,加之房地產行業抗風險能力整體較弱,房地產泡沫風險仍需警惕。未來需要重點關注的是,房地產價格出現較大波動可能會引發信用風險。

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌指出,從槓桿率來看,適當在高房價地區降低槓桿率不影響房地產市場。但在有些銷售緩慢、庫存較大的地方或許還需加大槓桿。

土地供應規模或加大

土地市場方面,上半年「落實調控、確保平穩」成為土地市場主旋律。指數研究院報告指出,全國300城市整體樓面均價及出讓金皆漲,前六個月出讓金總額超1.5萬億元,同比增近四成。從溢價率來看,上半年全國300個城市土地平均溢價率36%,較去年同期下降4個百分點;其中住宅類用地平均溢價率43%,較去年同期下降10個百分點。

二季度以來,一二線城市調控不斷深化,熱點城市需求外溢引周邊三四線城市升溫。政策層面,北京延續去年底土拍新規,廣州、天津、杭州等城市陸續跟進且各有創新,重點城市土拍政策漸趨多元,「分類調控、因城施策」得到落實。

「從近幾個月數據來看,也充分說明當前土地價格管控的有效性。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,今年4月份地價創下了2010年以來的最高水平,但到了5至6月又出現回落,充分說明當前土地價格管控的有效性。尤其是部分城市推出了「限地價」、「限房價」等管制政策后,房企拿地相對理性,土地市場也有明顯降溫,這對於抑制高地價有積極的作用。

從地價角度來看,未來熱點城市有望進一步回歸理性。克而瑞研究中心報告指出,一方面是因為調控仍在收緊,在土地與商品房「雙限價」的基礎上,快速蔓延的「限售」政策進一步降低了銷售預期;另一方面則是由於土地供應增加,三季度的供應預期上漲主要還是在熱點城市;再加之土地競拍中限競拍幅數、要求一次性對外出售等細則的限制,也在一定程度上緩解了土拍競爭的激烈程度。從近期土拍市場表現來看,參與房企減少,競拍熱度下降,競價時間明顯縮短,以往的「封頂價」也不再是常態。

嚴躍進表示,今年下半年,預計全國土地供應規模會進一步加大,尤其是對於熱點城市來說,在新房市場去庫存周期明顯偏低的情況下,土地供應量會上升,這有助於房企拿地機會的增加。當然,土地價格方面的資產泡沫依然需要警惕,各類土地招拍掛市場的限制性措施會增加,包括設定土地成交價格上限、加大自持性用地配建力度、限地價後轉入限房價等內容,都將有助於土地價格保持相對平穩的態勢。

長期制度性改革是關鍵

從政策面來看,未來調控政策仍將從嚴執行。張宏偉認為,當市場預期還沒有得到實質性逆轉時,政策面不可能出現鬆動。預計2018年二季度之前調控政策很難出現實質性的鬆動,樓市調整的趨勢至少會延續到明年上半年。

事實上,在調控政策上,長效調控機制的建立料成主要方向。比如,在住房制度方面,也需實現產品形態多元化發展,積極發展住房租賃市場,建立購租並舉的住房供應體系。日前,上海規劃和國土資源管理局首次掛出了兩幅土地用途為「租賃住房」的建設用地。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為,過去租房未能成為主流,關鍵原因還在於供給的缺失。住宅租賃市場規模遠不及住宅銷售,而且租賃房源普遍呈現「小而散」的特徵。因此,應提高住房租賃市場的資本吸引力,從供給側源頭髮展規模化、專業化的住房租賃企業,提供高品質、規範化的服務。同時強化監管,為住房租賃提供良好有序的市場環境。

「租售並舉是趨勢,預計後續還會有一些地塊會選擇『租賃住宅』土地出讓方式。」上海中原地產市場分析師盧文曦表示,這需要控制好所在區域內的比例。未來租賃市場發展仍需更多政策保護租賃者權益,使得承租人的意願和訴求得到足夠的重視,這樣才有助於租賃市場健康有序運行。

國家發改委宏觀經濟研究院副院長畢吉耀認為,除了長期的制度性改革,比如住房制度改革、住房稅制改革、土地政策改革以及短期的限貸政策和行政性措施以外,區域政策和城鎮化政策可能也要順應市場大勢。比如,加快三四線城市的發展,創造更好的就業機會和公共服務,就會分散很多壓力。此外,值得注意的是,調控不斷趨嚴對房企的影響也愈加明顯。一些大型房企已開始調整戰略,中小房企的生存發展或更加艱難。

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