省會城市的房產是否會迎來大漲？

作者：孫驍驥。更多資訊請關注微信公眾號「驥觀天下」（jiguantx）

關於房價是漲是跌的問題，最近又有新的爭論。清華大學金融研究院的副院長朱寧提出一個說法是一線城市房價還要漲50%，無獨有偶，因為唱多茅台股票而頗受關注的投資人但斌也認為手裡的優置房產千萬不能賣。

不過，現實中的一線房價似乎依然低迷。對於之前沒有購買北上深房產的人來說，目前既要面對高資金門檻，也要面對嚴格的限購政策。並且一線的不動產一旦脫手，很可能再也買不回來。這導致了一線城市的不動產成交量普遍下跌。

根據統計局數據，北京的二手住房價格兩月前已停漲，二手房成交量創下2015年2月以來的最低。上海的二手房成交量也是處於下跌勢頭，上個月同比下跌23.5%，已經十分接近於2012年的樓市低谷期。並且，從一線城市的存量房分佈來看，越是地處郊區的二手房，交易量價下跌越快。而深圳的房價預計在2017年下降16%，成交量下跌10%。

再來看一線城市以外。房產限購政策在40多個城市大面積鋪開，凍結了大量購買力和流動性。由於房貸緊縮趨勢明顯，銀行對樓市變相「加息」，削弱了量價上攻的動力。根據廣發證券監測，5月份43個代表城市新房成交面積環比和同比分別下降2.3%和20.4%。

如此看來，房價繼續暴漲的說法根本就不能成立。限購限賣令之下，目前的房地產市場呈現一種膠著狀態，想投資的人沒辦法投資，有房產的人按兵不動，暫時不急著套現。因此，我們看到了市場上暫時的冷清。

這種表面上的冷清，會一直持續下去嗎？這不太可能。房地產市場很大程度上是一種政策市，政策始終在變，時間最終解釋一切。而如果我們仔細觀察政策的周期和規律，就可以推測出市場隨著政策的改變而產生的波動。

對於限購的套路，我們已經十分熟悉了。基本上都是房價先經過一輪上漲，然後受到調控與限購，房市隨之進入一段調整期，之後房價接著上漲。如果我們觀察2000年以來的房價變化趨勢，可以明顯的發現這個規律。

另外，現在的限購措施主要是針對存量房和二手房。並且限購的區域和規模呈現由中心擴散開的「波紋型」：先是核心一線城市限購，然後是三大城市群主要城市均限購，之後是省會級城市限購。到現在，限購的城市已經蔓延到一些三線以下城市。例如盛傳的某地區的所謂70年不準賣房的規定，實際上等於把購房者的錢綁死在不動產上。

從一線、二線、到三四線城市的限購政策，都遵守一個規律：不同級別城市的限購政策之間，大概會有相差半年（6-8個月不等）左右的間隔周期，每一級別城市的限購周期範圍（涉及城市數量）都會數倍擴大。

這就說明政府對於購房的資金流向有一個明顯的「驅趕效應」。通過城市不同層級之間的層層設卡，讓資金逐漸從一線城市的「中心」向著三四線的「邊緣」有步驟的流動，從而逐步解決房屋庫存的問題。

不過我們要注意到，這個受到宏觀調控的行為，是一個逆市場的行為。本質上，它是用三四線樓市的「劣幣」來驅逐一二線樓市的「良幣」。這就預示著，只要房產調控的行為一旦鬆動，那麼整個樓市的趨勢就會立即反轉。良幣將再一次驅逐劣幣，購房資金會從三四線湧向一二線城市，造成全國樓市繁榮與蕭條並存的局面。這也預示著下一個房產周期的到來。

在下一個房產周期和樓市政策出現鬆動之前，我們可以確定的一些趨勢在於：三四線城市，由於在城市間的資源爭奪中處於絕對劣勢，因此資金外逃、房價下跌的可能性最大。同時，由於一線城市的房價門檻已經非常之高，進一步鬆綁限購可能會造成更大的地產泡沫。加上一線城市具有一種驅逐外地人的特性，因此一線的鬆綁限購不太可能短期發生。

