廣州樓市巨變，寧波地王頻現，接下來是什麼？

人物身份

一個曾混過房產圈的寧波人

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今天一早，寧波本地朋友圈就被所謂「突發，樓市巨變！廣州宣布：租售同權」「顛覆性影響」等類似的震撼性標題刷屏。

廣州

作為浸淫朋友圈許久，長期被標題黨洗腦的我來說，怎能不好好看看，究竟是什麼樣的把戲。

原來昨天，廣州市政府官網掛出《關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，洋洋洒洒幾條措施，主要就是：

1、賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

2、增加租賃住房用地有效供應。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積。

3、允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。

4、允許出租人按照國家和地方的住宅設計規範改造住房后出租。

政府大紅頭文件列列在目，乍看頓覺心潮澎湃，好處多多啊。

你看第一條，不用買房了，租房一樣可以享受跟買房一樣的教育資源；

廣州夜景

第二條，原來用地還可以有租賃用地，開發出來不能賣，只能租，開發商終於被迫流著道德的血液了。以後開發商就是房東，跟政府的廉租房一樣，我們可以向開發商租房了；

第三條，商業用房，那些店鋪啊，商業啊，賣不出去的，也可以改造成租的房子，以後租房就行，租金至少比買房便宜；

第四條，原來我自己投資買的房子，也可以改造成住宅，以後妥妥的做房東，一本萬利。

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作為一個混過房產的人，念念不忘，必有迴響，就是不知道響的是不是你想要的。下面逐一分析下。

首先，

為什麼是廣州？

為什麼是廣州先出台這個政策？

為什麼廣州想做現代租賃產業總部經濟？

廣州

其實一個很簡單的道理，所謂的北上廣深四大城市，廣州的地位已經越來越尷尬了。

論房價和GDP，已拼不過其他三大，而且距離越拉越遠。

貴為省會城市，珠三角經濟核心地位早已偏向深圳，換個更直接的對比，南京和蘇州，蘇州的前景和發展軌跡遠非南京可比了。

廣州

又為什麼最適合是廣州，畢竟老底子還在，可以打打差異化發展的路子，房價比不上你，租賃方面我可以開個先河，讓全國震一震，原來還可以這樣搞，這也叫上應政府政策，下應民生民意，一舉兩得，標新立異。

本質的意思，還是想留在一線城市，避免被杭州取代。

杭州

其次，針對每條，做個解讀。

第一條有個大前提，就是租房者享有買房者的戶籍性權利是有前提條件的，其子女必須為廣州戶籍，以及其本人為廣州政府認定的特殊人才之類。

所以基本上符合前提條件的這些人已經是廣州市的精英了，而這部分人基本都已經擁有自己的房屋產權，不需要這所謂的租售同權政策。

廣州

也就是說想要的要不到，有條件的也沒有必要走這條路，至於什麼監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，限購政策下是什麼套路，現在走一遍就夠了。

第二條就更搞笑了，什麼叫租賃住房用地供應，每年跟住宅用地的拍賣相比，能占幾成？

以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積，這跟現在拍地，超過限價后，配建保障房有什麼兩樣，保障房可以回購，自持租賃住房面積也可以整體出讓，只要不分散出售，作為資產運營性質，可行否？你有張良計，我有過牆梯。

廣州

第三條更好玩，這跟之前說的支持商業用地改變土地性質用途改造成住宅用地有什麼兩樣，上條政策頒布快一年了吧，就寧波來說，有什麼項目成功了嗎？

這麼優越的政策，全國各熱點城市，有成功轉性，跟進的項目沒有。

上海倒是有，一刀切掉了所有商改住的公寓，是前進還是後退，大家心裡都有數。

上海

第四條還是不用說了，首先，你得有房子，其次，按政府的辦事效率，你跑下來不得一兩年，等您弄好了，黃花菜都涼了。

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接著吐槽兩點吧。的教育資源，尤其是稀缺、優質的教育資源，始終是屬於一定階層的。

說得不好聽，你買了學區房，也未必能上該學區。

你有自己的人脈圈層資源，跟買不買學區房是一點關係都沒有。

教育是一個體系和長久以來的沉澱，更是稀缺資源的分配，直接關係到你在哪一個階層，接觸到怎樣的人。

我們畢終生之力，其實也就是為了下一代能夠上升一個階層，或者擁有繼續留在這個階層裡面的能力。

至於你說，這個模式，從廣州會不會推廣到全國，你懂得。在，所有關於房地產的政策只有跟進，沒有推廣。想期盼憑此政策帶動存量物業，期待房價下跌的朋友們，可以洗洗睡了。

歷史證明，從來沒有所謂租金上漲，而房價下跌的模式。而且，說句心裡話，你們期盼的房價下跌也不就是為了抄底嗎？除了房地產，你能想到更好的投資模式嗎？

租賃的房子再好，能抵得過你自己名下的物業嗎？上海一個廚房要300萬，你就能不做廚房，天天出去吃飯？

上海

總結一句話，自古深情留不住，唯有套路得人心。

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最後，談一下寧波的樓市吧。也正好在今天，寧波新地王有誕生了。老海曙南門詠歸路，被銀億以20140元/㎡拿下。

很多人會問，土地價拍都到這個程度，售價支撐的上去嗎，究竟是不是泡沫，這個泡沫何時會破裂，或者，還會繼續擴大。

2017年上半年寧波土拍（住宅）成交匯總

寧波主城區地價地圖

我的看法是，在沒有更大的泡沫出現之前，房地產的泡沫還是不會消散的。全民創業時代，共享經濟時代，你很難說清楚哪個泡沫更大，更容易揮發。

我有個朋友，以前在司法系統，2010年就開始看房，那時我沒記錯的話，鄞州中心區房子也就1萬4、5，沒入手。

看啊看啊，到了2014年，2萬了，著急了，說買不買，我說買啊，只差5000，你都不知道買了后未來五年到多少，現在是2017年，鄞州中心區房價一般25000，他實在等不住了，只好買了二手房，關鍵是二手房的價格跟他2014年的價格差不多，但二手房損耗了五年，否則他現在應該已經住上鄞州中心區的次新房了。

寧波

這就是典型的等待心理，你總是在期待房價下跌，但你不知道的是下跌后受傷害的未必會是沒有買房的人。

更何況，在寧波這樣仍然在發展中的城市，風險係數遠遠低於一些三四線的城市，而你對自己的信心一定要高於你對市場的研判，因為非當事人，是無法體會就在其中的感受的。

BTW：千萬不要相信某些報紙。分享兩個笑話。

1、 所有能發財致富的渠道，都在憲法里寫著了。

2、 一般說來，媒體宣傳越限制什麼，發財的人越多，越提倡什麼，窮的人越多；越提醒什麼，越要去做；越號召什麼，你就要小心了。

沒錯，我是一個曾經混跡於地產圈的寧波人，我是寧波人物。