樓市調控從看結果到監控過程，住房制度改革長效機制有多長？

地盤說

當下，如何建立房地產制度改革的長效機制似乎成為首命題。

過去，有關部門對於今後房地產改革的描述最為接近長遠的目標就是「建立購租並舉住房制度」。

怎樣才能建立起來很好的「購租並舉」的制度呢？最近各地及中央一系列的政策出台在昭示著距離長效機制越來越近。

■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 著名地產人

房地產改革已經進入深水區，如何建立長效機制是擺在大家面前的一道題；而對於政策的落實不能光看結果，對於過程的監管也必須加強，最近上海再次針對「商改住」出台了嚴苛政策。

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上海六部門出台政策

嚴控「商改住」

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2017年5月17日上海市六部門重拳出擊，對於商改住出台正式整治文件：

關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見

各有關單位：

近年來，商業辦公項目開發過程中，不按規劃批准的建築物使用性質進行建設，擅自改變房屋結構、設施設備，改變房屋規劃用途為居住等現象屢有發生，這些行為違反規劃和建設管理等法律、法規，擾亂房地產市場秩序，嚴重影響公共安全，滋生社會治理隱患。為遏制並懲處商業辦公項目開發建設過程中違法行為，維護房地產市場秩序和購房人合法權益，現就全市範圍內開展商業辦公項目清理整頓工作，提出如下意見：

一、本市成立商業辦公項目清理整頓工作推進小組，由市住房城鄉建設管理委牽頭，市規劃國土資源局、市發展改革委、市工商局、市商務委、市經信委、市城管執法局、市金融辦、 市政府法制辦、市政府新聞辦等部門參加，負責指導、協調、 推進全市商業辦公項目清理整頓工作，健全商業辦公項目長效管理機制。各區政府要按照全市清理整頓工作要求，結合本區實際，建立相應工作機制，組織、協調區相關管理部門承擔落實本區域內商業辦公項目清理整頓工作。

二、各區要全面梳理本區域內商業辦公項目，摸清土地出讓、在建、在售、交付使用等情況，建立相應台賬；制定本區商業辦公項目清理整頓工作方案並上報市住房城鄉建設管理委，組織開展全面檢查和集中整治，督促項目開發企業自查自糾，嚴肅查處違法行為，公布典型案例。對清理整頓項目要逐個檢查驗收，並建立日常管理機制，防止反彈。

三、本市停止審批公寓式辦公項目。加強商業辦公用地的控詳規劃管理，加強業態引導和管控；在商業辦公用途土地出讓合同中，明確不得建設公寓式辦公項目。

四、加強商業辦公項目建設、銷售監管。按照商業辦公的規劃要求重新審核尚未上市銷售的項目。對已批未建的項目， 要重新審圖，發現違反規範和標準的，應依法予以撤銷調整， 符合規範和標準后，再核發規劃、施工許可證。對在建未售的項目，從房型設計以及水、電、燃氣配套等方面進行全面檢查，發現建設行為違反相關規定的，應責令整改，經相關部門聯合驗收通過後方可銷售；在項目交付使用前，相關部門要再次進行聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。

對符合規劃條件、區域功能定位、產城融合等要求的，在滿足環保、安全等前提下，可參照本市城市更新等相關規定， 按照規劃程序給予調整。

五、對在售商業辦公項目區分不同情況，分類清理整頓： 對已售未交付入住的項目，要按照商業辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。對銷售中開發企業存在誤導行為的，要支持購房人依法維護合法權益。整改符合規定的項目中有剩餘未售房源的，可繼續按商業辦公房屋對外銷售，同時鼓勵房地產開發企業自持出租。

對已交付入住的項目，從嚴管控，相關信息記入房屋交易登記信息系統。開發企業和業主承擔整改責任以及房屋使用安全責任；各區要加強安全管理，督促開發企業開展消防安全等檢查，消除安全隱患。商業辦公房屋不得在人口戶籍、入學、 公用事業收費等方面參照住房執行。未按照規定整改存在插層等違法建築的，在房屋登記時予以註記，限制交易。

六、各區要及時查處商業辦公項目違法行為，並以典型案例帶動面上項目整改。對積極主動按期完成整改的，依法從輕、減輕或不予行政處罰；對拒不整改或無法消除影響的，依照《中 華人民共和國城鄉規劃法》等有關法律法規予以查處，處罰信息納入國家企業信用信息公示系統（上海）和本市公共信用信息服務平台，記入誠信檔案；情節嚴重的，採取限制違法項目開發單位參與土地招標、拍賣，金融機構不得對其發放新貸款，原有貸款到期收回等措施。

七、各區要鎖定已完成清理整頓的商業辦公項目，並實行「名單制」後續管理，建立「一樓一檔」，在建設、銷售、物業服務等環節加強日常監管，鞏固清理整頓成果。凡是再次出現擅自改建、改變房屋規劃用途等違法行為的，從嚴查處，並限制房屋交易。

八、商業辦公類房地產廣告發布應當遵守《中華人民共和國廣告法》和《房地產廣告發布規定》，不得含有混淆房屋使用性質的內容。本市工商和市場監管部門對大眾傳播媒介發布的房地產廣告加強監測，對利用場所媒介發布的房地產廣告開展檢查，及時依法查處虛假違法的商業辦公類房地產廣告。

