房產知識大普及 要買房這些知識你造嗎？

現房和期房

現房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售房屋的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住並取得產權證。 只有擁有房產證和土地使用證才能稱之為現房。

期房

人們習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。

優劣對比：

現房的優勢有：

1、真實直觀，可以一眼看到實物，對裡面的房型、朝向都能一目了然。比起期房而言，期房只能根據開發商提供的平面圖和渲染的效果圖估測一下自己未來的房子的情形。而平面圖很抽象，一般用戶很難有個具體的概念；效果圖因為一般描述的都是精裝修過的，所以不能真實反映你將來能到手的房屋的樣子。

2、現房可以即買即住，不用像期房那樣等上個一兩年甚至更長的時間。

劣勢：

1、價格高，很難有優惠政策

2、品質好的樓盤，其好戶型和好樓層會被優先選走，因此選擇範圍較小。

期房：

1、一般情況下，期房的價格較低

2、挑選餘地較大。

3、好的期房升值潛力較大。

劣勢：

但由於是先付款后交房，因此購房消費的過程和結果要依賴於購房合同約定的權利義務的履行，而購房合同的履行，不僅受開發商自身經營的影響，還受到許多客觀因素的制約。 期房制度由於有各種利弊，目前在有取消的趨勢。

產權

70年產權是經過多方論證過的。指房屋建築產權的歸屬年限，包括：民用住宅建築、商用建築、工業用建築。

一般民用住宅建築權屬年限為70年；

教育、科技、文化、體育等用地50年；

工業用地、綜合或其他用地50年；商業、旅遊、娛樂設施等用地年限40年。

70年到期后怎麼辦？房子不是個人的了？

70年後，國家有權收回土地移作他用，但必須對你的房屋進行補償。當然你也可以通過補交土地出讓金，繼續享有土地使用權。

公攤：

所謂公攤面積，是分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。對於公攤面積的處理，目前尚無明確法律法規出台，因公攤面積的不明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。

容積率：

容積率又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。

得房率：

得房率越高越好嗎？

是指可供住戶支配的面積（也就是套內建築面積）與每戶建築面積（也就是銷售面積）之比。

計算方法：

套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽檯面積

銷售面積（也稱套型建築面積）=套內建築面積 +分攤的公用建築面積（俗說「公攤面積」）。

得房率是買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建築面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。

一般多層的建築物得房率為88%，高層的建築物得房率為72%，而辦公樓為55%。