買房賺錢的時代已經過去，樓市將會越來越「單純」

近一個月來，一二線城市輪番上頭版，每隔幾天就會有一個新措施出來。目標都直指樓市，而邏輯都圍繞著強化房子的居住屬性。可以說樓市已經徹底告別了以往風光的時代，買房子賺錢的時代已經過去了。

本文主要內容：

1、調控政策頻發，被動局面已扭轉

2、房地產面臨史上最難環境

3、官媒發出房地產警告，投資樓市要小心了

1

調控組合拳，炒房已再無可能

近一個月來，一二線城市輪番上頭版，每隔幾天就會有一個新措施出來。目標都直指樓市，而邏輯都圍繞著強化房子的居住屬性。可以說一二線樓市已經徹底告別了以往風光的時代，買房子賺錢的時代已經過去了。

按照這種趨勢發展，一二線樓市會逐漸扭轉以往被動的局面，房地產將會越來越「單純」。

以北京為例，未來租賃房源和共有產權房的出現，將極大地改善了普通剛需的住房條件。剛進入職場的年輕人，會有條件更好，更規範的租賃房源可供選擇，而那些進入職場有一段時間，想買房的人，也會有共有產權房可供選擇。未來5年，這類房源差不多有20萬套入市。這類房子普遍比商品房便宜3成，在此基礎上，你還只用承擔7成房款，這樣一算，共有產權房實際只有普通商品房一半的價格。

以往剛需被迫參與到商品房市場，承當了極高的購房成本，今後他們將有新的選擇，這既是對剛需的保護，也是樓市上行預期的一種稀釋。

今後一二線樓市的發展，將著力解決普通人的住房需求，這些人基本上是不參與炒房的，解決了他們的需求，商品房也不再有瘋的基礎。

2

房地產面臨史上最難環境

你一會說房價漲，一會說房價跌的，前後矛盾啊。也有冬粉疑問：那些財經媒體，一會說貨幣寬鬆，一會說貨幣緊張的，到底誰說的是對的啊？

其實，都是對的。因為我們面臨著一個比較複雜的環境，而看到的任何結論，一定是有特定的前提的。（比如，未來一二線城市的房價，依然認為還會有進一步下跌的趨勢，而三四線棚改任務預測要在兩年內完成，所以認為三四線房價短期內還是會上漲）

房子問題，說到底還是金融問題。我們要放在一個更大的背景下討論。

金融危機以來，受四萬億投資及大量外資流入的影響，央行資產負債表急劇上升，貨幣政策寬鬆是主基調。因此，企業依靠不斷提升負債的模式來發展，這樣情況下，微小的經濟波動都會使企業的風險倍增，而美聯儲的「加息」、「縮表」帶來的經濟衝擊巨大而不可估量，這樣的後果是我們承受不起的。因此，我們不惜代價捍衛的外匯儲備，在一定程度上保障了央行的資產規模，從而使貨幣寬鬆政策不會斷崖式改變。

房地產成為應對外部環境改變的唯一策略工具，除了可作為投資標的原因外，更重要的是房地產是唯一能與外匯規模抗衡的行業。 2014年7月份對我們國家來講是個重要的時間點，外匯儲備進入逐月減少的趨勢，2014年8月份是房地產行業重要的時間點，持續5年左右的限購政策放鬆了，去庫存成為我們的口號，房地產給了市場一個資金通道。

房地產也確實起到了應有的作用，在去庫存戰略實施下，大量資金流入樓市，外匯儲備流出的速度明顯放緩，再加上嚴格的外匯管控， 2016年初央行的資產負債表止跌回升，2017年我們國家的外匯儲備開始止跌回升。

本輪調控中房地產是帶有特殊任務的角色，不僅要把資金引導到房地產這一資金池裡面來，還要防止資金短期內流出。因此，與以往調控相比有諸多的不同，比如土地競拍出現了競自持和保障房的行為，居民購房除了限購升級外，還出現了限售的行為等以往調控中沒有出現過的情形。甚至很多人不理解為什麼本輪市場是在漲價的情況下實現的去庫存，結合我們的戰略目的來看，就順理成章了。

大量資金流入推高了樓市風險，熱點城市收緊成為必然。但是資金外流形勢依然嚴峻，房地產仍然要發揮對抗縮表的工具作用，因此對房地產市場不熱的三四線城市定向打開資金通道，這也是為什麼會出現市場和政策 的巨大分化。當我們理解了這些，一切看起來就都理所當然了。

再看貨幣政策，對於來講，美國加息的傳導影響立竿見影。縮表也對造成衝擊，但是央行通過三個舉措（1.匯率貶值 2.嚴格外匯管控 3.降准、降息提高貨幣乘數）來穩定央行資產規模，以保證適當的貨幣流動性，但是這只是短期政策，從中美貨幣政策趨同性來看，未來也將面臨流動性緊張的局面。

3

警告已經發出，下半年房子要賣，不要買！

人民日報海外版最近發表文章《樓市調 控不會「虎頭蛇尾」》。文章認為，在「房子是用來住的，不是用來炒的」已經成為社會共識的背景下，樓市調控政策不會反反覆復、虎頭蛇尾，而是將真正確保房屋回歸居住屬性，並為建立房地產長效機制創造環境。

這是大環境，也就是說未來房地產一定會保持穩定，穩中有升或穩中略落，都是有可能的，這是樓市主基調。

然而如果您只了解這些還是遠遠不夠的，如果想買房只看這個不夠。大環境是在擠壓泡泡，讓炒房者知難而退，是讓炒房者推出市場的的一顆葯，因為當市場穩定后，炒房已經沒有任何的操作空間，他不像普通購房者可能N多年後會賣房，但是炒房者講究的是快件快出，短線套利。

那麼購房者該如何選擇買與不買？其實我們更應該來看看央行說出了哪些真相。

8月4日，央行發布專題《房地產市場出現分化因城施策調 控政策效應逐步顯現》指出，房地產市場或現價格平穩略降態勢，但上升預期仍存在。2017年，各地區將認真落實「房子是用來住的，不是用來炒的」的政策要求，繼續強化「因城施策」政策，全國房地產市場可能呈現「成交回落、價格平穩略降」發展態勢。

由此看來，在這次政策下，市場降溫是必然的。當然我們也必須理解，由於房地產長效機制的建立是一個長期的過程，不會一蹴而就，那麼很可能面臨著一些上升壓力。

文中還指出，價格上升預期仍然存在：土地供應不足，部分城市甚至出現「麵粉比麵包貴」的情況；部分熱點城市庫存處於低位，短期內市場供應緊張；居民投資渠道有限且回報不高。

這應該是比較客觀的說法，小編認為，對於大城市買房者而言，請不要指望價格回落讓你買得起，不要這樣想，房地產市場要穩定，穩定就是要求不大起大落，保持供求關係和預期等關係的穩定。大城市供應緊張是顯然的，不過國家正在努力改善，除了加大土地供給外，在多層次多結構需求上也在進行優化和增加供給。比如共有產權住房、鼓勵租房等政策都是對緩解市場壓力的重要手段。

正常的市場不是誰都能買得起房，而是人人不再為住房發愁，所以，未來的房地產會通過多渠道供給改善每個階層的居住問題。既然大城市還會有上升壓力，那麼也就決定了長效機制出來前政策更不能放鬆了。

在穩定的市場預期下，資本會從房地產退出相當大一部分，被引導到實體經濟，完成脫虛向實的目標。