火爆！蕪湖、淮南、蒙城等城市現搶房大戰！調控政策緊急出台！

如今安徽三四線樓市是一邊高歌猛進，一邊又在不斷製造成本更高的房子。在當地人均收入沒有明顯增加的情況下，後續這些房子，其實是個更大的「灰犀牛」。

安徽各地樓市持續增溫

1、淮南

最近兩個月，安徽各地的的地市似乎都火爆到不要不要的，就在剛剛，淮南又上演了近500人的搶房戰，112套高層房源半個小時搶空。

據了解，本次開盤的項目推出了1棟高層14#樓，有88.86、120.22平米兩種戶型，27層，一層四戶，共計112套，開盤現場人氣火爆，有近500人到場。

7點半開盤正式啟動，8點本次推出的房源已經全部貼上已售出的紅色標籤，半個小時售罄，現場仍有300組客戶未選到心儀的房源。

2、蕪湖

7月28日，位於蕪湖市鳩江區的新華聯夢想城A地塊迎來收官加推，此次開盤的是14#和15#樓共計192套房源，2小時所推房源基本售空。

7月28日項目迎來開盤，192套房源，價格8200元/㎡左右，據知情人透露，開盤現場匯聚了近500名購房者。

最後不到2個小時，192套房源僅剩頂層和一樓的兩三套沒賣，其他房源全部售空。

3、蒙城

7月份，蒙城縣皖新原築迎來首開，推出6、7、11、19#樓共計330套房，當天解籌率高達92%。

開盤當天人氣火爆，據當地媒體報道現場客戶達500餘組。

值得關注的是，該盤多半定價在8000+，部分房源優惠后均價甚至高達1.2萬+。

4、蚌埠

7月9日，位於蚌埠懷遠縣的慶宇凱旋城推出6#、7#、17#三棟洋房，主推戶型區間123-129㎡，70套房吸引超400人，最終30分鐘全部售罄！

5、馬鞍山

7月8日，馬鞍山信達城三期悅公館盛大開盤，本次推出30#樓，均價7600元/㎡，然半小時不到112套房全部售罄，銷控表一路飄紅。

6、安慶

7月8日，安慶皖投天下名築15#樓迎來加推，272套房吸引400餘組客戶，均價5500元/㎡，主推92-111㎡面積段，最終2小時房源全部售罄。

7、舒城

7月2日，六安舒城縣遠大中央公園開盤，現場8000人搶3500多套房!其中洋房備案價逼近9000元/㎡!刷破了舒城房價天花板。

各地紛紛出台政策限制樓市過熱

面對安徽各地市持續的樓市高燒，調控政策也在加緊出台。

1F銅陵：網傳限價 半年內只給漲5%

據最新爆料消息，銅陵近期或將出台限價，樓盤按照前期基礎，由政府定價，半年內只給漲5%。

根據銅陵本地相關媒體的監控，上周(7月17日—7月23日），銅陵商品房備案套數共計473套，比上上周增加了269套，環比上升131.86%；上周的成交均價為6509.5元/㎡。

根據吉屋網上公示的銅陵房價，目前銅陵新房整體均價為5888 元/平米，環比上漲6%，二手房價格6407元/平米，環比上漲3.2%。

從房價走勢來看，從2016年7月以來，新房二手房都在持續上漲。尤其是今年5月以來，漲勢比較明顯。

除了銅陵外，安徽已有多個地市陸續出台了調控政策，抑制房價過快上漲。

2F滁州市：二套住宅首付不低於40%

3月9日下午，滁州召開新聞發布會，通報並解讀市國土房產局等七部門聯合制定的《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的若干意見》。

實行差別化住房信貸政策。市區居民家庭首次購買新建商品住宅申請個人商業貸款首付款比例不低於20%，購買第二套住宅的首付款比例不低於40%，第三套首付款不低於60%；

建立市區商品住房價格備案指導機制，積極引導開發企業根據開發建設成本、合理利潤等因素科學合理定價，價格備案后6個月內不得調整；

3F臨泉縣：商品房均價不得超6000元

3月23日，臨泉縣發布消息稱，正式出台《臨泉城區商品住宅類房地產用地出讓「限房價、控地價」實施意見》。

競買人參與商品住宅類房地產用地報名時，須出具商品住宅房屋銷售價格《承諾書》，承諾競得所屬宗地國有建設用地使用權后，所開發項目商品住宅房屋銷售價格不得高於出讓文件要求的最高限價。

原則上，全縣毛坯房均價控制在每平方米5200元以內，裝修房均價控制在每平方米6000元以內。宗地商品住宅房屋銷售價格由國土部門根據區位條件提出建議由土委會研究后確定。

