租賃規範：樓市從物質到人文的轉變

租賃看似小事物，但要當作羅馬城來看待，先從條例的細節開始吧。

沒有在大城市租過房，就不足以談人生。現在，幾乎每一個進入城市的人，對城市的認識，都是從租房開始的。但是，租房的糟糕經歷和一個一個「坑」，如被房東趕走、「二房東」騷擾、剋扣押金、隨意漲租等等，讓新市民身上所有的單純、美好被世俗、算計和世態炎涼「煸炒」了一遍。

房價高企，而人口卻繼續向大城市湧來。置業無望，租房將成為最主要的居住形式。據統計，目前大概有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。一線城市實際管理人口中，超過60%在租房。未來，將有約2億人進入租房市場，到2030年，租賃人口將達2.7億人。

老百姓的事情比天大，「衣食住行」無小事。但就是這樣一個關乎如此多老百姓利益的市場，一直處於「無管理、無數據、無法律」的「三無」狀態，野蠻生長。5月19日，第一部明確規範住房租賃的行政管理法規，《住房租賃和銷售管理條例》正式向社會公開徵求意見。

對這個條例，社會各界都可反饋意見，吸收意見和建議后，該調整修改的調整修改，然後提交國務院審議，通過後發布。條例徵求意見稿發布后，媒體和社會反響非常強烈。筆者認為，從內容來看，條例確實反映了當前租賃市場的種種積弊，也是本著建立租賃市場基礎秩序的目的。

條例將近一半的篇幅重點放在如何保障租房人的權利，筆者細數了一下，總共有12項「紅利」，表現在對出租人12個「不得」的約束。如不得驅逐承租人、不得單方面漲租、不得隨意進入房屋、不得無故扣留押金、不得隨意解除合同、不得出租地下室和陽台等，可謂字字珠璣、切中要害。

當然，出租人有時也是受害者。不是自己的房子不心疼，不愛惜環境和拖延交租還是小事，不良承租人損害設施、聚眾賭博、搞生產經營等行為也不在少數。因此，條例本著實事求是、權利責任平衡的原則，對承租人行為進行了約束。只有這樣，長期租賃習慣才能培養起來。

長期經營就不是「一鎚子買賣」，店大不欺客。租賃企業多了，騙租、欺詐等短期化行為就少了，租賃市場規範水到渠成。因此，條例對住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，要求租賃期限不得低於三年。此外，「二房東」也是合法的，因為他們本身就是租賃企業的雛形。

實際上，在貼近租房需求、降低經營成本、縮短匹配周期等方面，「二房東」具有很高的效率。大城市進入存量房時代，租房的人越來越多，市場會自發催生一批專營房屋租賃的人群，也就是「二房東」，比如房產中介公司、城中村村民、個人創業者等，他們都是從市場上收集房源並再行租賃。

目前，「二房東」之所以臭名昭著，在於監管沒有跟上。試想，政府連租賃的基本數據都沒有，對出租人的監管都沒用，遑論「二房東」。因此，若承認「二房東」地位，並進行工商登記，納入政府管理，「二房東」不再是信息不對稱下的「灰色產業」，考慮到政策扶持，未來將是「陽光產業」。

除了約束承租人、出租人，政府也要承擔自己的責任。首先，政府應當建立租金髮布制度，定期公布分區域的市場租金水平等信息。信息不對稱是租賃亂象叢生、渾水摸魚的罪魁禍首，而信息披露則是解決問題的基礎；其次，租房者同買房者一樣，可以享受子女接受同等教育等公共服務。

做到這兩點，政府之於租賃監管才是合格的。條例對此做出了規定，也掐中了租賃市場建設的「痛點」，唯此才稱得上進入了租賃時代。進一步，樓市才真正告別上規模、搞投資、炒房子等為主題的冰冷的物質時代，進入了拼服務、講質量、求細節等為主題的溫暖的人文時代。但是，羅馬城不是一天建成的，思維慣性、消費習慣、信用秩序、法制意識等，底層秩序還無從談起。租賃看似小事物，但要當作羅馬城來看待，先從條例的細節開始吧。

（作者供職於深圳房地產研究中心）