杭州137宗地塊待出讓，土拍新規取消現房銷售門檻，剛需怎麼辦？

2017上半年杭州土地市場共成交55宗地塊（不含富陽），總建築面積416.67萬平方米，成交總金額達632.27億元。涉宅用地30宗，其中需一定比例自持的涉宅地塊13宗。

根據2017杭州首期《讀地手冊》收錄的土地數量來看，今年下半年待出讓土地剩餘137宗（不含富陽）。7月12日，杭州主城區一次性掛牌9宗宅地，這9宗宅地掛牌的同時公示顯示杭州土拍將啟用新的出讓規則：溢價率達到50%，需現房銷售被取消！

上半年已出讓土地55宗，今年剩餘未出讓土地137宗（不含富陽）

上半年，隨著政策的不斷加碼，土地市場可謂是跌宕起伏，六月底土地熱度開始有所回落。今年4月發布的2017年杭州首期《讀地手冊》共收錄了杭州九區範圍內共230宗地塊，其中涉宅用地118宗。上半年僅完成今年計劃的1/3不到，這意味著下半年的推地節奏將加快。

主城區今年可供出讓的經營性用地共72宗，上半年成交32宗，7月又成交4宗，剩餘36宗；蕭山區55宗，上半年成交15宗，剩餘40宗；餘杭區52宗，上半年成交6宗，剩餘46宗；大江東17宗，上半年成交2宗，剩餘15宗；

主城區今年收錄在內的涉宅用地，多數位於捷運沿線或輻射範圍之內，交通便利性明顯。而且供地結構也更加合理和科學，增加了剛需住宅類用地的供應。蕭山這些地塊主要集中在錢江世紀城、新區、寧圍、湘湖新城以及南部卧城等熱門板塊。

▲下半年各區域未出讓土地宗數

杭州正在掛牌的地塊17宗，9宗將啟用新規則

7月3日，杭州市迎來了下半年首場土拍，杭州主城區4宗地塊（2宗商業、2宗住宅）成功出讓，吸金49.8億，樓面均價14275元/㎡，平均溢價率39.89%，四宗地塊分別被海威置業、錢投、卓越、杭房競得。截止7月13日，杭州市正在掛牌的地塊有17宗，均位於主城區，分別於7月21日和8月14日出讓。

將於7月21日出讓的地塊共8宗，含2宗宅地和6宗商地，總出讓面積296.4畝，可建面積52.7萬方，總起價43億元。其中，2宗宅地分別位於丁蘭新城和艮北新城，樓面起價分別為10225元/㎡和18142元/㎡。商地分佈於丁橋、文暉、浮山單元、半山田園、九堡鎮以及轉塘鎮。

▲7月21日出讓地塊明細

上半年出讓涉宅用地30宗，僅19日一天推出10宗

▲涉宅地塊出讓明細（1.1-6.30）

1月19日上演了一波推地狂潮，從表格可以看出，僅19日一天推出涉宅用地10宗，其中純住宅用地5宗。價格方面，綠城和建發競得的住宅用地樓麵價高達40766元/㎡，刷新拱墅地價，三墩北住宅用地樓麵價18488元/㎡，蔣村的樓麵價31698元/㎡。

溢價率也很有看點，可以看出新政出台前，溢價率最高的兩塊住宅用地分別是義橋鎮湘南村東二路南北側地塊，都高達120%，這兩宗宅地均由碧桂園競得。自3月24日土地新政出台後，住宅用地溢價率最高不超過70%。

3月24日土地新政出台，當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

需一定自持比例的涉宅地塊13宗

▲涉宅地塊自持比例明細（1.1-6.30）

從上面的表格可以直觀看出，自324新政後有13宗涉宅地塊溢價超70%需部分自持，其中純住宅地塊7宗，商住地塊6宗。除新灣街道商住地塊100%自持外，自持比例最高的是蕭山區靖江街道的商住地塊，自持比例達67%，由融信競得。這對開發商來說，無疑是個大挑戰，但房企拿地熱情卻依舊不減。

20家房企成功拿地，碧桂園拿地最多

上半年參與競買的房企共71家，僅20家成功拿地。其中拿地最多的是碧桂園，1月19日競得蕭山區4宗宅地。其次是融信和廈門建發集團，各拿地三宗。拿地金額方面，最高的是廈門建發集團的3宗地塊，共計81.9億元。

▲上半年拿地房企匯總

現房銷售規則的取消引來網友的大波評價，大多數人認為現房銷售規則的取消切實緩解了當下的供求矛盾，使市場在保持原有開發周期的同時保持正常的新房供應節奏。但取消現房銷售規則后的首次土拍究竟會掀起怎樣的高潮？8月14日，我們拭目以待！

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