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直擊一線|本應下跌的房價為什麼遲遲未跌?

直擊一線|本應下跌的房價為什麼遲遲未跌?

有沒有覺得最近的北京樓市有一股暗流涌動之感?

如果你最近正在奔波看房,你會發現,二手房市場價格穩中有升,熱點區域內房源不足;而新房市場大多未能如期開盤,想在北京尋找一處在售的新房有些困難。

自從930政策以來,調控預期下本應下跌的房價卻遲遲未跌,2017年的北京樓市頗有一絲神秘的氣味。

還原真相最好的辦法就是走基層,因此我找到了從前買二手房時的經紀人。我告訴他現在手裡有50萬,想用中介的金融槓桿再撬動三五十萬,湊個百八十萬再買一套二手房等著升值。中介小哥笑著沖我搖搖頭,「姐,一百萬在回龍觀已經買不到二手房了。」

我當然知道北京樓市在2016年瘋長的態勢,卻萬萬沒想到100萬在中介小哥眼裡已經不值一提了,我當然是目瞪口呆,「今年年初沒有鬆動的跡象么?」「930政策之後成交量確實有所降低,但是價格沒有下降趨勢。」

來看看雲房給出的數據:北京2月二手房成交價格比去年930新政后的首月,成交均價高出11.25%。

這就是前文所說的「神秘的氣味」:調控已來,市場卻沒有被有效抑制。而這樣的局面在從前的幾輪調控中都不曾出現。

一、信貸全面收緊

本輪調控作用於購買端的武器是提高首付比例,從歷史經驗來看,信貸一旦被收緊,需求端則立刻呈現疲軟狀態。然而不僅是首付比例的提高,通過一線實探,我才知道貸款的口子也被緊緊勒住。

我想以手中的50萬作為籌碼,通過中介的金融產品,或是銀行的信用貸再撬動一筆錢,兩者湊在一起作為首付。這條路被中介小哥堵死:北京目前沒有中介再使用任何金融產品為購房人提供首付支持;而銀行一旦查出購房人名下有信用貸,則會要求先還清信用貸后再給批複房屋貸款。

小哥還說:「更嚴格的是,銀行現在拖時間,經常幾個月不給業主放尾款。」這是在延長交易周期。而對於首套房,北京目前多數銀行的貸款利率已經上升至9折或基準利率。從央行層面,給各家商業銀行的2017年的住房貸款額度只會降不會升。

且不說其他行政手段,只從信貸來看,這已經是全面收緊的態勢。然而價漲的局面仍然沒有得到控制,原因顯而易見,需求端並沒有疲軟,購房人手裡有足夠的現金。

這現金有多充裕,小哥說了一個例子,讓我很是受打擊:有位先生想買國風美唐一期,目前市場價610萬,他準備了700萬現金,多出來的是給業主留出的漲價空間。我又被震驚了一把:現在還有業主坐地漲價的現象?

事實上,從2016年下半年開始,「連環單」就變成二手市場的常態,多數靠譜賣房的業主均是賣一買一的改善群體,如果他們想入手的房子不能敲定,那麼就不敢輕易出手手裡這套,「回龍觀的好多業主要換海淀房,哪怕回龍觀的房子高出市場價10萬、20萬,也不敢輕易出手,什麼時候海淀的房子定下來了,發現回龍觀的房子高出市場價30萬、40萬,就可以成交了。」

小哥說:「這市場已經是改善的市場,剛需進不來了。」我問剛需人群怎麼辦,他說租房。

信貸勒得再緊,擋不住置換的需求。購房人手裡有籌碼、需求急,價格自然難降。

二、新盤不開 需求被擠

今早看某微信號諫言,如果現在買房,能買新房不買二手房,因為能開盤的新房都已經被政府死死限住價格,相當於政府替開發商給購房人打了折。前段時間我的同事想投資平谷一套捷運房,託人找關係問了問,該項目如果能在今年入市,那麼單價不超過3萬元/平米,而目前平谷二手房中,與該項目面積相當的房源單價已經達到3.3萬元/平米。

這一二手住宅價格倒掛的現象還是在2012年北京樓市不景氣的那一年發生過,原因是開發商為了促進銷售而大力度打折,造成新房二手房價格倒掛現象。

本輪個別區域的倒掛現象當然不是因為開發商打折促銷,而是因為能開盤的都便宜,其餘大多數新盤都選擇推遲開盤。

所以你應該早就發現了,北京現在能買到的新項目,寥寥可數。然而北京每年的購房需求是穩定的,新房市場這條路走不通,在恐懼房價繼續上漲的心理影響下,購房人只能轉頭求助二手房市場。這實際上增加了北京二手房市場的需求量。

我去某二手房網站看了一些房源,發現可選擇的餘地太少,小哥說:「從去年開始到現在,一直處於房源緊張的狀態,絲毫沒有緩解的跡象。」所以除非有置換需求的業主,否則即便掛牌也不是誠心交易,業主們一直盯著房價走勢,看看到底能要到比市場價高出多少的價格來——這就是目前二手房市場業主最真實的心態反映。

三、限購加碼

說了這許多,可見930政策沒能有效控制住北京住宅價格,因此有預測說北京調控繼續收緊可能是大概率事件。我們不預測北京政策走向,但是看看全國政策走向吧。

環京全面收緊:張家口、淶水、懷來、涿州、武清、天津城6區、廊坊、三河先後出台限購政策。3月9日,南昌也出台號稱史上最嚴限購政策,暫停向在市區已擁有1套及以上住宅的本市戶籍居民出售住宅。種種跡象表明,本輪調控正在逐步加大力度,並推向全國。

這是被市場倒逼的結果。雲房數據顯示,截止2016年2月28日,北京市新建商品住宅(不包含自住型商品房)的庫存量為75669套,按照近半年每月平均成交7983套來計算,真實庫存消化周期僅為9個月,已經瀕臨8-10個月合理去化周期的底線。這是中介無房可賣的原因,也是房價不降反升的原因。

庫存低谷、新盤不開、需求旺盛,即便祭出限購大招,同時收緊信貸,北京房又怎麼會下跌?

最後再附送一則真實案例:前段時間南邵新盤路勁世界城不限購產品面世,中介小哥七拼八湊集了75萬,因為沒能在規定時間湊夠首付90萬,終於失去買房資格。小哥說:「無論是新房還是二手房,有錢都未必買得上,更何況差錢的。」我問他以後怎麼打算,他說回老家吧。

這才是目前北京樓市的真實現狀。

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