九、加強輿論宣傳引導，全面正確解讀商業辦公項目清理整頓措施政策；加強輿情監測，對編造謠言、散布不實信息、 擾亂市場秩序等行為，要加大查處力度，依法依規予以嚴肅處理；做好維護房地產市場秩序相關工作。

市住房城鄉建設管理委市規劃國土資源局市發展改革委

市工商局市金融辦市城管執法局

二O一七年五月九日

這份文件中的重點是：

1.本市停止審批公寓式辦公項目。

2.重新審核尚未上市銷售的項目。

3.對已批未建項目 需重新審圖，發現違反規範和標準的，應依法予以撤銷調整， 符合規範和標準后，再核發規劃、施工許可證。

4.對已批未售項目：房型設計以及水、電、燃氣配套等方面進行全面檢查。

發現建設行為違反相關規定的，應責令整改，經相關部門聯合驗收通過後方可銷售；在項目交付使用前，相關部門要再次進行聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。

5.對已售未入住項目：按照商業辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。

對銷售中開發企業存在誤導行為的，要支持購房人依法維護合法權益。整改符合規定的項目中有剩餘未售房源的，可繼續按商業辦公房屋對外銷售，同時鼓勵房地產開發企業自持出租。

6.對已經讓住項目：從嚴管控，相關信息記入房屋交易登記信息系統。

開發企業和業主承擔整改責任以及房屋使用安全責任；各區要加強安全管理，督促開發企業開展消防安全等檢查，消除安全隱患。商業辦公房屋不得在人口戶籍、入學、 公用事業收費等方面參照住房執行。

7.未按照規定整改存在插層等違法建築的，在房屋登記時予以註記，限制交易。

上海不但出台了規範文件，對於以往已經違規的企業更是開出很重的罰單，單個項目在5月19日開出接近9000萬的罰單：

在上海出台打擊「商改住」的同時，西安市繼在4月19日出台樓市調控政策之後，時隔不到一個月，再次做出重大決策。

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西安再祭樓市監管大招

項目未取得預售許可售樓部禁止開門

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5月17日，西安發布《關於進一步規範房地產銷售行為有關問題的通知》。全文如下：

西安這份長達八頁的通知，是目前所有樓市調控中規定最為詳盡的，也是最為嚴格的。

這份通知從五個方面對西安的房地產銷售行為進行過程的全面監管，其中主要有：

1、預售監管。

每年元月10日前就必須把當年的預售情況報備給政府，主要內容包括：項目名稱、坐落、總建築面積、樓幢數、總套數、申報預售許可時間等事項；

如果沒報備，對不起中途增加的拿不到預售許可證。這招夠狠吧。

2、現場必須公示項目所有資料，細緻到銷售人員的上崗證。

3、銷售行為監管。

對於沒有預售的證項目不能宣傳，售房部不能開門，現在市場上的各種違法行為都被列入禁止範圍。由此可見，許多違規行為政府並非不知道，而是原來沒有認真管理而已。

4、對代理行為進行監管。

早在四月西安萬科因違規13個在售項目就被暫停，同時對兩家代理機構進行了處罰。

5、對合同及首付款的監管，通知列舉了9條違法行為將會受到政策處罰。

從西安對於房地產銷售行為的監管來看，已經由原來粗放的管理結果到對於過程的全面監管中。精細化監管將會是今後的常態。

在地方加大調控及監管力度的同時，中央政府也不失時機地推出了長效機制的規範性文件，雖然這個文件僅僅只是一個徵求意見稿。

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住建部出台

《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》

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在住建部的這個條例中，我們從文件名稱中看到了什麼呢？

把住房租賃放在了銷售的前面，足見國家對於住房租賃的重視，因為住房租賃是未來長久的事情，而住房銷售伴隨著城市化的結束將會退到很弱的地位。

因此把住房租賃放在前面也就是說明政府已經充分意識到住房租賃在今後國家公共事務中的重要性了。住房租賃方面，在這份條例中對租賃的諸多方面做出了明確的規定。

比方說要鼓勵發展規範性的租賃企業，對於出租方、承租方、租金等各個方面都做出了比較詳盡的規定。

租期、合同、合同備案等都有比較詳盡的約定，對於房東任意漲房租、趕人等行為也做出了明確規定，對於轉租行為也有相應的約束性。

房地產銷售方面，提出了12不準行為：

1、發布虛假房源信息和廣告；

2、通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價；

3、不符合住房銷售條件，向買受人收取或者變相收取費用；

4、捂盤惜售或者變相囤積房源；

5、不明碼標價，在標價之外加價出售或者收取未標明的費用；

6、以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格；

7、將已作為住房銷售合同標的的住房再銷售給他人；

8、為買受人墊付首付或者以分期等形式變相墊付首付；

9、分割拆零銷售住房；

10、返本銷售或者變相返本銷售住房；

11、以售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工住房；

12、法律、法規禁止的其他銷售行為。

對於經紀行為也有明確的條款規定，明確規定了個人不得從事房地產經紀行為，同時對現實中房地產經紀的各種違規行為都進行了列舉，還有相關的違規及違法處理辦法等。

總之，這個條列雖然是徵求意見稿，但不難看出，政府對於建立長效機制的決心。相信今後房地產市場的各種行為，會向更加正規化與規範化方向發展。

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