房貸利率進入議價時代：6個月飆40% 上浮大勢已定

近日北京、上海、廣州等城市的多家銀行再次收緊房貸政策，據悉部分銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至上浮20%。在當前流動性趨緊、資金利率走高的背景下，這是銀行變相收緊房貸，還是意味著房貸已進入議價時代？ 業界預計房貸收緊的狀況可能會持續，這對商品房銷售市場會有什麼樣的影響？傳導到A股市場上，地產股又將怎麼走？

著名經濟學家宋清輝認為，總體而言，首套房利率上調是對房地產投資需求的抑制，或將會對A股市場的地產股帶來衝擊。近期，投資地產股具有一定的風險，但可以關注低估值地產股投資標的。

房貸利率上浮大勢已定

樓市政策一直以來都是熱門話題，以前大家談的是房價蹭蹭往上漲，近期談的則是房貸蹭蹭往上漲。幾個月前，不少商業銀行首套房房貸利率還是八五折優惠，而近期一線城市以及一些熱點城市，已有部分銀行將首套房貸利率上浮至1.1倍，上海一家股份制銀行的首套房貸利率還上浮到1.2倍！至於二套住房按揭貸款為基準利率的1.1至1.2倍已經是普遍的現象。

針對媒體報道「北京部分銀行首套房貸利率上浮10%」的消息，北京市金融工作局出面澄清，5日從北京多家銀行及中介機構了解，除極個別股份制銀行有上調外，目前北京大多數銀行首套房貸利率仍執行基準利率，但也提出，不排除未來上調的可能性，至於何時上調還要看房價走勢及各銀行的貸款總量來定。

目前已有多個城市的多家銀行都加入了房貸利率收緊的隊伍，可見銀行對於房地產貸款收緊的趨勢已經很明顯，房貸利率上浮大勢已定。眾所周知的原因，一是樓市調控政策還在進行之中，二是目前資金成本不斷上升。在資金成本繼續上升的大背景下，包括餘額寶等固定理財收益年化資金成本已經接近4.1%，這樣的話，疊加管理成本，4.9%的房貸基準利率對於大部分銀行來說，已屬於低利潤產品。

中信證券認為，受房地產調控政策及年中考核等因素影響，預計銀行年中會一定程度上收緊房貸。目前新增房地產信貸佔總信貸餘額及新增信貸量比重居高不下，為防控系統性風險，央行和監管當局出台多部文件規範商業銀行的房地產信貸。

此外，據海外媒體報道，銀監會將允許部分銀行推遲報送原本應6月份提交的包括同業業務和委外投資規模業務的自查報告。中信證券推測，此輪MPA(宏觀審慎評估體系)考核或側重於對房地產信貸政策的落實方面，個人住房貸款可能成為重要考察項目，在此壓力下，預計商業銀行將收緊房地產信貸投放。

在不到半年的時間內，銀行房貸利率先是從八五折優惠回歸到基準利率，然後又攀升至基準利率的1.2倍，這被業界解讀為就是樓市的「定向加息」。這個「加息」的幅度可不小，高達41.18%！

業界人士看來，目前商業銀行大幅度提高房貸利率，實際上是變相拒貸。目前已有部分銀行乾脆放棄了房貸按揭業務，主要是在上半年發放房貸的過程中，把一年的信貸額度用光了，造成額度吃緊。而畢竟房貸利率的上浮只是一些城市的部分銀行採取的一種措施，購房者手中握有一定的主導權，可以自行挑選房貸利率較低的銀行。

另一種意見認為，實際上是促使房貸利率進入了議價時代。此前有報道稱，有的銀行在房貸放款先後順序方面，已開始按照貸款利率的高低排序，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款。這與一位股份制銀行客戶經理的說法一致，其表示如果客戶對放款時間有要求，可建議以利率上浮20%作為條件，這樣可以獲得提前放款、不用排隊的待遇。