北京樓市尷尬的換房族

創意圖片/新京報記者 王遠征

認房又認貸、二套首付比例提升、商住交易鎖死、去槓桿……「3·17」新政后，北京樓市調控政策持續「打補丁」，市場成交明顯降溫。期間受此影響最大的是換房一族。很多有換房需求的人沒有了「啟動資金」。在業內看來，由於北京房價之前一直上行，在北京換房的成本越來越高。

首付高，換房不易

最近一個月，陳女士為了換房路沒少走、話沒少說。

多年前，陳女士夫婦兩人在昌平南邵附近買了套大兩居並且順利入住。由於兩個人分別在西直門和門頭溝工作，早晚出行不管是捷運還是開車都算便利，因此一直都沒有想過換房。

直到去年家裡新添了一個小生命，才決定在距離陳女士工作較近的地方換一套三居室。

他們現在居住的小區並不愁賣，同戶型房源成交價在450萬元左右。因此，兩人決定把換房的重心放在尋找合適的新房源上。可在「3·17新政」后，對於已有一套房產的陳女士一家來說，想要換一套首付能接受的房子並不容易。

就在上周末，陳女士在農大附近找到了合適的房子。雖然面積比現在居住的小一些，房齡也相對較長，但是三居室，陳女士對周邊環境也比較滿意。但跟業主見面后，陳女士覺得，這次換房計劃要繼續延後了。

「因為房主也在換房急需首付款，所以要求支付全款，至少也要先付九成。按照這套房子的報價算至少要付670萬。和業主見面前，我跟老公商量著為了能儘快定下來，現在這套兩居室可以降價儘快出手。現在按照業主的要求，就算順利賣掉房子，再加上手頭的積蓄也不夠首付。」從房屋中介門店出來后，陳女士失落地表示。

騰挪受限，剛需接檔改善

類似陳女士這樣的狀況，在目前市場上不算少數。朝陽區青年路區域多家中介門店經紀人告訴記者，由於換房客戶多是買一賣一，所以在賣房時價格有一定的商量餘地，但對於首付的要求會相對較高。

如果說普通住宅的換房一族面對的是首付增長問題，那麼對於商住剛需族來說，換房更成為難題。

孫先生除了自住的小兩居外，在亦庄有一套商住房，一直處於出租狀態。今年春節后孫先生打算賣掉目前居住的兩居室和商住房，兩套加在一起換套大房子。計劃還未成行，北京商住開啟限購，孫先生沒有趕上「末班車」。

「現在商住房賣不掉了，就算賣掉小兩居也湊不齊大戶型的首付，現在不換了。」孫先生直言。

記者了解到，自從北京商住限購后，北京多家品牌中介門店已經不再掛出二手商住房，部分商住項目密集區域的中介門店也已暫時停業。

「新政出來后，不少之前有購房意向的客戶都說再看看，很大一部分是因為卡在首付這一關上。」青年路區域一中介門店經紀人表示，新政提升了二套房認定標準和首付比例，但對於首套房的比例尚在不少購房人可接受範圍內，因此最近一段時間前來諮詢的剛需購房者佔主流。

據麥田房產經紀人反映，新政后，整體市場觀望情緒還是比較濃，相比較來看，很多70后、80后換房族都在觀望，想等等看是否還會出政策，現在90后相對來說看房者會多一些，特別關注一些急售房的機會。

政策從嚴，樓市向買方市場轉變

上述是目前北京二手房市場換房族的真實寫照。

根據鏈家研究院最新發布的《北京市住房消費大數據報告》顯示，購房人換房增加面積的數字從2015年的19.3平米下降至2017年的8.3平米，這也從一方面反映出隨著房價的上漲，換房難度在增加。雖然換房面積逐年減少，但是換房后的總價差卻逐年增加，2015年換房前後總價差為90萬，2017年提高到102萬。

與此同時，由於目前北京新房多位於五環周邊及五環外，且不乏10萬+的項目，對於換房人來說，想要升級房源的難度也越來越大。鏈家上述報告就顯示，以舊換新的比例逐年減少，由2015年的47%下滑至今年的40%。與此同時，同年代的換房比例逐年上升反映了追求品質換房越來越難。

雖然新政在信貸方面打亂了不少換房族的步伐，但新政也令市場降溫，對於購房者來說，可以相對從容地挑選房源、商議價格。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，「3·17新政」之後的一系列政策改變了整個市場的預期。投機炒房需求因此被抑制，買家搶房、賣家跳價等現象逐漸消失。

「市場供求關係正在向買方轉變，買家的議價空間在增大，業主的價格底線在回調，房價也出現了回落契機，而這一切最終帶來了4月房價的回落。」胡景暉介紹，未來一段時間政策都將從嚴趨緊，市場降溫已成定局，房價下滑是大勢所趨。