杭州房價怒漲27%，庫存7年最低，疑陷「房荒」！

看點

01

7年最低住宅庫存！去化周期已不足3個月！

截止8月3日，杭州市區（主城區+蕭山+餘杭）住宅庫存量僅有26449套，處於2017年的最低點，僅為2016年同期的近三分之一，也是最近7年內月度初始庫存的最低點。

同樣的統計範圍內，2015年平均的庫存量曾經達到11萬套。並且，按照最近6個月的銷售速度，目前顯性庫存去化周期已不足3個月！

數據來源：快房網K指數研究院，均價單位：元/㎡

註：8月4日、5日透明售房網未顯示成交數據

如圖所示，隨著存量的不斷暴跌，今年以來杭州市區住宅的成交均價則呈現上漲趨勢，最低為2月的20160元/㎡，除去未完的8月，最高成交均價是7月的25634元/㎡。

要知道，去年經歷了國際會議鍍金之後，一直被冠以「最瘋狂」的2016年10月，住宅均價較同年1月上漲16%，飆升到20214元/㎡，放到2017年就算個最低水平。相比較而言，僅過了9個月，在已經令人驚嘆的漲幅后，住宅均價竟然又繼續上漲了27%！

冷酷的數據不禁令人想起，最近網友給快房網文章留下的一條熱門評論「房價沒有頂部，只有底部。」幾個月前覺得高到離譜的價格，放現在來對比，竟然還算便宜的了。

看點

02

一周僅4盤推！即開即罄，有項目全款才能選房！

只要懂得一些房地產常識的人就明白，如果庫存繼續跌下去，那麼房價繼續上漲的可能性還是很大，那麼，最近的供應量有沒有開閘的趨勢呢？很可惜，並沒有。

首先，來看開盤情況，據快房網不完全統計，剛剛過去的一周（7月31日-8月6日）杭州僅有4個項目開盤。崇賢的祥生·群賢府8月1日推出138-161㎡精裝排屋，均價達到40000元/㎡，據內部消息已經基本售罄，不過該項目的高層房源可能會在月底首推，目前價格待定。

7月31日-8月6日杭州市區開盤項目一覽

8月2日開盤的兩大剛需項目，勾庄的德信·海德公園推出了83-125㎡小高層房源，194套房源目前均已售罄，本月即將進行二次加推，依照樓層不同，均價20000-21000元/㎡浮動。

不過售樓處的工作人員表示已經累積了不少全款客戶，如果想要競爭這次的加推房源，最好也要做好全款的準備，也就是說按90㎡計算，也要準備180萬的現金才有機會買到房。剛需或許只能望而卻步！

大江東的德信·大江源著則加推了127-188㎡高層房源，目前也已經銷售一空，在付款方式問題上，置業顧問表示項目還是接受按揭的。但搶手的小戶型加推或許要等到明年。

8月5日良渚新城的奧克斯·締逸城推出45-52㎡酒店式公寓，折扣后均價16000元/㎡。雖然位置距離市中心已經較遠，但72萬起的投資門檻對已經沒有房票的客戶還是具有一定吸引力。

畢竟不把票子換成房子就沒有安全感，是一部分購房者的共識。

看點

03

預售住宅房源驟減，蕭山項目「掛零」！

其次，再來觀察下預售證申領情況，基本可以用慘淡來形容。一周內僅有4個項目預售證領出，開盤方面「啞火」的蕭山，同樣也沒有一個樓盤拿到預售證，後期供應堪憂。

7月31日-8月6日杭州市區預售證項目一覽

領出預售證的房源僅有862套，其中商業地產佔到58%。之江板塊的錢塘ONE有478套酒店式公寓拿到首次的銷售許可，即將推出22-60㎡loft房源，據銷售人員介紹預計均價會在20000元/㎡以內，具體開盤時間未定。

同樣在之江板塊的嘉里·雲荷廷，也有168套房源即將入市，並且多為稀缺的90㎡小戶型，精裝后價格在33000元/㎡左右，與上次開盤房源價格變化不大。一期竺軒組團已經在2017年6月交付，目前在售的三期2019年交房。

看點

04

多城住房調控奇招頻出，杭州按兵不動！

其實不僅是杭州，其他熱點城市的樓市也都處於非常時期，上周就有幾個城市開始了各顯奇招！

北京：可以跟政府「股份制買房」

比如8月3日北京北京公布「樓市新政」——《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則》公開徵集意見。

