美國購房的產權問題詳解

的地產，法律意義上並不擁有土地，而美國的地產在法律上嚴格聲明所擁有的土地邊界、法律描述、地塊位置和地號並寫入產權報告。不僅如此，地里的出產、礦物等都歸屋主所有。美國土地是私有制，個人具有決策權並由憲法保證私人財產神聖而不可侵犯。

地產並沒有真正意義上的產權而僅僅是使用權。民宅70年，商業地產使用權50年。但美國地產具有永久的產權和自由的使用權。

地產產權糾紛很多，債務也沒有明確途徑。

地產法律比較混亂，很多土地用途和居住密度可以隨意更改，但美國通常土地用途一旦界定，很難更改，比如說住宅就是住宅，商業就是商業，密度更有嚴格規定。 對於獨立房屋而言，前後左右的距離都有規定。

允許買賣毛胚房也就是沒有內裝的房屋，美國通常不允許沒有基本住宿條件的房屋上市，一個房子要想貸款或賣到正常價格，需要至少有地面（不能裸露水泥、木板等）、有暖氣、有爐灶、有廁所基本衛浴設施。特別是新房，必須具備完整的基本裝修，也就是拎包入住的程度，才可以轉讓產權。

一旦買房需要交納全部預付款，很多房屋可能當時還沒有建好不能交付。這種情況下，一旦建商出問題，款項可能會有風險。在美國則只是交納3%左右的訂金，必須要等到房屋完全建成具備過戶條件，可以直接交付使用時才支付剩餘款項。而這3%的訂金，必須抵押在過戶公司里，非常可靠。所以在美國買房買賣雙方在金錢方面基本是無憂的。

在美國有專門的產權公司和過戶公司為房屋過戶把關，以確保房屋產權明晰、並通過產權保險保護產權。如果有任何的產權糾紛，產權保險會進行賠付。所以在美國包括美國人買房一般都通過專業的過戶和產權公司來進行，通過有執照的經紀人中間協調，在過戶之前將房屋、賣主所欠各類維修、債務、未付稅款保險等完全支付后才可以正式過戶。所以在美國，買賣雙方都是非常放心的。

美國房地產產權的持有方式

私有制的核心就是私人產權的持有、歸屬、傳承 等。 房地產作為私人財富最重要的組成部分，有一套成熟而細緻的慣有方法。

在產權清楚（產權合法且可進行銷售）的前提下，產權的持有方式決定未來對房地產的處置方式及權利人各方的權益。對於需求和財產比較複雜的買家， 建議客人根據自己的情況來與律師、會計師等專業人員共同定奪。

以下是一些常見的房地產產權的持有方式：

1、獨立完全產權（Sole Ownership）

顧名思義， 就是一個人或一個單位擁有對房地產完全的獨立的產權。適用於未婚單身男女或按協議單方擁有產權的夫妻等情況。

2、共有產權(Tenancy in Common)

多位持有者根據出資比例可任意分配產權, 不一定要均分。共同業主可以各自轉讓自己持有的部分產權並獨立遺贈。出售後按產權比例分配和支付所得。

適用於親屬、朋友或不同比例的投資人共同購買一個地產，並按比例持有和分配利潤並獨立繼承。如三個朋友可以各持1/3 產權也可以一個10%， 一個20%，另外一個70% 並按此出資和分紅。

3、聯合產權(Joint Tenancy)

聯合產權也是多人共同持有房地產的一種方式。通常適用於比較親密的家庭成員，如直系親屬父母子女、兄弟姐妹等等。 每個業主平分產權，但不能獨立轉讓自己的部分。只有當所有人同意才可以對房地產進行操作。 這通常是一種很好的對財產保護的手段。

聯合產權具有 「產權獲得一致，時間一致，利益一致和佔有一致」四個一致的特點，缺一不可。

A：產權獲得一致（Unity of Title）:全體成員通過同一個讓渡合同獲取房地產產權。

B：時間一致（Unity of Time）：權益在同一個時間段開始或結束。

C：利益一致 （Unity of Interest）： 所有者的全體成員擁有同等的權益。

D：佔有一致（Unity of Possession）：所有者的全體成員對房地產擁有同等的占有權利。

產權利益必須均分，不能單獨轉讓或出售各自的產權。一旦單獨出售或轉讓，聯合持有產權的方式將自動停止，可能變更為共同產權（Tenancy in Common）。

當某一產權人去世后，其他在生的產權人自動獲得其產權並且均分，最後一名存活者持有100%完整產權。

適用於父母及子女聯名購買的情況較適合此類產權持有方式，若父母去世,孩子可以自動獲得父母的產權，某種程度上可以有效規避遺產稅等稅種的產生。也比較適合父母給孩子買房子，一方面想給予部分資產給子女，又不希望特定情況下失去所有對資產的控制。 比如子女未來的婚姻前途未卜的情況。

4、夫妻共同財產帶自動繼承權或不帶繼承權(Community Property with /No Survivorship)

只能用於已婚夫妻, 以50/50比例均分產權。

帶繼承權或不帶繼承權的選項主要是針對萬一一方出問題，帶繼承權的選項不需要走遺產法庭，另一方將自動獲得全部產權。 不帶繼承權的選擇需要走遺產流程，好處是可以自由分配自己的50%產權。

夫妻必須雙方一致同意才可進行房屋的轉讓或出售。

當夫妻配偶有一方去世時，另一方可以自動獲得100%產權。

若夫妻雙方婚姻破裂，可以變更成為共有產權（Tenancy in Common）。

若夫妻一方為負債者且已過世，房屋產權歸配偶所有，房屋無需扣押抵債。

適用於已婚夫妻，某種程度上可以保護繼承的夫妻一方免受過世一方的債務糾纏。