在武漢買房就是地段地段地段？別鬧了

我們買不動產，有一個似是而非的概念——地段地段還是地段。

按字面理解，不動產的價值，貌似全部取決於地段。

這句話對嗎？

哥查了一下，李超人甩下這句話的時間點，應該有兩個可能。

一個是1958年，他第一次投資房地產。

香港還沒有密如織網的軌道交通系統，也沒有移動互聯網。

房地產除地段配套價值，缺乏其他溢價能力。

一個是1977年，超人坐上香港地產頭把交椅。

通過收購超人掌握大量香港中心地塊，要讓所有人認可——黃金地段，哪怕是雞窩，也能賣天價。

但在今天，單純強調「地段地段地段」，沒有意義。

01

先說一個結論，不同地段，價值正趨同。

所謂好地段，無非他擁有最具疊加效應的城市核心資源——通達性+便利性+教育可發展性+景觀無替代性。

但往往你認為不可替代的東西，只要肯花錢，就能替代。

100年前漢口的中心在哪裡，現在又多了幾個中心？

短短10年前，又有多少人相信，中北路將比中南路值錢？

因為巨額投資介入，捷運+商務辦公集群+購物中心，改變城市空間格局。

你曾經覺得稀缺的玩意兒，如果拉長時間軸，不值一提。

2012年底，武漢開通第一條捷運，捷運房成為武漢房地產香餑餑。

對萬達公館這類豪盤，捷運都有刺激作用。

因為作為業主，告訴朋友「我家就在積玉橋站旁邊」，倍兒有面子。

但在捷運網路最發達的上海，捷運房並不是什麼核心賣點。

再過3年，武漢大概也會如此。

武漢主城區面積600多平方公里，其中有1/10是水域，加上商業辦公展覽用地，我們的居住用地，只有200多平方公里。

如果要把主城區所有小區，覆蓋在1公里範圍內，實際上只需要160個捷運站。

我們現在已經通車的1、2、3、4、6號線，一共有126個站點，去掉重疊站點，還有大概100個。

已經覆蓋50%面積。

當一個城市超過半數的區域都被捷運覆蓋，這優勢大家都有，就不叫優勢。

現代工具和技術，對城市地段價值的顛覆，已經開始。

過去，傳統城市是有著嚴格的空間秩序的，分為中心、次中心、外圍，十字路口、沿街旺地、內街小巷，他們的地段價值完全不同。

現在，這種秩序面臨兩個衝擊——軌道交通網路+移動互聯網。

舉個例子，某達有句霸氣的廣告語——某達廣場，就是城市中心。

在中小城市特別明顯，存在了幾百年的中心，可能就因為郊區建了一個萬達廣場、一個紅星美凱龍，甚至一個大型超市，立馬被廢。

02

傳統城市中心的不動產，是否還有價值？

「地段地段地段」的真理沒用了？

湖北房地產界前輩殷躍建，上次參加我們買房社沙龍，提出一個概念，叫「資源配套密度」。

換句話說，是單位面積資源佔有率。

其實哥認為，超人所謂「地段地段地段」的概念，並沒有錯。

錯的是，我們對地段理解太膚淺，或者太極端。

如果沒有與之匹配的產品力，則再有價值的地段，都無意義。

極端案例是正江漢路某樓盤，地段該沒話說，現在二手房報價2.5~3萬，而且升值幅度極慢。

你對比下跟他挨著的一個樓盤，卻是漢口升值最快的樓盤之一。

原因，產品力與地段不匹配。

現在，我們再來理解「地段地段還是地段」。

很多中心地段樓盤的置業顧問會告訴你，購買市中心樓盤，意味著享受無需等待。

這是廢話。

買市中心的客戶，根本不會跟郊區樓盤比。

單價承受力3萬+的客戶，在市中心隨便選，都「享受配套無需等待」。

面對同樣等級的地段，怎麼選才是問題。

不是你在黃金地段蓋一個雞窩，都配得上天價。

江漢路個寶豐路的樓盤，用實際行動證明了這一點。

所以

只有與之匹配的產品，地段才真正有價值。

武廣商圈，是武漢的絕對中心地段，堪稱武漢的「世界級十字路口」——

地理中心、資源中心、商業中心、文化藝術中心等等城市頂級資源疊加。

傳統的核心地段，因地緣優勢而吸聚大量商業配套，高級飯店、豪宅。

武廣、國廣、以及未來的恆隆等項目，又不斷注入新的興奮點，眾多因素相互成就、相互影響，越來越多頂級資源被吸納在此，與地段互相成就，成就城市頂級資源圈。

在這個商圈裡，最受關注的新項目，無論恆隆廣場還是越秀國際金融匯，無論他們的形態是商業，還是城市綜合體，從產品力而言，與城市頂級的區域價值，都是匹配的。

2013年9月越秀以90.1億奪得精武路地塊，創造武漢總價、單價雙料地王。

從越秀的運作來看，並沒有單純攫取城市區域價值，或者躺賺捷運、武廣、中山公園、協和紅利的地段紅利，而是以最高規格，整合全球頂級資源，加持地段的城市價值。

建築設計由英國皇家建築師、建築學諾貝爾獎「普利茲克建築大獎」獲得者Norman Foster (諾曼·福斯特)擔綱，他也是蘋果公司新總部大樓的設計者；

園林設計則選擇了Belt Collins團隊——香港維景灣畔、香港迪士尼好萊塢酒店、巴厘島洲際酒店的豪宅園林專家；

牽手卓美亞，為武漢帶來迪拜式的極奢七星級酒店和超五星白金級一流服務，使武漢進入擁有最頂級奢華酒店的全球大都會行列；

……

Norman Foster作品

Belt Collins作品

卓美亞酒店

這樣的產品力，就是與地段「世界十字路口」地位的匹配。

03

在定型的城市，核心區的形態已經發展為城市最高形態，典型如上海徐家匯、陸家嘴以及香港中環，5年、10年都沒有明顯變化，升級的空間越來越小。

武漢特殊性是，整個城市仍在成長中。

即便武廣商圈這種最成熟地段，新進開業的M+，未來還會開業的恆隆，證明哪怕是城市中心，區域價值還有提升空間。

對土地集約且高效利用的城市中心，土地供應量有限，更多城市資源高度重疊，形成其他區域所沒有的高效經濟流速；中心高效的經濟流速和頂級商務平台和企業的大量彙集，吸引更多的次級和外圍資本仍在聚集，形成獨有的「經濟+商務」的雙核能量。

而對於越秀國際金融匯而言，項目周邊500米範圍內，遍布3條捷運線，分別是1號線友誼路站，2號線中山公園，和年底即將開通的7號線新華路站，步行距離控制在10分鐘左右。以快速交通軌道網路，迅速連接三鎮資源，甚至通過機場，高鐵與全球形成快速接駁。

同時，項目簽約知名國小和幼稚園，再加上自身攜帶的高端商務、鼎級酒店、世界商街，與優越的城市中心資源結合，使得國際金融匯具備成為城市頂級住宅物業的價值。

並以此為鏈接，讓業主享受世界級資源聚合。

比如越秀國際金融匯將打造專門為國際一線奢侈品牌量身定做的最頂級獨立商業體，定位為國廣的互補形商業體，傾力打造一個囊括高端進口食品超市、奢侈品品牌、星級電影院等業態的高端港式體閑購物中心。

作為武漢這座城市最頂級的商圈，通過全球資源注入，繼續為這個商圈加持，共同營造更具國際視野的都會生活圈。

與地段匹配，甚至引入更高端的資源，這大概才是最好的，把地段價值發揮到極致的方式。