特色小鎮之盈利模式分析

特色小鎮，作為產城鄉一體化的新型城鎮化模式，它是一個集合產業、文化、旅遊和社區之功能於一體的一個新型部落體，是以產業為核心，以項目為載體，相互融合發展生產、生活、生態的一個特定區域。特色小鎮的開發與建設絕不是單一的項目，它是綜合產業鏈體系。在這條產業鏈體系之上，如何盈利一直是眾人關心的問題。特色小鎮能夠作為創新平台推動產業結構調整，培育信息、環保、健康、旅遊、高端裝備製造等新興產業，加速產業升級；也能通過大型集團企業長期投資、吸引聚集特色產業、改造歷史經典產業等方式推動產城融合、產城互利，改造、改進當前小城鎮的面貌。

據統計，第一批特色小鎮中部分小鎮的平均投資額達65 億元（浙江省規劃每個特色小鎮投資原則上不低於50億元），按照住建部規劃，到2020 年，培育1000個左右各具特色的小鎮，那麼到時候總投資將遠超萬億。根據各地方政府出台的特色小鎮建設規劃，到2020年特色小鎮總計建設1900 個左右，按照省份、經濟條件等具體細拆，總投資至少4.8 萬億元。如此巨額投資究竟如何創造收益，盈利的點究竟在哪些地方，本文將做詳細解釋。

六大盈利模式

一、工程收益-建造收益是開發的前提

這裡主要是指土地整理和公共基礎設施的工程建設收益。公共基礎設施包括公共道路、供電廠、供排水廠、供熱網路、通訊設施等基礎設施；學校、醫院、公園、廣場、 文化體育設施、綜合服務區、遊客接待中心等公共服務設施。

如華夏幸福受政府委託對小鎮範圍內的土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，變毛地為熟地后，通過政府回購，獲得盈利。

二、土地升值-區域開發是

小鎮開發的基礎和核心

這裡主要指一級開發，也就是由政府主導的方式。

特色小鎮的發展成熟必將帶來周邊土地的溢價，政府通過土地財政可以獲得大量收入。

除了這些財政收益以外，特色小鎮將為地方帶來更多無形的收益，如城市環境的優化、民生的改善、城市影響力的提升、產業生態圈的形成、就業增加和更多高素質人才的聚集等等，這些難以用金錢衡量的社會經濟環境改善，是政府大力推動特色小鎮開發的重要動力。

以玉皇山南基金小鎮為例，該小鎮根據金融人才國際化、精英型的特點，堅持市場化運作、產業鏈招商、生態圈建設的模式，通過聯合政府性行業組織、龍頭企業和知名中介，開展海內外招商及合作業務，快速推動私募金融集聚發展，一批涵蓋股權投資、商品期貨、固定收益等方面的金融精英匯聚小鎮。自2015年玉皇山南基金小鎮正式揭牌之後，已經有1000多家對沖基金和私募基金在小鎮註冊，資金管理規模達5800億元（約合840億美元）。由於一般的基金公司都可以得到30%的稅費補貼，更增加了其吸引力，玉皇山南基金小鎮現在已然成為上海、北京和深圳之外最大的對沖基金聚集地。2015年稅收超過4億元，而2016年第一季度稅收就超過了3億元，實現了爆髮式增長。

其與杭州雲棲小鎮一樣都是由政府主導開發和經營環境，通過特色產業（玉皇山南基金小鎮以對沖基金為主導產業，雲棲小鎮以雲計算為主導產業）培育、主導產業企業聚集、產業優惠政策和優質環境塑造，使小鎮經濟迅猛發展，稅收猛增，並帶動小鎮及周邊土地的溢價。

三、房產收益-房地產是產城

一體化中必需的蛋糕

這裡主要指二級開發，即企業通過地產銷售和自持物業經營獲利。包括工業地產租售、居住地產租售、商業地產租售、休閑地產租售。

雖然在特色小鎮的建設過程中，以地產運作的理念去打造小鎮是為人排斥的，然後從企業角度來看，這的確是一個快速實現投資回報的模式，且通過特色小鎮政策可以獲得土地，這也是不少房地產等開發商進入特色小鎮開發的原動力，因此這也是一種較為重要和普遍的盈利模式，更多的是由地產商或地產主導的投資商操盤，在開發地產的同時，配套度假型項目實現盈利，由於休閑度假市場和傳統商業地產之間存在利益博弈和磨合，所以這類小鎮在還處於起步階段。阿那亞是此類型的典型代表，通過地產銷售以及後期多元度假活動業態消費的引入實現了小鎮的盤活。碧桂園科技小鎮是另一個典型例子，小鎮計劃投資總額約1300億元，其規劃創新小鎮產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。通過一定程度的地產開發用地和產業用地的配比，開發商可以以短平快的地產收益平衡見效慢的產業開發支出，長短相濟，長遠發展。

