房企年報解讀系列之五：雅居樂首提千億目標，底氣何在？

3月15日，雅居樂集團披露了2016年全年經營及財務狀況。公告顯示，公司2016財年全年盈利22.84億人民幣，同比增長64.3%。公司2016財年全年營業收入466.7億人民幣，同比增長8.5%。

2016年經營向好的情況下，雅居樂集團總裁陳卓林在業績發布會上豪言：「2019年銷售翻番至1000億，環保、物業、建築等各板塊將陸續分拆上市」。劍指千億，各版塊分拆上市，雅居樂集團的野心可見一斑，「小目標」能夠實現嗎？

劍指千億，雅居樂集團底氣何在？

數據來源：上市公司年報、同策諮詢研究部

2012-2015年，雅居樂集團凈資產收益率持續下滑，直到2016年開始小幅提升，從2015年的4.09%增長到2016年的6.56%。

其實，凈資產收益率是公司稅後利潤除以凈資產得到的百分比率，該指標體現了公司利用自有資本獲得凈收益的能力，常常用來衡量公司資金使用效率。凈資產收益率越高，說明投資帶來的收益越高。

對於雅居樂集團而言，2016年，凈資產收益率從2015年的4.09%增加到6.56%，資金使用效率提高，盈利能力有所提升。

在營收方面，雅居樂集團2016年營業額為466.7億元，同比增加8.5%，經營利潤為86.01億元，同比增加12.6%，股東應占利潤為22.84億元，較2015年上升64.3%，核心利潤為27.44億元，同比增長13%。2016年毛利率為26.5%，較2015年小幅上漲1.35個百分點。

銷售毛利率小幅增長的同時，2016年雅居樂集團總營業收入也較2015年增加37億左右。而之前的2012-2015年，四年間雅居樂集團總營業收入穩步提升，銷售毛利率卻處於不斷下滑狀態，2016年，雅居樂集團實現了總營業收入與銷售毛利率的同步增長。

償債能力加強，安全邊際提升

2016年，雅居樂集團資產負債率為66.48%，比2015年升高2.28個百分點。在此之前，2012-2015年，雅居樂集團的資產負債率一直處於每一年較上一年小幅降低的狀態。但是雅居樂集團五年間資產負債率一直在70%以下，這在高槓桿的房地產行業屬於較低水平。

此外，雅居樂集團的實際負債比率更低。2016年，雅居樂集團現金及銀行存款總額為223.11億元人民幣，未動用的借貸額度為24.00億元，其凈負債比率為49.1%，較去年下降14.9個百分點。

2016年雅居樂集團的速動比率為0.82，較2015年的0.57有顯著提升。2012-2016年間，雅居樂集團的速動比率整體處於向好狀態。

速動比率是指流動資產減去存貨之後對流動負債的比率。它是衡量企業流動資產中可以立即變現用於償還流動負債的能力，所以速動比率越接近於1越好。因此，儘管2016年資產負債率升高，雅居樂集團的短期償債能力卻是不斷提升的。

作為考察企業資產運營效率的一項重要指標，一般情況下，總資產周轉率越高，表明企業資產周轉速度越快，利用越好。2016年雅居樂集團總資產周轉率為0.38次，與2015年的0.36次相比，略有提升。這表明雅居樂集團在高速發展的軌道上，營業收入增長的速度也跟上了總資產規模的增長速度，周轉速度較快，運營效率穩步提升。

截至2016年12月31日，雅居樂集團土地儲備為3260萬平方米，樓面平均地價為1501元/平米，土地成本價格具有一定的競爭力。這與雅居樂集團一、二級市場雙線拿地的策略分不開。

以2016年為例，2016年雅居樂集團通過招標、拍賣、掛牌方式獲取10塊土地，共計129.5億元；另外透過股權收購方式購入9塊地，共計62.5億元。

值得注意的是，雅居樂集團土儲充足之外，土地儲備分布區域也較廣。其中，39.5%位於海南及雲南，34%位於華南，14%位於西部地區，11.4%位於華東地區。

圖6：雅居樂集團土地儲備區域分佈比例情況

從土地儲備區域分佈比例來看，除華南大本營之外，雲南、海南、華東甚至西部都有雅居樂集團的身影，其全國化野心可見一斑。2016年又新開拓了北京、蘇州、武漢、珠海等城市，甚至進駐美國三藩市，開始布局海外市場。

在深耕大本營及華南區域的同時，雅居樂也開啟了自己的全國化步伐。

物管業務作為房地產配套的重要載體，且當前行業成熟度和集中度仍相對低下，也因此成為雅居樂集團試圖挖掘價值的一大領域。

2016年度雅居樂集團入賬銷售額為466.8億元，同比增長8.5%，其中來自物業發展的投入為447.5億元，來自物業管理、酒店營運、物業投資的收入為19.3億。

圖7：雅居樂集團物業銷售面積區域分佈比例情況

雅居樂集團全年確認物業銷售面積為508.1萬平方米，其中53.7%位於華南，19.8%位於華東，15.2%位於海南及雲南，其他地區則佔11.3%。銷售均價為每平方米8808元。

此外，2016年度來自物業管理平台「雅生活」的營業額為10.69億元，同比增長30%以上。總裁陳卓林透露，目前已經在籌備將雅生活分拆上市，依然是在H股，但具體時間還未確定。

對此，同策諮詢研究部分析認為，物業管理雖然是被忽略的藍海市場，但傳統物業管理服務的盈利空間小，與服務質量間存在無法解決的矛盾。且從花樣年、中海、綠城等分拆物業上市的房企，物業發展情況來看，物業發展還沒有到達盈利期。因此雅居樂集團物業板塊即便分拆上市成功，短期內實現巨大增值的難度不小。

在環保板塊，雅居樂集團主要涉及固體廢棄物處理、水務及環境修護，2016年度雅居樂集團在全國六大區域收購或新前設立環保企業9家。總裁陳卓林透露，2016年集團為環保板塊投入超過20億元，今年還將投入超過40億元，三年預計投入100億。

雅居樂集團認為，目前全國的環保產業規模還偏小，缺乏寡頭，未來集團會在環保上重點發力，主要聚焦於工業危險廢棄物處理及水環境治理兩個板塊。

綜上，同策諮詢研究部分析認為，雅居樂集團轉型決心明顯，且正在多元化布局，未來物業、環保等業務或將與地產平分秋色，這在地產下半場不失為一個明智的抉擇，但這些業務短期內為雅居樂集團帶來巨額盈利的可能性較小。因此，儘管財務狀況良好，但規模不足500億的雅居樂，想要彎道超車，兩年內進入千億俱樂部仍需進一步努力。