巴克萊認為英國房屋交易正在結構性衰退，房價依然吸引中國資本？

文 | 小藍

巴克萊(Barclays)分析師喬恩•貝爾(Jon Bell)的一份新報告顯示，英國的住房價格如此昂貴，那是因為交易已進入「結構性」下滑。

他的確鑿證據表明，1989年的總銷售額達到了頂峰，但從那時起，只有一種趨勢:

簡介：巴克萊銀行(Barclays Bank)，全球規模最大的銀行及金融機構之一，總部設於英國倫敦。巴克萊銀行於1690年成立，是英國最古老的銀行，具有逾300年歷史，是全世界第一家擁有ATM機的銀行，並於1966年發行了全英第一張信用卡，1987年發行了全英第一張借記卡。截止2013年，全球僱員達到140,000人。截至2012年總資產高達1.49萬億英鎊，為全球第七大銀行，在英國是位於滙豐銀行(HSBC)之後的第二大銀行。巴克萊銀行在全球50多個國家經營業務，在英國設有2100多家分行。

貝爾認為，這種趨勢的總體影響是，可供買賣的房子變得更少，而限制供應會使價格保持在高位。它還將需求注入到租賃市場。由於待售房屋較少，價格高，房東可以收取更高的租金。這些租金讓房東有了不賣的動機，因為現金流很有價值。

貝爾列出了其他六個潛在因素:

「購房出租」投資者的崛起:BTL的業主不那麼頻繁地出售他們的房子，因此基本上是把房子從市場上拿掉。

「購買幫助」計劃可能會讓新業主進入更大的房子，所以他們不需要經常搬家，這也會讓房子離開市場。

印花稅越高，英國房屋的銷售稅就越高。

地方政府正在建設非常少的新公共住房。

老齡化人口減少。

許多消費者的不良信用記錄損害了新抵押貸款的供應。

結果是，英國的住房擁有率從2004年的71%下降到2015年的64%，貝爾說。

巴克萊的分析師提出了一個有趣的理論，關於BTL抵押貸款對市場的影響。「我們的觀點是，住房交易正處於結構性衰退之中，」他寫道。「作為投資者持有的股票，往往比自有住房更少轉手;過去二十年的這一特點使交易水平達到了標準。

貝爾的報告指出，自20世紀60年代以來，公共和私營部門的新股建設也有所下降。今天，地方議會建造的公共住房只是過去的一小部分。雖然私營部門更加穩健，但如今的房屋建造量仍比50年前要少。

這就是這一歷史趨勢在圖表中所呈現的趨勢。英國的自有住房存量幾乎沒有變動，而租賃的存量卻在增長：

雖說英國住房結構性正在慢慢發生變化，但是基本上房價還是在默默的上漲，因為萬達又豪擲4.7億英鎊收購倫敦Nine Elms Square地塊，這是萬達在英國的第二個置業投資項目。今年過去的七個月里，對英國地產投資超過60億英鎊了（2016年全年也才30億英鎊），其中不乏萬達、萬科、綠地這些國內地產巨頭。

而原因大概可以匯總為這幾個原因：

匯率低，投資成本低

如今，全球經濟增長都在放緩，這種情況下，投資的成本就成了至關重要的考量因素。對於海外投資者來說，匯率是投資成本最大的影響因素之一。在過去的一年中，受英國脫歐影響，英鎊對世界流通的主要貨幣都有貶值，對於投資者來說這是個抄底的好機會。英鎊對人民幣的匯率現在已經穩定在了9以下（目前是8.65），人民幣相對購買力很強。並且，目前美元、澳元等貨幣對人民幣是升值的，所以相較於紐約、洛杉磯、悉尼等城市，倫敦的投資成本最低。

匯率雖降，房價卻在漲

英鎊的連續貶值吸引了大批外國投資者前來購置房產，加上倫敦人口增長迅猛，即將突破千萬，剛性需求旺盛，市場所能提供的房產遠遠抵不上需求。預計未來20年，倫敦住房缺口將達36萬。嚴重供求不平衡，使倫敦建築工人的工作都翻了幾番，房價怎麼可能不漲。

在英國，投資安全有保障

英國是最早提出私有財產不可侵犯的國家，經受數百年的考驗，英國對產權的法律保護體系非常完善。倫敦也被稱作全世界房地產市場最開放、最自由、最透明的地方，世界各大投資機構對倫敦均追捧有加。這也決定了倫敦房地產的高流動性，倫敦住宅的平均出售時間僅有41天。這在國內租房都有難度。

回報率高

具統計，倫敦房地產從二戰時期以來年收益率就穩定在7%-10%，近十年，倫敦平均凈收益率為9.4%。排除2008年金融危機這種意外，房價始終保持7年翻倍的增幅，即使是2008年，倫敦房價也處於緩增長狀態。

英國政府將公布脫歐重要文件

英國政府今日將證實，它希望談判一項過渡期的關稅同盟安排，以在英國退歐之後生效。英國退歐后，將在未來幾個月內公布許多官方立場文件。

英國脫歐大臣戴維斯

報道中說，即將公布的文件將就英國脫離歐盟之後和歐盟的關稅安排提出兩個意在長遠的備選方案，以確保英國於2019年初正式脫離歐盟后雙方之間的商品貿易儘可能不受阻礙。

其中一個方案主張「高度簡化」的關稅安排，目的是簡化商品在英國和歐盟之間流通時的邊檢環節。另一個方案則設想了一個全新的「關稅合作夥伴機制」，在該機制下英國和歐盟之間或將無需設立關稅邊境。報道中說，這兩個方案的細節將於周二晚些時候公布。

英國脫離歐盟事務部稱，在英國脫離歐盟之後長期關稅安排尚未落實的過渡期內，一個可能的解決方案是在英國和歐盟之間建立臨時關稅同盟。該部門表示，通過這樣的臨時安排，企業只需在新的關稅安排確定之前進行一次調整。不過，歐盟官員已經表態，一旦英國正式脫離歐盟雙方之間將不可能實現零阻礙貿易流通。

英國在2016年6月通過公投決定脫離歐盟，但是直到今年3月才正式啟動為期兩年的脫歐程序。