不滿意18億年銷售額，深圳這家購物中心準備動大手術！

相比北京的莊重大氣，上海的開放洋氣，廣州的婉約含蓄，深圳顯得有些過於「年輕」而充滿活力和朝氣。眾所周知，在深圳這座城市，商業並不缺乏創意、特色和關注度。

這其中，身處福田CBD核心地段的星河COCO Park可以算是很有代表性的一個商業項目，它不僅是福田區的第一個購物中心，還首創了國內情景式公園版休閑購物體驗。

從2006年開業至今，因其獨特的建築特色、鮮明的主題定位，獨具一格的休閑氛圍讓COCO Park為大眾所熟知，尤其是受到年輕人的喜愛。

值得一提的是，2014-2015年間該商業項目在餐飲和零售兩大業態中進行了大幅調整，使之成為更加年輕、時尚、休閑的購物中心。

官方數據顯示，2016年福田COCO Park年銷售額超過18億元，全年客流量超過3000萬人次，有效會員量30萬人。

據星河方面透露，今年其計劃對福田星河COCO Park進行整體升級改造，且與星河國際裙樓商業相互打通，升級后整體商業管理面積達到16萬平方米。

01

現狀:

處於調整新節點 永旺撤場永輝進場

資料顯示，福田星河COCO Park是深圳捷運羅寶線上的上蓋物業，國內首家「內街」式購物中心。總佔地面積3.1萬平方米，總建築面積8.5萬平方米，分為地下二層，地上三層；其中四分之一的面積被設計為休閑空間。

該項目有12條摺疊式內街，6000平方米的下沉式露天廣場，8大自然光中庭，100米空中天橋。而且，購物中心一樓外圍還有一條戶外酒吧街，引進眾多特色酒吧品牌，使得福田COCO Park成為深圳CBD夜生活的中心。

截至目前，該購物中心引進超過200個品牌，包括永輝超市、百老匯影城、Aape、UNIQLO、Adidas Original、initial、E.P、TEXTURE、QDA、Tommy Hilfiger、CKJeans、VANS、Cabbeen、MOUSSY/SLY、bubble、樂凱撒、gaga鮮語、星巴克、探魚、蓉李記、千味涮和西貝莜麵館、荷庭、聖豐城、皖廚、全棉時代等商家。

今年是福田COCO Park開業第11個年頭，剛好處於調整新節點。上半年開始，星河方面就開始著手對業態及品牌進行調整。

比如與購物中心一同開業的永旺AEON超市，由於十年租約到期，在5月25日宣布正式閉店，其撤出后原店鋪將被分割成多個店鋪，並由永輝精品店接盤其中一半的面積，將近4000平方米，預計將於9月30日開業。

據永輝內部人士透露，其將在福田COCO Park開出華南地區首家永輝Bravo「精標店」，同時該店也將呈現部分超級物種的內容。

另外，位於該購物中心三層的全棉時代新店也於8月12日重裝開業，由原來的100平方米擴鋪至650.5平方米。

而且據贏商網現場了解，在項目負一層，永輝精品超市、晉心、福客麻辣燙、Hi味花甲、南壹、胖哥倆、黃太吉、大弗蘭、小豬班納、拉比、balabala、童萌薈、KK館、SUGAR、President、HUAWEI等商家即將開業。

02

過去:

項目定位清晰 調整餐飲、零售品牌比例

事實上，星河COCO Park在這運營的十年過程中，前前後後進行了一些調整，比如其在2009年下半年重新規劃了12條摺疊式商業內街，分為南北兩大片區，包括「時尚牛仔」、「運動數碼」、「溫情內衣」、「韓國風尚」、「國際潮流」五大主題街區。

在深圳快時尚品牌、餐飲新興品牌等迅猛發展的2011-2012年間，星河COCO Park也對其內部的餐飲、休閑娛樂業態比例進行了調整：例如該購物中心負一層星空廣場周圍基本都調整為餐飲店。

同時，COCO Park對文化主題活動的推廣也十分積極，每周六晚的負一層星空廣場上都少不了音樂人致敬演唱會、草地音樂會、URadioDJ現場打碟、音樂創意市集等呈現。

