獨家乾貨：從大數據的角度，看京津冀商業地產之變局！

經過近10年的飛速發展，京津冀三地的商業地產成井噴之勢。雖然行業在發生巨變，但三地商業地產數據依然處於空白。

從結繩記事的遠古到目前的信息爆炸時代，人類產生的數據量正在呈指數級增長，大數據以異常火爆的方式顛覆了傳統行業的管理和運營思維。

在商業地產領域，大數據的洪荒之力更是一發不可收拾，大數據不僅包括消費者交易數據,還有行為數據；不只是線下數據，還有線上數據。

2017年6月15日，在贏商網華北中心舉辦的「冀遇10年 謀定思變」2017河北商業地產領袖論壇上，贏商網獨家發布了《從大數據角度看京津冀商業發布的整體現狀及趨勢》。贏商網大數據中心高級數據分析師謝飛對上述報告進行了解讀。

贏商網大數據中心高級數據分析師謝飛

上述報告顯示，京津冀地區購物中心存量區域呈現明顯的單極化特。2010年之前，京津冀地區商業中心有80%在北京，天津和石家莊佔比20%。而近期天津和石家莊分攤了北京50%的供應，並且有向天津和石家莊傾斜的趨勢。

數據統計截止至2016年底，統計口徑：自持購物中心，未統計百貨面積

謝飛預測，在未來三年，北京的配額將進一步減少。開發商在京津冀地區的投資焦點已經從北京轉移到天津和石家莊，北京市場未來對存量購物中心的運營會成為主要的任務，天津和石家莊迎來購物中心的黃金髮展期。

從趨勢來看，北京已經不是京津冀地區開發商關注的焦點，石家莊和天津擁有足夠的消費潛力和巨大的購物中心發展空間。

從購物中心面積來看，天津和石家莊與北京相比還是有一定的差距。以北京為基準，天津的購物中心面積是0.3716平方米/人，石家莊是0.2803平方米/人。如果天津和石家莊保持現有水平不變，人口不再增加，可支配收入不再增加，存在的購物中心不退市，天津大概還有120萬方的市場空間，而石家莊大約還有50萬方的市場空間。

京津冀三地，從入駐品牌的豐富性來看，北京市場品牌豐富度遠遠高於天津和石家莊，而石家莊的品牌同質化現象更嚴重。

據了解，在優質的新型品牌當中，有65%選擇進入了北京市場，35%進入了天津，27%進入了石家莊。這說明在京津冀地區的拓展，北京仍然是首選地。這也說明，石家莊和天津未來在爭奪這些優質的新型品牌當中並沒有明顯的優勢。

從購物中心的開發商構成看，外資企業是更加關心北京和天津市場，而石家莊市場格局有72%的民營企業和27%的國營企業構成，這說明外資對石家莊關注不夠。

在商場經營狀況看，天津，石家莊有足夠的消費需求，但商業資源過於集中，需要新增優質項目帶動次核心商圈升級。

從三地購物中心體驗業態佔比來看，北京和天津比較相似，體驗性業態佔比42%左右，而石家莊整體來說零售佔比高，體驗類業態比較少，石家莊目前還存在百貨向購物中心轉變的發展階段。

業態比例指的數量比