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萬科年度業績發布會

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萬科年度業績發布會

3月26日晚，萬科發布2016年度業績公告及董事會會議公告。公告顯示，在24日舉行的董事會會議中，並未審議董事換屆選舉的議案，這也意味著萬科本屆董事會面臨屆滿但未能及時改選。

與此同時，萬科發布的公告顯示，來自萬科原第二大股東華潤的三名董事並未親自參加萬科此次的董事會。11名應到董事中，僅6名董事親自出席，分別為王石、郁亮、王文金、張利平、華生、羅君美。

對於董事會改選一事，萬科方面回應稱，公司將於3月27日舉行業績推介會，屆時會對相關問題給予回應說明。（今天上午9點）

另外，萬科公布的年度報告顯示，2016年度，萬科實現銷售面積2765.4萬平方米，增長33.8%，銷售金額3647.7億元，增長39.5%。萬科表示，其在全國商品房市場的佔有率上升至3.1%；實現營業收入2404.8億元，增長23%，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤210.2億元，增長16%；每股基本盈利1.90元，增長16%。公司全麵攤薄的凈資產收益率提升至18.5%，同比上升0.44個百分點。

在萬科年報每年慣例的《致股東》一節中，萬科表示，在城市房屋市場再度升溫的同時，也令開發企業進退維谷，陷入焦慮，「買高價地，意味著承擔未來的經營風險；不買，則可能現在就被擠出市場」。

萬科稱，2016年10月，當國家對部分熱點城市出台針對性的調控政策時，我們有充分的理由感到欣慰，這一次調控是及時的，也是完全必要的。讓過熱的市場適度降溫，對穩健經營、有志於長期發展的企業來說，無疑是一個利好。

儘管判斷樂觀，但在實際行動中，萬科對市場表現出了謹慎的態度。年報中顯示：報告期內，項目存貨跌價準備為13.8億元，較2015年底增長82.3%，原因在於部分城市房價、地價持續調整、公司基於審慎的財務策略，對仍存在風險的項目計提存貨跌價準備。包括：煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮江、寧波、撫順、大連、南充、南通等12個城市共13個項目。

另外值得注意的是，萬科2016年報顯示，證券金融股份有限公司第四季度減持公司8153.5萬股，佔0.64%股權，截止12月31日，證金公司尚持有萬科A股票2.25%。

此外，3月15日，石家莊萬科房地產開發有限開發正式成立，董事長為劉肖，兩位董事分別為劉育民和辛增亮，其中辛增亮還同時擔任總經理一職。（信息來源：CricBigData，地產二更，萬科公告、觀點地產網）

1

關於董事會超期服役 郁亮：原因眾所周知

郁亮：這是眾所周知的原因，不用再問了吧?至於何時召開，郁亮表示，不存在等待恆大持股有提名權之後。

2

朱旭：恆大今年年初已將股票表決權授予深鐵

朱旭：實際上，上市公司董事會延期並非個例。關於恆大提名權的問題，我們看到，今年年初，恆大已經將股票表決權授予深圳捷運。

3

關於跟投制度 郁亮：外界質疑不懷好意

郁亮：我們事業合伙人迭代已經經歷了3次，第一次時候，當時有員工表示，原來有獎勵怎麼就用來買股權了，第二次時候，是有槓桿的，也就是員工出資一部分還有一部分來自外部融資，第三代，就是現在的，我們設置了劣后機制。外界的質疑，就是不懷好意啦。

4

關於「萬億」 郁亮：並不是指萬科市值

郁亮：「萬億」並不是指萬科市值，是希望打造一個「萬億企業」的生態水準，是對未來願景的展望，希望能做到一定的體量和影響力，這是萬科長期的目標。

5

關於王石是否留任 郁亮：太多八卦 我們不回復

郁亮：問題太急了，太多八卦之心，我們不是都要回復。

6

關於如何解決股權危機 郁亮：問題還沒解決

有媒體問及萬科管理層持股低問題有無解決、如何避免出現類似「寶萬之爭」的股權危機。郁亮回應稱：問題還沒解決，一切有利於公司的結構我們都歡迎。

7

關於與深圳捷運的合作 郁亮：繼續探討軌道+物業

郁亮：過去十幾年間華潤集團扮演了很好的基石股東，是萬科A轉B和B轉H的過程中做出了重大作用;幫助萬科在房地產黃金時代取得迅猛發展;深圳捷運支持萬科城市配套和事業合伙人制度堅持混合所有制;萬科未來會和深圳捷運繼續探討軌道加物業的方案，會通過市場化的方式合作。

8

關於計提下跌 朱旭：基於審慎的財務策略

朱旭：過去的一年，儘管房地產市場十分繁榮，但背後卻存在著隱憂。報告期內，萬科項目存貨跌價準備為13.8 億元，較2015 年底增長82.3%，原因在於部分城市房價、地價持續調整，公司基於審慎的財務策略，對仍存在風險的項目計提存貨跌價準備。