四、旅遊收益-旅遊產業

可以帶來現金流

這裡主要是指泛旅遊現金流回報, 旅遊產品體驗性附加價值收益。即以景區模式運營，除門票收入外，住宿、餐飲、購物等業態收入也是主要盈利來源，該類模式相對清晰，市場上也有相對成熟和可以對標參考的對象，操作的關鍵在於是否有專業景區運營能力。產業與產業之間的融合可以產生大量的收益，如旅遊+文化，旅遊+體育，旅遊+健康，旅遊+養老養生等泛旅遊消費收益。

烏鎮是景區盈利的典型代表，其經營模式被譽為行業典範，整個古鎮都以景區形勢圍起來，入口處購買門票，分為東柵和西柵，票價為東柵100元、西柵120元、聯票為150元。走入古鎮會發現各類商戶的業態不會重複，分佈科學，注重與古鎮定位相符的業態，比如手工藝店、特色客棧、傳統餐飲等，會根據酒吧區，小商店區，傳統工藝區等進行分佈，每個 細分業態只有一家店，避免商戶間的惡性競爭。偏重旅遊的特色小鎮，旅遊消費產業鏈完善，上下游產業核心都掌控在投資者手中。

單位：萬人

數據來源：Wind

表1 烏鎮遊客接待量連年上升

表2 烏鎮景區收入節節高升

五、特色產業收益-必需發展成為

現金流聚集的產業

這裡一是特色產業項目開發，包括科教文衛等產業事業導入及產業園、孵化園等產業本身開發；二是旅遊產業項目開發，包括旅遊吸引核項目（如主題公園）、休閑消費聚集項目（如休閑商街）、夜間休閑聚集項目（如水秀表演等）；通過項目的運營獲得收益。

小鎮自身能夠依託優勢產業形成產業盈利鏈條，同時與旅遊結合實現盈利，該類型一般自身產業基礎較為雄厚，需要充分結合已有產業優勢，進行適度旅遊產業融入、功能拓展和環境營造。比如巔峰智業在景德鎮做過一個陶瓷小鎮，將陶瓷產業與旅遊產業融合互動，打造多元化的陶瓷體驗，如陶瓷製作、陶瓷博物館、陶瓷文創、陶瓷轉盤等，形成較為豐富的盈利點。達到產業持續經營收益、特色產品持續產出收益的效果。

六、城鎮建設-功能盈利

這裡主要指依託具有地方特色的主題功能拓展經營形成相關盈利，圍繞主題功能，聯動旅遊體驗，形成食、住、行、游、購、娛、康、教等多元業態的消費盈利，該類模式的關鍵在於如何發掘和尋找具有地域特色的主題功能，專業運營，拓展盈利鏈條。特色小鎮要開發城市服務，公共交通服務、社會服務等；城市智能化管理；城市配套；銀行、學校、醫院等。

比如袁家村緊抓餐飲功能，深入發掘，拓展鏈條，通過人流量帶動人均消費，實現高額經營利潤。巔峰智業依託城市中心優勢，將贛州郁孤台小鎮打造能夠承載城市商業配套功能的文旅小鎮，通過燈光節等活動的開展，取得了街區最高日人均突破40000人次成績，這與巔峰智業多年來在旅遊行業的積累是分不開的，其50億產業基金投資的都是純旅遊項目。

總結

當前，特色小鎮建設已經成為勢頭強勁的產業風口，為經濟建設發展帶來新的機遇。國務院高度重視特色小鎮建設工作。推進特色小鎮建設是貫徹落實創新、協調、綠色、開放、共享發展理念的重要體現。

本文總結的六點都是盈利模式之中產生利潤點的機會，根據項目和不同投資者本身的實力和產業整合能力，或者是在某一個產業鏈之中的能力表現，可以產生不同比例控制和側重點。不同的模式決定了不同的盈利模式，特色小鎮只有摸清家底、因地制宜、專業打造，才能脫穎而出，保持旺盛而長久的生命力。