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樓市亂和漲背後的中介魅影

樓市亂和漲背後的中介魅影

相關政府部門後續應該注重穩定購房者對樓市的預期,避免樓市出現異常波動,其中很重要的就是對中介行業進行監管。

在北京密集調控樓市的這10天里,房產中介也頻頻被查處。

3月26日,北京市住建委主任徐賤雲帶隊,分組對國奧村、海淀區中關村第一國小、東城區史家國小、西城區實驗二小等區域附近的房地產中介門店進行現場執法。

因涉嫌違規代理商辦項目、涉嫌參與炒房哄抬房價等行為,28家房地產中介門店被責令停業整頓。

3月25日,北京市住建委還公布,麥田紅璽台店等12家中介因違規經營被關停。

此前,北京市住建委曾召集鏈家、我愛我家、麥田、華熙、存房、金色時光、愛屋吉屋、易合、金城阜業、中原北京市十大中介機構負責人進行集體約談。

在過去一年多瘋漲的二手房市場上,中介是最直接的受益者,也是參與者。

中介哄抬價格

中介之間互相哄抬價格並非秘密。

北京的孫穎在換房的過程中,親身感受了中介抬價的利和弊。

在賣房時,孫穎所售房屋的市場價大約在450萬元(總價)左右,賣房的時間點是在去年的12月初,因為930新政,北京樓市尚未回暖。

「我要換房,450萬元我覺得低。」孫穎說。

「姐,你這個房子戶型好,朝向也好,可以往高了報,要不你先掛480萬元,這樣還有談的空間。」中介說。

最終,這套房子的成交價在470萬元,超過了孫穎預期。

而在孫穎買房時,原本已經通過鏈家以600萬元的價格定下了一套學區房,且已經簽訂買賣合同。

但是隨後,另外一家中介人員在兩個月後給業主打電話,稱該套房已經可以買到700多萬元,有客戶願意全款買,問業主考不考慮換家中介出售。

這樣的電話,直接導致業主想要違約,孫穎最終跟業主協商,在原價的基礎上加了一些錢。

據記者了解,中介哄抬價格的做法還有提高購房者的心理預期。

劉女士此前因為新政的原因,退掉了一套學區房。

「當時我這套房的簽約價已經比兩周前高了將近100萬元,但是新政出來后,中介一直勸我,通過各種途徑借錢來繼續履行合同,完全沒有考慮我的承受能力。相反,當我要求他去和業主談能不能降低價格時,中介問都不問,就說不行,他肯定不同意。」劉女士說。

劉女士目前仍然考慮在北京的其他區域購房,所以她和中介還隨時保持微信聯繫。

「姐,別看出了新政,買房的人還是很多。」

「姐,昨天看的那套房已經賣掉了,您得抓緊啊。」

這是中介給她發的信息的部分內容,每一條都在暗示她,房子還要漲,而且有錢也不一定能買到。

北京市房地產中介行業協會秘書長趙慶祥告訴法治周末記者,一般老百姓買房就是買漲不買跌,預期很重要,所以中介就是希望營造房價繼續上漲的氛圍,來促進成交。

「相關政府部門後續應該注重穩定購房者對樓市的預期,避免樓市出現異常波動,其中很重要的就是對中介行業進行監管。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

中介宣傳商住可居住被查

在3月26日查處的28家中介中,還有部分是因為違規代理商辦項目被關停。

當日北京市住建委等5部門聯合出台的《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》一共九條內容,其中專門有一條是針對中介的:「對規劃用途為商辦類的房屋,中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構,依法註銷機構備案,直至吊銷營業執照。」

但是在此前,中介代理商辦類項目並不是秘密。

今年3月初,法治周末記者在位於大興區的商辦項目泰禾中央廣場走訪時,該項目聚集了中介機構的工作人員。

泰禾中央廣場的銷售人員告訴記者,該公司基本上不用自己找客源,大部分客戶都是中介帶來的。

當記者要求看樣板間后,銷售人員帶著記者走到了售樓處門口,往左一指,說左拐直走幾百米就是;記者剛走出售樓處不到十米,門口等待的兩個中介人員就湊了上來,說可以帶著去看房、介紹。

「通過我們買房,您不用支付任何費用,一旦成交,開發商會向我們付費。」上述中介人員說。

而這些中介在和記者交談過程中,房子可以居住,有衛生間、獨立廚房等內容,都被提到多次。

就在此次北京出台商住新政后,還有中介私下對購房者稱「政策對小戶型商住是利好」。

「這哪裡是利好?新政要求個人買商住不能貸款,必須是無房戶才能購買,有這種小戶型商住全款購房能力的,當然就買住宅了,咋就利好了?」中原地產首席分析師張大偉說。

從北京此次商住新政的條文來看,第一條就是商辦類項目未經批准,不得擅自改變為居住等用途。

「讓商辦項目回歸商辦用途,是政策出台的目的之一,而替開發商做宣傳、招攬客源且鼓吹商辦項目可居住的中介,勢必在被查處的範圍之內。新政出台後,不僅會影響商辦項目的銷售,中介機構的這部分代理銷售收入也會受到影響。」嚴躍進分析道。

嚴躍進還對法治周末記者表示,由於近期對中介監管較為嚴厲,預計在「吊銷營業執照」等管制下,中介機構近期對於商辦類物業會採取項目下架等做法,以防範風險出現。

3月27日,記者查詢鏈家APP發現,目前包括北京像素、泰禾中央廣場等商辦項目在該APP已經沒有相關信息。

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