4F蚌埠：暫辦5800元/㎡以上樓盤預審批

5月15日，蚌埠發布樓市調控。具體內容為：

1、嚴格實行預售預審制度。凡需預售樓盤備案價格超過5800元/平方米的，需在辦理預售許可前實行市政府聯席會議預審，預審通過後方可提交市住建委預售聯審會議審批。

2、從通知之日起，暫停辦理預售許可審批（樓盤單次預售實際成交價格低於5800元/平方米的樓盤除外），只受理預售前的預審書面申請。

3、在實行預售預審期間，凡列入預審的樓盤需辦理新建商品房預售資金資金監管協議，須在取得市政府預審聯席會議通過後，方可辦理預售資金監管協議。

5F蕪湖市：「限售」2年+限價

蕪湖市5月8日發布樓市新政，10條新政調控房地產市場。

1、嚴格商品住房價格備案，市發改委（物價局）會同市住建委加強對新申請預售許可樓盤的價格備案管理，價格按同區域、同品質樓盤並結合樓面地價合理確定。

2、對不接受價格指導的企業，暫不辦理價格備案，暫不核發預售許可證；對已辦理過價格備案的項目進行清理，對價格明顯偏離的進行糾正，對不接受糾正的企業暫停網簽，轉為現房銷售。

3、新出讓地塊開發項目，高層建築主體施工形象進度達到總層數的三分之一、多層建築主體形象施工進度達到正負零（含地下部分）方可申請辦理商品房預售許可手續（實際成交價格低於6000元/平方米的樓盤除外）。

4、居民購買的新建商品住房（本文發布后新購買的商品住房，以網簽時點為準），須在取得產權證2年後方可轉讓。

5、達到預售條件的樓盤，在15日內應申請辦理預銷售許可，且7日內一次性上市，嚴禁捂盤惜售。

6F六安：限購+限價+限售2年

2017年6月21日，市住房城鄉建委、發改委、國土局、住房公積金管理中心等4部門聯合發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》(以下簡稱《意見》)，旨在堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，改善住房供求關係，穩定市場預期，促進我市房地產市場平穩健康發展。《意見》將於2017年7月1日起實施。具體內容：

1、要規範預售商品房備案價格，建立商品房備案價格指導機制，要求開發商科學合理定價。因成本、市場等原因確需調整備案價格的，開發企業應及時向政府價格主管部門提出申請重新備案，重新備案間隔時間不少於3個月，上漲幅度不得高於上次備案價格的5%。

2、要堅持分類調控的金融政策，實行差別化住房公積金信貸政策，住房公積金繳存職工家庭首次使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，首付款比例不低於20%;對擁有一套住房並已結清公積金購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住房，公積金貸款利率執行基準利率的1.1倍;嚴禁受理、審批職工家庭第三次使用公積金貸款申請。

3、要嚴厲打擊投機炒房行為，嚴格執行商品房預售備案制度。所有新購的商品住房在取得不動產權證滿2年後，才能上市進行交易。

7F亳州：未取得備案項目一律不準預售

7月4日，亳州房管局發聲：嚴格商品房預售審批。嚴格按照申請、受理、初審（包括到項目現場查看）、複核、提請局長辦公會研究的程序，嚴格審批程序，對未取得價格備案的項目，一律不準預售。

8F壽縣：均價控制在每平6000元內

2017年新出讓商品住宅類房地產用地施行 「限房價、競地價」政策 。原則上，要求新城區毛坯總層高11層以上均價控制在每平米5500元以內，11層（含）以下均價控制在每平米6000元以內。

三四線樓市越火「泡沫越大」

真正的三四線城市房地產發展得相當快。但各種購房動機則相對分散。具體來說有以下幾種：

1、二代農民工的住房升級換代的需求

這些需求不敢說完全合理，但卻十分旺盛。舉個例子，筆者的老家，皖西南小城市，這裡的農村已經找不到多少年輕人了。他們中大部分去了長三角和珠三角打工，這些人正在或者已經到了適婚年齡，農村的房子是鐵定看不上的。有的是男方父母主動在縣城買房，方便中間人幫助找對象，有的則是夫妻雙方結婚有一段時間，孩子到了入學年齡，他們咬咬牙在縣裡或者市裡買套房，方便孩子上學。

2、部分購房需求下沉

這類人其實工作生活在大城市，但戶口並沒有遷入，算不上真正融入大城市。他們為了給自己買個保障，也傾向於在老家買套房子作為退路之一。以他們的收入在這些小縣城買套房，不費什麼勁。

3、城市居民的換房

這類需求其實是支撐了當前大量三四線城市的樓市，這類需求其實是真正的需求，房子差了換套好房子住，再正常不過了，但這裡有一個問題，換房本來是一件極其慎重的事，三線城市的房地產發展了這麼多年，也沒有出現過集中換房的情況，今年出現這種情況，是極不正常的。