此外，星空廣場還安裝了時尚又特殊的感官音樂裝置，以及進行樂器展示及現場授教、「酸甜苦辣」味覺主題的音樂展覽等。

隨後在2014-2015年，星河COCO Park進行了大幅度的調整，由開業最初的150多個門店增加至260多個商家。

據星河方面提供的官方數據，2014-2105年福田COCO Park對餐飲及服飾零售等44個品牌進行調整，其中餐飲新增了21個，男女服飾增加了13個，配飾增加了2個，珠寶品牌1個，書店及其他業態3個。

調整后的COCO Park擁有將近260個品牌，包括主力店百老匯影城、錢塘潮、永旺超市、星巴克等。業態佔比方面，其中主力店佔比27%，零售業態佔比35%，餐飲業態佔比34%，生活配套佔比4%。

從上述調整的品牌中不難發現，COCO Park的調整邏輯以年輕、時尚、休閑為主。而且合理控制餐飲及零售比例。

據星河方面表示，在引進符合年輕人口味的品牌時，不僅考慮人氣，還會注重坪效。尤其是在餐飲品牌調整方面，豐富菜系的同時要縮小面積，提升租金單價，引進市場佔有率高的品牌。

服飾零售品牌方面則是符合自身年輕時尚的定位，不盲目追求高檔次，比如引進initial服飾深圳首店、TEXTURE深圳首店、QDA、

Tommy Hilfiger、CKJeans、VANS、Cabbeen、MOUSSY/SLY、bubble等主打年輕時尚的品牌。

03

未來:

大幅度調整 硬體、業態升級

而經過十年的沉澱和洗禮，福田星河COCO Park也對自身的發展有了更明確的方向。

據星河方面透露，今年將把星河國際裙樓商業納入整體經營，將該商業部分與目前的福田星河COCO Park連通，並在北區南區間建設連廊打通整個商業動線，升級后整體商業管理面積將達到16萬平方米。

同時，也將在項目外立面、內裝、景觀、導視系統等進行重新設計，在北區、南區現有建築格局的基礎上進行優化，進一步凸顯「公園」概念，提升項目整體形象。

外立面改造方面，將對南北區進行統一包裝，並通過架設地上連廊、連通地下停車場實現南北區的有效貫通。

內裝方面，風格將區別於以往的年輕活潑風格，走簡約、雅緻的路線；景觀方面，將加強星空廣場及項目內外的噴泉景觀、綠植鋪設、退台設計等改造，注重人文氣息，凸顯「公園」購物氛圍。

導視設計方面，除加強功能性引導外，將採用不同以往的表現形式，以不同設計語言凸顯各分區業態，並以時尚前衛的設計風格將星空廣場與室內導視有機融合，形成一個有機整體。

「目前項目改造方案正進入深化階段，為不影響項目正常經營，未來改造工程將分區域進行。」星河方面如是指出。

星空廣場效果圖

除了硬體方面的改裝，業態等也將進行最大幅度的升級調整。

其中永輝將作為主力店進駐福田星河COCO Park，打造華南首家精標店，其進口商品比例將達到60%以上。目前永輝正處於裝修階段，預計將於9月份亮相。

同時，福田星河COCO Park將在永輝周邊引入部分輕餐，加強負一層的整體休閑氛圍；在強化現有的福田星河COCO Park時尚潮牌基礎上，將進一步引入輕奢類、高街潮妝類品牌，吸引更多高品質客群。

此外，在南區商業空間內，計劃引入紳士淑女品牌、童裝教育類、運動類、生活家居類品牌，以滿足更多家庭客群的需求。

舊的十年已經過去，新的十年已經到來。這個深圳福田CBD的核心商業項目將會煥發出怎樣的活力，請拭目以待。

贏商網原創稿件，如需轉載，請註明來源

作者 李妙凡

時間：2017年10月19-20日

地點：深圳福田香格里拉大酒店

諮詢熱線/媒體合作：020-37128283

報名鏈接，請點擊「閱讀原文」