還想囤地？全國將開展住宅用地進度大檢查

8月30至31日，全國土地利用管理工作會在江蘇省蘇州市順利召開。

國土資源部相關負責人在會上表示，近期國土資源部將在房地產市場熱點城市開展住宅用地出讓合同執行情況大檢查，以期推動房地產開發商按合同約定開工、竣工，儘快形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾。

專家指出，這項大檢查，能有效抑制目前房地產市場上開發商慣用的囤地行為，保證供應土地轉化成有效房源，推動市場長效穩定健康發展。

響應「房子是用來住的、不是用來炒的」

成都土地供應速度明顯增快

一段時期以來，國土資源部一直按照「房子是用來住的、不是用來炒的」這一定位，積極貫徹落實中央、國務院決策部署，研究建立短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排，督促指導各地加強房地產用地管理和調控。

按照國土資源部規定，上半年全國地級以上城市和百萬人口以上縣市制定了中長期住宅用地供應規劃和三年滾動計劃，按照「五類」調控目標推進2017年住宅用地供應工作。國土資源部要求各地近期統計供應進度，對供應進度偏離調控目標較大的城市進行督導整改，確保年度供應調控目標如期實現。

作為二線城市「領頭羊」的成都，已於今年6月發布了《成都市住宅用地供應中期規劃（2017-2021年）》，明確2017-2021年全市將供應住宅用地4583公頃，年均916.6公頃。其中擬供應城鎮住宅用地3916公頃(年均783公頃) ，較全市前五年年均住宅用地供應量增長13%，較2016年住宅用地供應量增長30%。從規劃發布以來，成都土地供應速度明顯增快。據記者統計：8月份成都主城區（主城區及郊區新城）住宅及商業方面新增供應就多達26宗，面積達1757.4708畝，其中住宅類用地16宗，面積1079.3316畝；商業用地10宗，面積為678.1392畝。

檢查熱點城市住宅用地出讓合同執行情況

推動房地產開發商按合同約定開工、竣工

國土資源部有關負責人指出，為有效貫徹上述部署，下半年國土資源部將繼續堅持分類調控、精準施策，對重點城市「一城一策、靶向治理」，特別是對於熱點城市的住宅用地出讓合同執行情況開展大檢查，推動房地產開發商按合同約定開工、竣工，儘快形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾，以防範化解房地產泡沫，促進房地產市場平穩健康發展。

雖然國土資源部並未透露被列入這次「大檢查」中的具體城市，但一般而言，房地產熱點城市主要包括京滬廣深四大一線城市，以及多數的二線城市。記者猜測，按照目前成都房地產市場過熱的現狀及「新一線」的城市地位，成都極有可能在本次「大檢查」之列。

其實，國土部用於檢查的「利器」就是2008年版的《國有建設用地使用權出讓合同》。研究近年來的土地出讓文件也可以發現，現在的土地出讓合同上條目清晰，項目開發投資總額、建築容積率最高及最低限制、建築限高、建築密度、綠地率、容積率等指標全部都有，土地購買方必須遵守合同約定的指標，不得擅自改變。此外，還規定了項目的開工期及竣工期。「要是到期仍然未完工，國土部門可以對其進行經濟處罰，延期多少天就要罰多少錢。」上述國土部司級官員稱。

加強開發商項目進度「大檢查」

是供應土地能轉化成有效房源的保證

首先要理解加大供應、加強檢查、房源三者之間的關係。

加大土地供應與房源之間的關係很好理解：供應多了，開發商拿地的可能性就提高了，整體市場中能開發的項目變多，房源自然就多了。但這僅是理論邏輯，《國土資源報》就曾刊文反應過這個問題：就土地供應而言，假設政府平均每年無條件地向全國開發商出讓1億平方米住宅建設用地，看起來土地供應量大大增加了，可是這些土地到了開發商手裡，可能馬上就會被囤掉7000萬平方米，其餘的3000萬平方米慢慢開發。這樣的結果就是儘管供應增加，但受制於「囤地」，市面上的房源並沒有增多，供需矛盾仍然存在。

那「囤地」又是怎樣形成的？專家指出，企業囤地是對土地升值的預期，而土地升值一方面源於土地供應，另一方面就是片區的發展態勢。在樓市低迷期，一些房地產開發企業會選擇延遲開工竣工的方式，來降低低價入市的風險。而樓市火爆時，也會有房地產開發企業預期未來樓市走高，將項目延後入市，謀求後期以更高的售價，來獲取更高的利潤。

因此，本次國土局即將開展的「大檢查」成了土地供應與房源之間的銜接劑，是讓國家加大供應的土地最終能轉化成有效房源的保證。

根據住建部和國土部的要求，成都市也在《中期規劃》中明確了住宅用地的供應節奏。對商品住房消化周期在36個月以上的區域，停止供地；36-l8個月的，減少供地；12-6個月的，增加供地；6個月以下的，加大供地規模,加快供地節奏。