房價漲幅連續回落 租售並舉逐步發力

在因城施策的樓市調控政策下，上半年熱點城市調控政策頻頻加碼，樓市過熱現象得到明顯抑制。土地市場溢價率有所下降，部分地區供地速度明顯加快。展望未來，業內人士表示，調控政策仍會從嚴執行，樓市調整的趨勢或延續到明年上半年。未來房地產市場仍需長期制度性改革有所作為，保證房地產市場平穩健康發展。

一二線城市成交下滑

國家統計局18日發布的數據顯示，70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅連續回落。據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續9個月回落。二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落，6月份比5月份回落0.5個百分點；二手住宅價格同比平均漲幅連續5個月回落，6月份比5月份回落0.1個百分點。

從70城房價指數看，上半年樓市總體呈現出持續降溫態勢。廣發證券研究所首席房地產分析師樂加棟表示，一方面，已出台調控政策城市多次調整政策，堅決提升限購政策執行力度；另一方面，調控城市持續擴容，其中尤其值得關注的是，一些價格漲幅過快的強三線城市逐步加入調控行列，城市覆蓋力度強於此前兩輪調控。

從成交面積上看，易居研究院報告顯示，今年上半年50個典型城市新建商品住宅成交面積為14700萬平方米，環比增幅為-19%，同比增幅為-13%，去年上半年和下半年50城新建商品住宅成交面積分別為16833萬平方米和18153萬平方米。

樂加棟表示，整體來看，在行政限購限貸、按揭貸利率邊際上行的情況下，一二線重點城市成交量下滑。當然，一二線城市成交下滑除了受需求端強調控影響外，供給縮量也是另一個因素。目前，政府對於預售證的發放控制更為嚴格，前端控銷客觀上帶來市場上供給出現不足，在一定程度上也會加劇成交下滑。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示，在供應量沒有太多增加的情況下，由於市場去化速度大幅下降，市場去化周期明顯回升，部分核心城市庫存去化周期出現指標意義上「降價」信號。此時，大部分城市已經呈現出「量跌價穩」的特徵，樓市買賣雙方博弈的特徵開始出現，預計過去兩年房價漲幅較大的城市下半年可能率先出現實質性降價，比如深圳、廈門、蘇州、杭州、南京等城市可能率先出現調整。

業內人士指出，熱點城市持續調控以及疊加下半年資金普遍性收緊，成交熱度將加速下行，由此推動庫存抬升，去化壓力加大，下半年房價將逐步由增速放緩過渡至環比下行。

值得注意的是，交通銀行首席經濟學家連平表示，隨著房地產行業緊縮政策的出現和調控範圍擴容，市場需求趨於觀望，市場成交增速大幅回落，房地產泡沫有所抑制。考慮到目前房地產庫存總量仍在高位，且房地產部門槓桿率水平提升較快，加之房地產行業抗風險能力整體較弱，房地產泡沫風險仍需警惕。未來需要重點關注的是，房地產價格出現較大波動可能會引發信用風險。

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌指出，從槓桿率來看，適當在高房價地區降低槓桿率不影響房地產市場。但在有些銷售緩慢、庫存較大的地方或許還需加大槓桿。

土地供應規模或加大

土地市場方面，上半年「落實調控、確保平穩」成為土地市場主旋律。指數研究院報告指出，全國300城市整體樓面均價及出讓金皆漲，前六個月出讓金總額超1.5萬億元，同比增近四成。從溢價率來看，上半年全國300個城市土地平均溢價率36%，較去年同期下降4個百分點；其中住宅類用地平均溢價率43%，較去年同期下降10個百分點。

二季度以來，一二線城市調控不斷深化，熱點城市需求外溢引周邊三四線城市升溫。政策層面，北京延續去年底土拍新規，廣州、天津、杭州等城市陸續跟進且各有創新，重點城市土拍政策漸趨多元，「分類調控、因城施策」得到落實。

「從近幾個月數據來看，也充分說明當前土地價格管控的有效性。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，今年4月份地價創下了2010年以來的最高水平，但到了5至6月又出現回落，充分說明當前土地價格管控的有效性。尤其是部分城市推出了「限地價」、「限房價」等管制政策后，房企拿地相對理性，土地市場也有明顯降溫，這對於抑制高地價有積極的作用。

從地價角度來看，未來熱點城市有望進一步回歸理性。克而瑞研究中心報告指出，一方面是因為調控仍在收緊，在土地與商品房「雙限價」的基礎上，快速蔓延的「限售」政策進一步降低了銷售預期；另一方面則是由於土地供應增加，三季度的供應預期上漲主要還是在熱點城市；再加之土地競拍中限競拍幅數、要求一次性對外出售等細則的限制，也在一定程度上緩解了土拍競爭的激烈程度。從近期土拍市場表現來看，參與房企減少，競拍熱度下降，競價時間明顯縮短，以往的「封頂價」也不再是常態。

嚴躍進表示，今年下半年，預計全國土地供應規模會進一步加大，尤其是對於熱點城市來說，在新房市場去庫存周期明顯偏低的情況下，土地供應量會上升，這有助於房企拿地機會的增加。當然，土地價格方面的資產泡沫依然需要警惕，各類土地招拍掛市場的限制性措施會增加，包括設定土地成交價格上限、加大自持性用地配建力度、限地價後轉入限房價等內容，都將有助於土地價格保持相對平穩的態勢。

長期制度性改革是關鍵

從政策面來看，未來調控政策仍將從嚴執行。張宏偉認為，當市場預期還沒有得到實質性逆轉時，政策面不可能出現鬆動。預計2018年二季度之前調控政策很難出現實質性的鬆動，樓市調整的趨勢至少會延續到明年上半年。

事實上，在調控政策上，長效調控機制的建立料成主要方向。比如，在住房制度方面，也需實現產品形態多元化發展，積極發展住房租賃市場，建立購租並舉的住房供應體系。日前，上海規劃和國土資源管理局首次掛出了兩幅土地用途為「租賃住房」的建設用地。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，過去租房未能成為主流，關鍵原因還在於供給的缺失。住宅租賃市場規模遠不及住宅銷售，而且租賃房源普遍呈現「小而散」的特徵。因此，應提高住房租賃市場的資本吸引力，從供給側源頭髮展規模化、專業化的住房租賃企業，提供高品質、規範化的服務。同時強化監管，為住房租賃提供良好有序的市場環境。

「租售並舉是趨勢，預計後續還會有一些地塊會選擇『租賃住宅』土地出讓方式。」上海中原地產市場分析師盧文曦表示，這需要控制好所在區域內的比例。未來租賃市場發展仍需更多政策保護租賃者權益，使得承租人的意願和訴求得到足夠的重視，這樣才有助於租賃市場健康有序運行。

國家發改委宏觀經濟研究院副院長畢吉耀認為，除了長期的制度性改革，比如住房制度改革、住房稅制改革、土地政策改革以及短期的限貸政策和行政性措施以外，區域政策和城鎮化政策可能也要順應市場大勢。比如，加快三四線城市的發展，創造更好的就業機會和公共服務，就會分散很多壓力。此外，值得注意的是，調控不斷趨嚴對房企的影響也愈加明顯。一些大型房企已開始調整戰略，中小房企的生存發展或更加艱難。