而處於一線特大城市和中小城市之間的二線城市，便成為了政策變數較大的地區。一方面，這些地區由於資源優勢集中，房地產具有較強的投資價值；同時，其樓市政策一直是處於一種搖擺式的情況，根據上下游的資金流向而動。

在這些一線與三線之間的曖昧地帶，或許就是未來房價最有潛力的地區。在這些地區當中，省會城市由於所處的地區中心，成為一地的資本和人才資源最為集中的城市。因此有理由認為，在樓市政策出現變數時，會引發省會城市樓市的較快上漲。

如果我們從房價收入比來看，便可推知，哪些地區的漲價空間更多。在世界上的高房價地區，例如90年代初的日本以及2007年的美國，其房價收入比皆高於6而低於10。

的一線城市房價收入比值在幾年前已經高於10以上，而根據全國36個主要城市的統計數據來看，城市的動態臨界值區間是6.33到11.62。有相當一部分省會城市處於這個範圍內，這些地區的樓市泡沫較小，增值空間大，而的一線城市早已經越過了這個區間。

當然，省會城市的集體看漲有一個前提，就是三四線的這一輪去庫存基本完成，同時一線延續收緊的限購政策。根據以往經驗，未來省會城市的限購鬆動程度會明顯高於一線，只要打開一點資金的入口，這些地區的房產就很可能會成為投資與避險的資金池。

這說明省會城市樓市將會集體大漲嗎？答案似乎並不是簡單的是和否。

省會城市雖然各項指標不如一線，但是在比較重要的數據上，仍然是遙遙領先於全國其他地區。我們從幾個數據來看省會城市的優勢。

依照金融機構的存貸款總額來判斷，北上廣深無疑佔據全國前列。但僅次於一線城市的，全都是省會城市。排在一線末名的廣州之後的幾個城市，分別是成都、杭州、南京、蘇州、武漢、西安、鄭州、寧波、濟南、長沙……其中大部分都是省會城市。本外幣存款增速率從10.5%到16.9%不等，增長勢頭並不輸給一線城市。

再來看地區間的固定資產投資。排名靠前的省會城市成都、南京、福州、杭州等已經分別達到了972億元、619億元、587億元、529億元。此數據遠遠超過一般意義上的地級市。對比排名靠後的省會城市，位於資金鏈頭部的省會城市是尾部城市的投資總數的數倍乃至數十倍。

此外，綜合城市消費零售總額以及最近比較火爆的「星巴克指數」，我們不難發現外來消費者的數量和消費額度最高的地區，除了一線以外，也幾乎全都是省會城市。而位於省會城市頭部的地區，依然是杭州、成都、南京、武漢、長沙等地。

以上列舉的是一些簡單而實用的數據。實際上，從各項硬指標來看，會發現頭部省會城市與傳統一線的差距，這些年在不斷縮小。

我們知道，樓市是一個政策市，也是一個資源市。資源說穿了無非是資金、行政兩大資源。觀察各省會的情況，會發現省會與省會之間其實分化也頗大。說穿了，就是地區間的經濟發展差距和戰略地位的不對等。

有些省會城市對資金吸附力不強，有些省會缺少政策偏向。而位居於各項硬指標（固定資產投資、生產總值、消費品零售額等）頭部的省會，則將是在未來可能出現的樓市景氣循環中領漲的城市。

記住一點，每一次樓市的景氣循環，都是頭部城市啟動在先，然後帶動中部和尾部城市。如果我們參照國房景氣指數的指標來看（高於100為景氣，低於100為蕭條），會發現目前的所謂樓市低迷，實際上是來自於2012年開始至今的樓市下行。我們至今處於這個循環中，但是這個蕭條循環逐漸將會達到臨界值。

在未來的兩三年以內，樓市的走勢有可能會發生反轉。在這個反轉的周期中，傳統的一線城市不太可能成為領漲的主要城市，而在現行行政區劃下的省會城市非常值得關注，下一波新出現的一線高房價城市，極有可能將在省會的頭部城市中出現。