箇中原因我想大家都清楚，老房子沒了，只給錢不給房子，這些人可不就只能買房了。所以，這類需求只能是「一鎚子買賣」，這一波爆發了，未來相當長的時間都不會再有了。

未來三四線城市或許並沒想象中的好

城市一方面因產業優勢而吸引人才，形成人口凈流入，即「開源」；另一方面則因資源充沛而留住人才，防止人口凈流出，即「節流」。因而充沛的資源也是城市化的必要條件。而城市資源中最具代表性的分別是教育資源和醫療資源。

教育資源：集中在一線城市

教育資源在城市間的分佈並不均衡，特別值得注意的是，在更高級別的教育資源上，一線城市的資源集中優勢更為突出。在國小數量上，一線城市平均有767所，而三四線城市平均有633所，兩者數量大體相當。但在更高層次的普通中學、中等職業教育學校數量上，一二線城市均數倍於三四線城市。而在普通高等學校數量上，一線城市平均擁有62所，而三四線城市平均只有4所，不到前者的1/10。高等級教育資源向一線城市集中可見一斑。

一二線城市學校數量遠高於三四線城市，一定程度上與兩者本身的人口規模差異有關。兩者人均教育資源差距有多大？即便從省級數據看，教育資源的分配也是極其不均衡的。北京、上海普通高中生師比分別為8和9，一二線城市集聚的江浙地區，生師比也僅在10左右。但中西部地區各省生師比普遍高企，江西高達17.5，是北京、上海的兩倍，這意味著其人均教育資源僅有北京、上海的一半。

高等教育水平決定了國家競爭力。當前高等教育資源的集中度有多高？僅從高校口徑來看，似乎較為有限——北京、上海高校佔全國比重約為6%，招生人數約為4%。但科研機構口徑下，相應比重則大幅提升，數量佔比和招生人數佔比分別為16%和22%。這意味著，在當前教育資源配置制度下，年輕人經由聯考、考研，從三四線城市進入一線城市的高校和科研機構，並謀求就業機會，而這也是優質人才向京滬集聚的過程。

醫療資源：優質資源集聚京滬

醫療資源的分佈同樣存在著一線城市集中的現象。在醫院、衛生院床位數量上，一線城市平均擁有約8萬張床位，而三四線城市平均只有約1.6萬張床位，一線城市約是三四線城市床位數的5倍。在醫生數量上，一線城市平均擁有醫生數量約5萬人，而三四線城市平均只有約0.75萬人，約是一線城市的1/6。醫療設施和從醫人員的緊張，使得三四線城市人口為滿足醫療需求，進一步地向一線城市集中。

如果分區域看，醫療資源分佈的不均勻就更為明顯了。一二線城市大多分佈在東部地區，其醫院數量佔全國比穩定在40%左右，而三四線城市佔比較高的中部地區則從05年的32.3%跌至15年的29.2%。過去10年間，北京、上海醫院數量佔比微幅回落了0.5個百分點。然而，12年以來，其三級醫院，尤其是三級甲等醫院數量佔比不降反升，這意味著優質醫療資源再度向一線城市集聚。

優質醫療資源向一線城市集聚，是否本身就與人口集聚有關？未必如此，比較各省人均醫療資源（每千人口執業醫師數量），其分佈同樣是向東部尤其是一線城市傾斜。北京每千人口執業醫師數接近4，浙江接近3，而中西部地區普遍在2左右甚至更低。

交通資源：一二線數倍於三四線

交通運輸的便利與否是地區經濟增長的制約因素，一二線城市常為交通運輸的樞紐，起著連接各地區經濟往來的重要作用，而三四線城市交通運輸條件有限，基礎設施的制約使其不足以帶動地區經濟的繁榮。平均來看，一線城市實有道路面積為106平方公里，而三四線城市僅12平方公里。在交通設備上，一線城市平均擁有營運公共汽車2萬輛，出租汽車約為4萬輛，而三四線城市平均而言，只有700輛左右的營運公共汽車和1700輛左右的出租汽車，公共交通水平與一線城市仍有顯著差異。

數據顯示，今年一季度，居民負債率已經達到了46.1%，比去年末又增加了1.3個百分點，房貸增速為31%，是這兩年最快的。

而一二線實際上是受限的，增加的當然是三四線了。更為麻煩的是，三四線樓市是一邊高歌猛進，一邊又在不斷製造成本更高的房子。在當地人均收入沒有明顯增加的情況下，套句時髦的話，這些城市的房地產如果要崩了，也絕不是「黑天鵝」，而是「灰犀牛」，因為風險是實實在在存在的，下跌並不是毫無徵兆。