海外置業投資，小眾海外解析國內外地產的差異化

海外置業投資，小眾海外解析國內外地產的差異化，隨著經濟的騰飛，人赴海外投資的規模越來越大，據小眾海外統計，在2006年國內投資海外資金大約是200億美元左右，而在房地產上的投資只是4億美元上下，但隨著人民幣升值的繼續，國內房地產投資收益的惡化，投資海外的房地產變成了一個可以探討與研究的課題。

下面小眾海外來介紹一下，美國的房地產與國內的房地產有什麼不同，這是在進行房地產投資的可行性研究的第一步。

1、商業房地產

美國的商業房地產的種類與國內差別很大的，主要有：

1)公寓群(APARTMENTS，MULTIFAMILY)

公寓群在商業房地產中的交易占很重要的部分，也是人最喜歡的，這種商業房地產的形式在國內幾乎沒有，而在美國大約30%的人口是住在公寓里的。公寓群是只出租，不能

分別銷售，只能做為一個整體出售，在房地產分類上是商業，不是住宅，貸款也是商業房地產貸款。從理論上和實踐中，公寓投資都是風險最小的。

目前美國的公寓空置率會在8%左右，也就是說92%左右的出租率，但每個城市均不同，一般不會太差。公寓一般以1房，兩房為主，比例約為1：2，平均租金是(2006年)一房700美元左右，兩房950美元左右，但各地差別很大，這些全美的平均數只是參考。

公寓群最少5個單位，一般是幾十到數百個單位，多數在100-300個單位，價格不一，在德克薩斯州每個單位的平均價在4-5萬美元，如果有200個單位，那就是800萬-1000萬美元。但在加州，可能每個單位是10萬美元，或者15萬美元。這裡說的公寓與國內的公寓不是一回事，國內的公寓是共度屋(CONDO)的一種，每個單元具有獨立的產權，可以獨立買賣。與國內類似的公寓或者產權式酒店在美國極少，只是在紐約等少數地方可見，但價格幾乎是天價。

2)購物中心(SHOPPING CENTER)

這裡所說的購物中心是指中小型的購物中心，不是指大型的購物中心即SHOPPING MALL(簡稱MALL)，一般均是獨立建築物，一層居多，可以有十家以上的商家，每家的面積可大可小，大型的購物中心一般是以超級市場為主要商家，就像一個航空母艦隊的概念，這個主要的商家叫ANCHOR TENANT，跟隨著一群小的商家。由於美國城市規劃的限制，幾乎不允許商家與住宅同在的，所以就不存在國內的住宅樓中，一樓是商家的現象，國內和香港的商鋪概念在美國是沒有的。購物中心在商業房地產中的交易量也是較多的，人也很喜歡，價格與租金相關，各地差異很大，風險也較小。

3)辦公樓(OFFICE BUILDING)

美國的辦公樓與國內的類似，所不同的就是國內的很多辦公樓中具有單獨的產權，可以單獨買賣，國內的這種產權方式是共度式辦公樓(OFFICE CONDO)，在美國，很少，一般是整個大樓整體出售的，相對講，交易量不大。從理論和實踐上，辦公樓的風險大一些，因為辦公樓與經濟的好壞很緊密。

4)土地(LAND)

在土地上，美國與是天壤之別，美國的土地幾乎是私有，土地與白菜，槍一樣自由買賣，沒有任何限制，出讓土地的牌子到處可見，但賣掉一塊土地的時間可能是好幾年，甚至永遠沒有賣掉。土地投資具有很鮮明的特點，價格在各地的差異最大，比如一英畝(4047平米)，在德克薩斯州，平均2000美元，但可能在北加州就是200萬美元，甚至在一個城市內也可以相差100倍。土地投資最大的優點是不用人管理，最大的缺點是沒有任何收入，而且要供貸款和房地產稅，所以土地投資適用於財力好的人，美國的很多企業都會在土地上有些投資，比如沃爾瑪，麥當勞等。土地投資一般被認為是高風險的，財力不足的人最好要迴避。

2、住宅

住宅投資是最容易的，也是最普遍的房地產投資方式，但是美國的住宅與國內的住宅的區別是非常明顯的。

1)獨立屋(SINGLE FAMILY)

目前在美國銷售的非公寓群住宅中，即包括獨立屋，雙並屋，三並屋，四並屋，共度屋，聯體別墅，獨立屋(俗稱別墅)佔87%左右(2006年NAR)，在餘下的13%中，以共度屋(CONDO)

占絕大多數。而國內可能與美國正好相反，別墅是極少數，絕大多數是共度屋，即商品房，而且多為高層共度屋。在美國，到處是別墅在出售，高層住宅很少看到，即使有，價格也是很高。獨立屋的價格與國內別墅的價格不同，國內的別墅應該是豪華獨立屋，美國的獨立屋的中位數是22萬美元左右，平均價格是27萬美元左右，但這個數據對於人來說沒有意義，因為在人最多的加州，紐約州，你就永遠不要想有這樣價格的房子，在加州的洛杉機，中等的別墅也要80-100萬美元，好一點的多數是200萬美元左右，在舊金山地區價格更高，紐約也是如此。美國獨立屋的中位數對於人來說，就是德克薩斯州還有意義，德克薩斯州是美國人第三多的州，主要是以休斯頓為主要聚居地，德克薩斯州獨立屋的中位數是15萬美元左右，平均價是20萬美元。

所以在投資住宅時，不要看美國房子價格的平均數，這個平均數對於人熱衷於投資的地區諸如，加州，紐約州等絕大多數大城市是沒有什麼價值的。

2)共度屋和聯體別墅(CONDO AND TOWNHOUSE)

有一種共度屋，業主全部買下來，只出租，不單獨出售，在理論上與公寓群一樣。另外聯體別墅也有一定的市場，這兩種住宅的優點就是不用自己管理，業主委員會聘請的物業管理負責所有的外牆之外的管理，這裡的物業管理公司與國內的物業管理公司也是有很大的區別，比如室內的一概不管。

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