限賣是把雙刃劍:南京新房市場趨冷 別墅市場卻逆市熱銷

  文/樂居 楊維維

沒想到，一個「捂盤」5年的老項目，居然在這個「全樓戒嚴」時期激起了一次意料之外的躁動。

  事情是這樣的。上周四（5.18），已許久沒有刷新的南京網上房地產網站，突然放出江北一家改善型項目的銷許，讓業內小吃了一驚。這其中讓人驚訝的點是，這家早在2003年便已問世的樓盤，到今年已經「封盤」了5年，然而就在南京樓市遭遇史上「最艱難歲月」之時，這家樓盤卻毫無預兆的悄然領取了300套房源銷許，回歸人們的視線。

  新領銷許沒幾日，這家老項目就傳出：首付要8成、300套房源已有200套內定、開盤當日便去化6成等消息，這讓圈內人士的表情從吃驚變成了目瞪口呆。尤其是「首付8成、去化6成」頗讓人津津樂道，要知道在現今的市場情況下，首付8成還能賣掉6成房源，此前只有南京幾個超級熱盤才能做到，但是江北一個沉寂多年的老項目居然也做到了，當然是個大新聞。

  對於這個新政后的「大新聞」，業內產生了不少說法。有專家認為，不論市場好壞，樓盤每次開盤去化6成才是最理想的狀態，這樣的市場才算得上健康。也有業內人士表示，江北這家老改善型項目在價格上就比同區域的低不少，市場表現好並不奇怪，聯繫前不久南京另外一家別墅新項目剛面世便收穫較高人氣的情況來看，南京的改善型市場似乎有「回溫」的趨勢。

  這一點，在5月以來南京不少相關數據顯示也有所體現，這其中又以別墅市場的表現最為突出。據南京日報報道，今年春節以來，在「雙限」令的嚴控下，南京別墅房源的成交量逐月攀升：2月份南京僅成交了40套別墅；到了3月別墅成交數則增加到129套，環比2月上漲222.5%；4月南京別墅市場銷售勢頭繼續上揚，總計成交181套，環比又上漲了40%。

  不過，從近幾年的數據上看，南京別墅市場其實自去年開始就在持續升溫。根據網尚研究機構數據顯示，2016年南京全年別墅總成交量為4526套，接近2014、2015年兩年銷售套數的總和，刷新了10年來歷史最高紀錄。其中總價400—600萬的聯排、疊加佔市場主導地位。然而，2016年是南京樓市最火的一年，別墅市場走俏也在情理之中。

  值得關注的是，在政策不斷收緊的今年，即使普通住宅市場熱度在不斷下降，南京的改善型市場卻依然呈現出勃勃生機。自媒體號南京頭條分析，目前南京普通住宅的價格逼近部分區域的別墅價格，是改善型市場又是別墅市場在南京樓市「新常態」下一枝獨秀的主要原因：經過上一輪的房價漲勢，南京各板塊的購房門檻已經提高了不止一點點，而別墅由於總價一直過高，價格波動沒有中小戶型那麼大，現在在河西100平米的房子有的總價也要500萬，同樣的價格在自然景觀好一點的區域也能買到一套別墅。

  另外，微博網友@見福城長一句：別墅想投資難收益，也道出了別墅市場能夠異軍突起的另一個重要原因。「二套房、信貸等政策對別墅市場回溫做了一個有利鋪墊，」南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠表示，別墅作為改善產品，由於投入成本較高，一直以自住需求為主， 隨著限購政策出台，一部分購買人群失去了購房資格，轉而將眼光放到了別墅市場。調控政策對新房市場的種種限制成為了刺激別墅市場活躍的助推器。

  但比較來說，以別墅為主的改善型房源和普通住宅的主要屬性都應該是居住，只是隨著房地產市場越發往投資方向偏，讓普通住宅身上的投資特性得到了更多的加持，別墅由於「難收益」這一缺點，反而讓其身上的居住屬性在現世得到了更多的彰顯，也不知道這是該喜還是該悲。

  但不論如何，就目前來看，南京別墅市場已經進入主場表演的前期準備階段。據南京日報統計，在即將過去的5月里，市場上已有包括句容的寶華桃李春風、新城源山、金科觀天下、東原親山以及弘陽山卿等5家別墅項目扎堆發聲；在接下來的6月，預計會還將有12家別墅項目入市，包括城東的五礦晏山居、新城璞樾和山；江寧的景楓你山、瑞安翠湖山、中浩山嶼湖；江北的融創南京桃花源；城中的泰禾南京院子、雅居樂長樂渡、萬科安品園舍；句容的金科觀天下、寶華桃李春風、新城源山，別墅市場的井噴期似乎即將到來。

  雖然別墅市場向好，但因產品畢竟並非市場主流，在新房市場持續下行的前提下，能否打出一個漂亮的翻身仗，各家觀點也有不同。南京景楓投資策略推广部經理黃媛樂觀地表示：目前無論是購房者的集群心理還是外部大環境的轉變，下半年別墅整體市場走勢仍以趨穩為主，向好的一面會更加顯現。

  瑪斯蘭德策劃經理權繼磊則略顯擔憂：現在各大城市政策調控一波接著一波，這讓越來越多的高端客群處於觀望狀態，別墅市場比新房市場還要敏感，一點點小動靜都有可能產生蝴蝶效應，前景並不明朗。

  但無論如何，就如專家分析的那樣，隨著南京新房上市量不斷下降、調控不斷加碼、新政效果持續發酵，後期將會有越來越多的購房者「被迫」選擇那些性價比高的別墅房源作為居所。

  塞翁失馬，焉知非福？當南京新房市場大門逐漸緊閉時，別墅市場之窗正悄然開放。