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銀行不愛房地產了嗎?

銀行不愛房地產了嗎?

最近的房地產市場熱點新聞集中在北京二手房價格暴跌和全國銀行業鄙視房貸。

前幾天聊過了二手房價格,今天偉哥簡單聊聊,各地這一輪房貸首套房利率提升潮。

從主要城市看,主流首套的貸款利率依然是基準,但其中部分股份銀行已經的確出現了提高到1.1倍的政策。那麼直接影響多大?

從數據看:本次調整,首套房購房者每貸款100萬相比2016年市場寬鬆月供增加1202.7元,相比本次政策之前的基準新增加287.6元。

購房者的負擔非常重:

從數據看:銀行對房貸的折扣全面回收,那麼這是說銀行不愛房地產了嗎?

其實看一個這個數據就知道了:

現在銀行的理財收益率很多已經是接近6了,甚至部分保本理財的收益都已經超過4.9的基準利率了。

過去的這一輪樓市爆發,可以說最主要的推動力就是銀行的信貸釋放:

最近的資金價格上升,的確影響了銀行的放貸衝動。

這種情況下,雖然房貸按揭是屬於長期產品。但從銀行的資金成本看,有所上行這是難免!

另外從貸款數據看,今年前4個月,按揭貸款累計佔全部新增貸款的35.8%,較上年末回落9.1個百分點。

但相比2016年前年份,依然是處於歷史次高點。所以很難說,銀行對房地產的按揭態度變成相對收緊。

實際對比所有行業,你會發現,按揭貸款依然是大部分銀行的優質資產!

資金成本繼續上升,包括餘額寶等固定理財收益年化資金成本已經接近4.1,這種情況下,疊加管理成本,按揭貸款的基準利率4.9對於大部分銀行來說,已經屬於低利潤產品。所以預計後續銀行將逐漸從目前的基準為主流提高到基準上浮。

北京作為全國調控最嚴格的城市,信貸收緊的趨勢也最早最明顯。

但核心看,銀行的利潤依然在所有上市公司中佔據龍頭:從年報數據看:

凈利息收益率:高達2.66%,而計息負債付息率只有2.12%。非常可怕的數據,也就是說,實際銀行的平均吸儲的成本只有2.12%。

所有其實可以看到,銀行目前在針對剛需首套房貸的折扣回收改變原因並非完全是成本,而是從利潤角度考慮。

以2016年年報為例,萬科凈利潤210億,排名A股第18名。

其次:房價逐漸出現調整,這種情況下,銀行的風險增加,銀行對抵押品的風險意識將提高,各家銀行預計後續將繼續收緊房地產的額度與提高房地產貸款的價格。

而且過去2年,大部分銀行吸收了過多的房地產抵押物,這種情況下,後續在調控周期內,,房貸出現了收緊現象,貸款折扣減少,放款時間明顯延長。這些都疊加房地產調控政策發揮調控效果。

第三:購房者的資金成本持續上升,已經逐漸完成了從量變到質變的過程,貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經全面降溫,降價開始出現。

第四:歷史上,北京信貸最嚴格的程度就是在2011年及2014年部分時間點,首套房恢復基準,對購房者的心理影響也將非常大。最近出現的基準上浮將是北京按揭貸款歷史最嚴格的政策。從調控的趨勢看,預計信貸的收緊趨勢延續周期內,房地產降溫也將持續。

結論:房地產的問題很大程度上就是金融的問題,房地產背負了本來應該給銀行的罵名。

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