中央發布加快發展住房租賃市場的通知對樓市的影響

  新浪樂居訊 一石激起千層浪。7月19日各大媒體以爆炸性新聞為題刊發：「廣州市加快發展住房租賃市場工作方案」，提出了住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施：租購同權。

  市場還未消化完「廣州新政」，7月20日，中央八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求：人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。選了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。這份名單包括七個省會城市，三個非省會城市，從這一輪上漲不大的瀋陽與排不上大城市的肇慶入選，說明這一政策將會逐步向全國鋪開。

  其實這一政策出台不是空穴來風。2015年《住房城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》對發展住房租賃市場提出相關要求之後；2016年中央經濟工作會議又明確強調要培育和發展住房租賃市場；2016年6月3日，《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）出台，住房租賃市場又站上了政策的風口。總體來看，針對住房租賃市場改革的大幕已經開啟。一線地產企業如萬科等去年就開始在一線城市布局長租公寓產品，提前準備糧草，萬科計劃到今年年底在一線城市布局10萬套長租公寓。

  本輪發展住房租賃市場新政有兩點對房地產市場產生重大影響：一、租購同權。賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權，這一政策對時下高價學區房將得到有效的遏制。二、減免稅賦。由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅；對中介機構適用6%的增值稅稅率；對個人出租住房所得，減半徵收個人所得稅。

  目前租賃市場缺少中高端租賃產品和服務的開發，租賃市場仍以滿足中低端的需求為主，使得市場整體的租金水平較低，房東收益受損，寧可空著也不出租，甚至有大量房屋購買后十年八年不裝修、不出租，造成大量「空置房」浪費。一句：「房子是用來住的」，震耳欲聾，不僅是向高房價宣戰，同時也是向「空置房」喊打。

  對於時下城市大量的空置房（售後閑置），政府會效仿國外發達國家，繼續出台激勵租賃政策，讓閑置的資產動起來。因為大量房屋閑置等於減少了住房的有效供給，會在有效供給與有效需求之間形成一個缺口，導致供不應求的局面，必然推動房價的上漲，甚至，導致房價的失控，惡化民生。 關於這一點，從相關國家採取的措施中就可以看出來。如果房屋空置，業主必須同意讓「不速之客」居住以消化有效需求，在這種情況下，誰也不會願意多買住房，等於將相當一部分投機性住房剔除，使房價體現為有效需求拉動的結果，而非投機與有效需求共同拉動的結果。在這種情況下，房價的走勢會比較平緩。事實上，從歷史數據來看，歐洲的房價走勢整體而言是比較平穩的。

  比如在德國，規定業主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過10%的市鎮，當地政府還會推倒那些無法出租的住房；在法國的一些城市中，房屋閑置的第一年，業主必須繳納的罰金為房款的10%，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推；在美國亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因為租住在偏遠地區而得到補償。在該城市一些地區，甚至還有業主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰；丹麥政府則在50多年前就開始對那些閑置6周以上房屋的所有者進行罰款。

  從理論層面看，在目前戶籍壁壘下，雖然租房更符合年輕人的經濟現狀，但現實是許多年輕家庭仍然會選擇頂著巨大的壓力購買住房，原因是租房家庭無法享受與房屋產權人相同的權益，被排除在當地教育、養老保障、醫療保障和住房保障體系之外，致使更多住房需求者選擇「一勞永逸」的購房，而非在價格上更為「經濟」的租房，這進一步扭曲了市場激勵，造成整個住房市場結構的失衡。

  由於出租者和租房者在房屋產權方面始終處於不對等狀態，對於租房者合法權益的保護就顯得尤為重要。美國住房租賃法從出租人優位向承租人優位的轉變很好地體現了對公平與正義的強調。20 世紀60、70 年代，美國法院逐漸開始將不動產租賃視為提供服務的合同。在該方向下，一系列限制出租人權利、提升承租人法律地位的舉措被立法或司法所採納，維護承租人的合法權益成為新的住房租賃法的宗旨。

  從目前的情況來看，由於大量外來人口湧入房價高企的一線城市，租房市場中的承租人無論從經濟實力還是個體之間的互相競價來看都表現為典型的賣方市場特徵。為了矯正這種不平衡的關係以達到培育住房租賃市場的目的，就需要有相應的法律給予保護，從而使承租人更願意選擇通過租房解決長期性的住房問題。

  在當前的改革浪潮中，戶籍制度改革正在逐步推進，未來一個人及其子女能否獲得在當地的發展權，不在於他有沒有當地戶籍，而在於他有沒有向當地政府納稅。從根本上來說，戶籍制度的發展應向更好地服務人口流動和定居的需求而不是控制人口的工具，即從控制導向向服務導向轉變。不久的將來，在也能體驗到小時候看國外電影中的情節：一個中產家庭，全家人開著皮卡車，從一個城市搬到另一個城市工作居住，成為新常態。

  住房租賃新政對未來房地產發展導向是什麼呢？萬科郁亮給出了描繪：我有一種「1153供給模式」設想，即：將房地產供應分為四個層次。

  第一個層次的10%是針對最低收入保障人群，通過貨幣化補貼租金的方式解決居住問題。

  第二個層次的10%，則是對科技人才、醫生、老師等人群，以低租金的租賃房、共有產權房等形式解決居住問題。還有一個群體是年輕公務員，他們也是社會的寶貴人才，是社會穩定的重要力量，他們也應該納入這個範疇。這些群體能夠安居樂業，對國家和社會發展特別重要。但是這部分用房不能參與市場流通，否則就會出現經濟適用房分配中的亂象。

  第三個層次的50%，是要提供可支付住宅。可支付住宅是針對首次置業的年輕人，政府和開發商應當為他們提供買得起的房子。每個城市都應根據具體的物價水平、發展階段推出足夠的可支付住宅並制定穩定的指導價。政府要公開向社會承諾，每年的可支付住宅規劃是什麼，讓大家做到「未來有房，心中不慌」；同時提供長期穩定的首套房金融支持方案，為他們置業提供實惠。

  第四個層次的30%，是完全市場化、較為高端的商品房，這部分需求現實存在，不必過度干預。（新浪樂居特邀撰稿人 嚴擁軍）