一

樓市要聞

【1】

北京

3月26日，北京市發布了《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確規定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。這使得北京成為首個停止向個人出售商辦類項目的城市。

此外，北京市教委還規定，除京津冀協同項目外，中國小不得與房地產商合作辦學。在郊縣教育方面，2017年北京市教委將啟動在郊區新建10所優質校，6個城區新增25所優質校，幫扶15所郊區校。

【2】

廈門

3月24日，廈門市六部委聯合發布關於進一步完善調控措施的通知，3月25日起實施。根據通知，廈門市戶籍成年單身（含離異）人士在廈門市限購1套住房；新購買住房的，需取得產權證后滿2年方可上市交易。

【3】

杭州

3月24日白天，杭州土拍市場拍出的兩幅土地均高過70%的溢價率，蕭山區出讓兩幅土地合計入賬72.66億元，樓板價均為「3萬+」。

當天晚上，杭州市國土資源局發布土地新政：當溢價率達到50%時，地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

二

城市發展

【1】

佛山

3月24日，佛山住建局網站發布限購升級新政。

1.繼續在禪城區全區，南海區桂城街道、大瀝鎮、里水鎮，順德區大良街道、陳村鎮、北滘鎮、樂從鎮執行新建商品住房限購政策和差別化住房信貸政策。

2.本市戶籍居民家庭在本市擁有兩套及以上住房的，繼續暫停向其銷售限購區域的新建商品住房。

3.非本市戶籍居民家庭在本市沒有住房的，在限購區域購買新建商品住房時，需提供購房之日前兩年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明，通過補繳的個人所得稅或社會保險繳納證明不予認定。

4.非本市戶籍居民家庭在本市擁有1套及以上住房的，暫停向其銷售限購區域的新建商品住房。

5.境外機構和個人購房的，繼續執行國家及省有關政策。

6.嚴肅查處房地產開發企業未取得預售許可進行銷售、哄抬房價、「首付貸」、變相囤積房源、虛假廣告等不正當經營行為;嚴肅查處各類提供虛假購房資料的住房騙購行為;嚴肅查處房地產中介企業的各類違規銷售行為。

7.除上述措施外，其他措施繼續按照佛府辦〔2016〕52號文的有關要求執行。

8.本通知自2017年3月25日零時起執行。執行時間點之前已完成購房合同網簽的，按原政策執行。執行時間點之前未完成購房合同網簽但已簽訂認購書且能提供交付房款的銀行入賬憑證的，仍按原政策執行。

【2】

合肥

3月最受關注的土地拍賣昨天下午如期舉行，8塊地共864.04畝在激烈的競爭中成交，總價71.85億元。一個有別於前幾次的特點是，昨天的土拍現場大多數居住地塊都有超過10家房企競爭，尤其是新站、肥東的連體地塊。而肥東長臨河鎮一塊用於博物館建設的地塊，4家企業在25分鐘內輪番出價廝殺。

【3】

北京

3月24日，北京市國土局再掛牌三宗自住房地塊，順義區2宗，丰台區1宗，起始價總計45.3億元。值得注意的是，此次出讓的三宗地塊除基礎教育用地外，其餘居住用地全部用來供應自住型商品房。

【4】

廣州

3月24日，廣州市國規委掛牌出讓兩宗地塊，其中一塊位於白雲區，出讓土地面積為27129萬平方米；另一塊位於番禺區，出讓面積為140402平方米。這也是廣州新政后首次掛牌土地，白雲宅地最高限制地價23.88億元，樓麵價29337元/平，報價達最高限價後轉為競配建拆遷安置房；番禺地塊最高限制地價80.53億元，樓麵價12782元/平方米，報價達最高限價後轉為競配建政府用房。

三

房企動向

【1】

龍湖地產與保利地產

2月3日，春節後上班第一天，萬達集團新春團拜會在萬達索菲特酒店召開，董事長王健林做了講話。他表示，今天23點就是立春了，立春代表新一年的開始，也代表新工作的開始，希望大家儘快進入工作狀態。

王健林透露，2017年是萬達的關鍵年，如果說去年的轉型是個很大的變化，那麼今年將會有更大的變化，集團會在實業和資本兩方面力爭大收穫。他向集團所有公司提出了要求，希望到2017年年會時，所有公司都能100%完成目標。如果能按照預期目標完成任務，原定於2020年的目標將於2018年提前實現。

【2】

融信

3月24日，杭州市蕭山區掛牌兩宗姊妹宅地——蕭政儲出[2017]1號和蕭政儲出[2017]2號宗地，兩塊地塊位於建設一路和寧東路交叉口，緊鄰捷運2號線建設一路站。總出讓面積9.5萬平方米，總體量達23.74萬方米，總起始價40.4億元。

【3】

萬科

今天上午，萬科於深圳大梅沙萬科中心召開董事會會議，現場警衛戒備森嚴，媒體不能進入並且不接受媒體採訪。但據相關人士透露，會議於十點開始至十一點結束。王石郁亮包括一位香港的董事均有出席，但其表示姚振華或寶能相關人士並未出席。