講個笑話，瀋陽限售了

來自財經第一聲

樓市去庫存的戰役打了這麼久，一個非常有代表性的成果出爐了。

東北地區第一大城市，遼寧省省會瀋陽，最近也加入到了限售行列。一年半之前，瀋陽還深深被高庫存困擾，「購房零首付」力促去庫存。僅僅一年半的時間，瀋陽卻出台樓市限售新政，去庫存轉變為穩房價。

脫離「迫切去庫存聯盟」

全國幾十個城市都在進行樓市調控，為什麼要單獨說瀋陽呢？因為一直以來，東北都是樓市庫存積壓的超級重災區，瀋陽尤其具有代表性。

2016年初，瀋陽的商品住宅可售面積消化周期一度達到驚人的24個月，居全國各大城市前列。所以，在2015年底國家提出樓市去庫存政策之後，瀋陽不僅積極響應，而且還「解放思想、大膽創新」，搞出了個「零首付」的政策。

去年國慶開始，不少一二線城市樓市又重新祭出了限購、限貸，瀋陽卻「逆勢」而為。當時的政策總結大概如下：大中專畢業8年內購房，可用他人公積金付首付；農村畢業生購房，首付可分期付款；買商品房50平方米以上即可落戶。活生生的又一個「甩賣大禮包」。

那麼在推出限售新政之前，瀋陽的房地產庫存去掉了多少呢？

據瀋陽中原地產，截至年中，瀋陽的房地產去化周期較年初已下降5個月，為17.2個月；上半年總成交面積達797萬㎡，同比增長31%。

根據住建部今年4月發布的文件，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，加快供地節奏。對照這個標準，去化周期17.2個月的瀋陽已經脫離「迫切去庫存聯盟」了。

投資越過山海關

從鼓勵買房變成了限售，如此180度的政策大反轉背後，是瀋陽商品房銷量和價格的齊漲。

數據顯示，從今年3月份開始，瀋陽樓市成交量出現大幅增長：今年1、2月份，瀋陽商品住宅成交量分別是59萬平方米和80萬平方米，但到了3月份，則飆升到了144萬平方米，4月份，更是創下年內單月最高成交量的185萬平方米。此後幾個月，瀋陽的成交量均保持在每月150萬平方米以上的高位。

瀋陽的房價也從今年春節后開始爬坡。二手房成交均價從年初的7500元/㎡出頭，漲到了7月的8717元/㎡，漲幅逾15%。截至7月末，瀋陽市商品住房均價7499.3元/㎡，同比上漲了13.7%。

而據騰訊房產，瀋陽樓市上半年多次出現「一面世便遭瘋搶」的火爆場景，熬夜排隊買房、「擠爆」售樓處更是不在話下。進入7月份，瀋陽各區的房價更是勢如破竹，有的區域均價一個月內漲了900元！

和去年的樓市對比，這是冰火兩重天了。去年前三季度，各地樓市足以用火爆一詞來形容，然而東北地區似乎與這場樓市熱潮無緣，瀋陽、哈爾濱、長春、大連、吉林這些東北城市，幾乎是火山群中的一片凍土。去年8月份，瀋陽新建商品住宅環比上漲0.1%，同比上漲1.2%，與其他城市動輒百分之三五十的漲幅相距甚遠。

可以說，以瀋陽為代表的東三省房地產市場，即使是在最火熱的時期，也仍然是不甚樂觀。而瀋陽的這一輪房價上漲，其中卻有幾分「投資越過山海關」的味道了。

據房地產報報道，外地投資客在瀋陽這輪房價上漲中起到了重要作用。幾乎被所有置業顧問提及的外地投資客大多來自北京、河北廊坊以及黑龍江，去年至今，他們迅速捕捉到了瀋陽房地產市場顯露出的投資機會。

樓市唱戲，背後是政策搭台。今年4月，（遼寧）自由貿易試驗區啟動，意在激活東北經濟，自貿區瀋陽片區也掛牌成立。根據過往經驗，上海自貿區、前海自貿區和南沙自貿區成立后，土地溢價和房價飛漲乃是慣例。而最近，瀋陽獲批東北地區唯一特大城市的消息，則進一步向瀋陽房地產市場傳遞了利好消息。

作為東北最大、最重要的區域中心城市，在去庫存成效上，資本「闖關東」的威力看起來比「0首付」政策還大。

東北樓市終於復甦了？

如果換個角度，瀋陽的房價還能漲多久？或者放大來看，以瀋陽為代表的東北樓市是不是終於復甦了？這恐怕要畫上一個大大的問號。

東北區域的房地產去庫存，依然是任重道遠。去年9月的《50城住宅庫存報告》里，東北三省有9個城市在樣本內，其中有6個城市庫存嚴重過剩：哈爾濱、大連是有區域影響力的二線城市，去庫存周期為2.6年、2.9年；三四線城市去庫存周期則更長，丹東為3.8年、鞍山4.2年、撫順5.4年、牡丹江6.7年，去庫存任務尤為艱巨。

房地產低迷，是東北經濟失速的直接體現。2015年，東北三省的經濟增長率明顯低於全國平均水平（遼寧3%，黑龍江5.7%，吉林6.5%）。從31省的人均收入來看，吉林排名全國第25名，黑龍江排名全國第26名，全部落後於全國水平。

還有諱莫如深的人口外流數字。第六次全國人口普查數據則顯示，東北地區平均每年凈流出人口約20萬。和四川、河南、安徽這種以農民工為主的人口外流省份不同，東北地區的外流人口中，高學歷、高技能、高素質的人才佔了相當高的比例。

單獨來看看瀋陽。第六次人口普查時，遼寧省仍然是人口凈流入省份，作為省會城市，瀋陽在2016年人口機械增加3.2萬人。這個數字雖然不難看，但和大部分二線城市比，並不好看。

人口成批量的「孔雀東南飛」，沒有了購買力最強的這批年輕人，瀋陽乃至東北的房價，還能漲多久呢？