不具備商品房開發資質的開發商與購房者所簽的商品房預售合同是否有效？

問：

我於2017年1月份與開發商簽訂了商品房預售合同，交了一部分購房款，3月底從朋友那得知開發商在該項目上未取得商品房開發資質與商品房預售許可證。因為害怕將來無法過戶，所以現在不想要這房了，我與沒有取得開發資質的開發商簽訂的商品房預售合同有效嗎？

答：

根據《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條：房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

《城市商品房預售管理辦法》第五條：商品房預售應當符合下列條件:

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。

根據《關於加強商品房屋建設計劃管理的暫行規定》一中：關於商品房屋建設的計劃管理商品房屋是指由開發公司綜合開發，建成后出售的住宅、商業用房以及其它建築物。凡是自建或者委託施工單位建設或者參加統建，又是自己使用的住宅和其它建築物，不屬於商品房屋範圍。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：出賣人未取得商品預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。

由於開發商不具備商品房開發資質，並未取得商品預售許可證明，所以開發商所建房屋既不屬於商品房範圍，也是不得提前預售的，因此雙方訂立的商品房預售合同應當認定為無效。根據《合同法》第58條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。所以，購房者可以請求人民法院確認商品房預售合同無效，並根據對方的過錯，要求其承擔一定的責任。