「共有產權」的意思是，你可以跟政府「股份制買房」，佔據一定「股份」，同時可以獨享「使用權」。將來賣的時候，按照「股份」分享收益。相當於政府讓渡了一部分利益幫你買房！

共有產權住房用地會在年度土地利用計劃及土地供應計劃中單獨列出、優先供應，其中一個亮點是，非北京戶籍的「新北京人」的分配比例達到了30%。

成都：允許以5年前的價格買房！

在同一天，成都更是喊出了「允許以5年前的價格買房！」的口號。

《關於創新要素供給培育產業生態提升國家中心城市產業能級的人才安居工程實施細則》中提到：租住由政府提供的人才公寓滿5年後可申請按入住時的市場價格購買，購房后5年內不得出售。

關於出售價格，人才公寓出售價格為人才公寓入住時的市場價格。由房源業主單位參考同區域、同品質商品住房市場價格確定，並在房屋租賃合同中予以明確。

距離杭州上一次出台樓市調控政策以及過去了4個月多，期間傳聞不斷，但都並沒有加碼政策落地，依然保持按兵不動。

有專家指出，一般從政策出台到見效，要經歷15-18個月的緩衝期，如果頻繁追加政策，也有可能藥效集中發揮，造成後續風險疊加。

不過按照目前的新房庫存見底的情形，今年杭州房價調整的可能性已經不大。等待下一個窗口期的准弄潮兒們，需要拿出最大的耐心了。

有人說未來一線城市租金漲幅將超過房價？

你怎麼看呢？

在接近10年的逆城市化、之後的再城市化過程中，伴隨著產業升級和調整，紐約的租金和房價從1980年開始上漲，且租金漲幅超過房價是常態：

紐約經歷了近10 年的逆城市化（1970-1980 年）、然後到再城市化（1980 年以後）的過程。在多年的變化中，紐約的人口增速經歷了四個階段1，也就是在第三階段的1970-1980 年間，人口出現持續性外流且10 年外流了82 萬人。不過1980 年之後，人口再次迴流，到1990 年迴流了25 萬。直到現在人口依然保持低位平穩增長。

紐約從1980 年開始，伴隨產業升級和調整，產業就業人口開始迴流，同時帶來的是產業增加值和租金的上漲，至今名義租金上漲了450%，名義房價上漲了547%，而且租金漲幅超過房價漲幅是常態。

紐約新舊產業成功交替后，服務業在產業中占絕對優勢，其中高端服務業尤其是金融服務業也成為其支柱產業，佔比GDP17%。早在1970 年，紐約的服務業佔比就已率先攀升至76%，1980 年服務業徹底取代製造業成為整個美國的主導產業，到2000 年佔比更是高達90%。在1980 年後紐約后工業化時代，以計算機、金融業、出版、印刷等產業為基礎的服務業構成了紐約市的新經濟基礎的同時，租金也一直保持上行通道。

回到房地產市場，長江證券表示，以北京為代表的一線城市類似於20世紀50年代的紐約，且更具潛力，預計隨著第三產業比重的加大，以及非首都核心功能的疏解，租金和收入都將持續上升，租金回報率也將回歸至合理水平：

對比紐約，北京目前處於逆城市化產業外遷導致人口流出的初期，也就類似紐約的1950年代。因為紐約和北京人口流動路徑存在相似之處，既然現在北京處在人口流出的初期，那下一步必然是產業結構的調整和升級，新舊產業的替代會伴隨人口的流入，帶來租金的上修，也就對標紐約的1980 年之後。

一線城市以工業化進程最快的北京為例，對比數據發現，無論是房價增速還是租金增速，現在的北京都比紐約更有潛力：一是因為北京的產業結構調整才剛開始，收入結構調整也還沒到位；

二是因為北京的城市化進程發展比紐約晚40 年左右，紐約已經在80 年代就已完成工業化。與紐約相比，北京作為世界城市的產業基礎還未形成，產業轉型仍然在進行中，甚至還有很長的路要走。

從長期來看，第三產業比重還將加大，第二產業質量要提升，疏解非首都核心功能及相關產業要不斷加強，這些都會帶動租金和收入的進一步上升，使租金回報率回歸到一個合理水平。

看了這麼多，小編只想說一句，政策針對的大部分都是炒房客，俗稱投資客，真正的剛需還是踏踏實實早點兒買房，別想那些沒有用的，大是大非跟一個處女貸的人基本每日任何關係！

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