福州二套房首付提至5成！各方炸鍋！已簽約的能退房嗎？律師回答你

忽如一夜春風，繼北上深廣等城市相繼出台限購新政后，福州也颳起了新一輪的樓市調控風暴。

昨日，福州市政府發布了《關於進一步加強房地產市場調控的通知》。雖然調控加碼，又把一些人擋在買賣交易的門檻外，但記者走訪發現，趕來辦理二手房交易網簽的市民依然不少。人們還抱著最後一線希望，「新政有沒有可能還不會立即實施」，也有人對政策適用感到疑惑，前來諮詢。

今天一早，在福州市不動產登記和交易中心中心二手房交易網簽櫃檯前，不少市民在排隊。來福州工作五六年的王歡（化名）告訴記者，2016年，她購買倉山區了一處100多平米住宅，房產證辦了一年多，近期有換房的打算，「把房子賣了，想換好一點的學區房」 。限購打亂了王歡原有的計劃，昨晚得知新政出台的她坦言，「整個人都不淡定了。」

本市五城區戶籍居民購買第二套住房，非本市五城區戶籍居民家庭購買第一套住房，取得不動產權證未滿2年的，不得交易上市。

作為非福州本地戶籍市民的王歡，這意味著，房產交易還得再等上幾個月了。「也不知道能不能辦成，心裡沒底。」王歡顯得有些焦慮。

詢問中，記者了解到，類似像王歡這樣情況的市民不在少數，而一些已辦理網簽，但房產證尚未滿2年的市民也在疑惑，「到底還能不能辦理房產交易」。

為此，記者諮詢了房產中心交易科相關工作人員。「現在這兩種情況，我們也還搞不清到底能不能辦。」該中心交易科一名工作人員稱，具體實施細則房產中心還在進一步開會商討，「現在也沒辦法給你答覆，過一兩天再來問。」

雖然政策上明確規定將於3月29日開始執行，但昨夜發的限購政策只是一份傳遞限購精神的指導性文件，具體落地執行的細則條款還需要等待房管局和人行兩部門制定細則，而這兩個部門最終確認的認定時間、人群等才是真正影響到大家辦理買房的關鍵。

一、加大公共租賃住房供給，2017年內籌集投放一批公共租賃房源，同時規劃建設一批公共租賃住房項目，用於解決不同層次群眾租賃住房需求。

二、加大住宅用地供應，2017年市區普通商品住宅用地供應量比2016年增加一倍以上。

三、嚴格執行榕政辦〔2016〕221號文件，新建商品住宅項目申請備案價格不得高於該項目2016年10月或之前銷售均價；首次開盤項目申請價格備案不得高於該項目2016年10月按照同地段區域、同品質、同類型項目備案樓盤銷售均價確定首次備案價格。精裝修住宅備案價格不包含裝修部分。

四、繼續執行榕政辦〔2016〕186號文件限購政策，非本市五城區戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險取得本市五城區購房資格。

五、經福建省市場利率定價自律機制決議通過，本市五城區戶籍居民家庭在本市五城區已擁有一套住房，購買第二套住房商業性住房貸款首付比例不低於50%。

六、本通知施行之日起，本市五城區戶籍居民家庭購買第二套住房，非本市五城區戶籍居民家庭購買第一套住房，取得不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。

七、業主或房地產中介機構公開發布的二手房出售信息須必須標明房源信息編碼，二手房辦理網簽必須具備房源信息編碼。

八、嚴厲查處新建商品房房地產開發企業和房屋二手房中介機構惡意哄抬房價、發布虛假廣告、製造市場恐慌、炒買炒賣等違法違規行為，堅持露頭就打，一經查實，立即曝光，頂格處罰。

羅爺法律

一、首付比例提高可以退房嗎

(一)購房合同中約定了處理方式的按照合同約定處理。

(二)合同中沒有約定的，根據不同情況處理：

1、 一般情況下，貸款成數的變化不會必然地導致房屋買受人不能繼續履行合同，購房者是可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。因此，當事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。

2、如果購房者能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴重影響其履約能力，購房事實上已不可能繼續履行，而且不能買房是由於銀行較大幅的提高了首付比例而不是購房者的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以退房且不承擔違約責任。

由此我們可以看出，國家政策調控是一種特殊變化，可以認為是合同法中的情勢變更，並非購房者本人故意，屬於客觀上的履行不能，應當解除合同並退還定金。從公平角度來講，購房者既然都簽訂了購房合同並積極辦理貸款，本身沒有過錯，貸款不成自然應當解除合同，雙方互不承擔違約責任。但從嚴格意義上來說，開發商不退定金也沒有錯，因為政策風險不屬於不可抗力範圍內，理性的購房者在交易過程中，對可能存在的政策風險，應當具備一定的預判能力。

二、合同無約定，貸款不成怎麼辦

(一)首先應該與開發商協商解決，並請律師審查一下合同的約定有哪些有利於自己的條款，避免訴訟時需要自己舉證。

(二)協商不成的，請律師協助收集自己儘力履行義務且無過錯的證據，證明自己對銀行提高首付比例不能預見而且確實無力履行提高后的首付比例，無力購房，這些可以爭取要回定金。

新政之後，房價何去何從？

克而瑞福建區域總經理 張子吉

去年四季度以來，這一輪的調控政策並沒有像往年一樣出現大面積的購房情緒的觀望或回落的現象，反而是購房者和房企一樣對未來有著較好的預期，地王和政策也助推了這種信心，買賣雙方意識高度統一；

政府的限價導致本來就供不應求的市場關係進一步緊張，購房情緒高漲，供應端又人為的主觀減量，在有效供應範圍內市場成交出現火爆是必然的。

不管怎麼樣，政策已出台，周期性的調整會拉長，客戶池被一定程度的清洗、政府限價和供應端等多方面的矛盾會加速市場的洗牌。福州在加劇分化和經歷一輪洗牌後上行趨勢會迅速確立。

驪特房產 郭華

此舉對於投資客影響較大，將在一定程度上抑制市場過熱的投機行為，而受此影響，未來市場上更多優質房源將從投資客轉移到真正剛需客戶手中，對於二手房市場的健康發展具有積極作用。

另一方面，自今年春節后以來，福州二手房交易量和房價均呈現顯著增長，預計新政出台後，占二手房市場約20%的投機性交易將受限，由投資客帶來的市場「急漲急跌」現象也將得到控制。

部分素材引自福州房產、藍房網、克爾瑞福州等網路公開信息