華僑城泰州項目輸在了「地產+旅遊」上

公司觀察

華僑城泰州項目恐怕還是輸在了「地產+旅遊」上，地產宏觀大環境的變化、旅遊文化價值的缺失，「地產+旅遊」的行業洗牌也許才剛開始。

作為「旅遊+地產」模式的開創者，4月12日，華僑城公告顯示，擬將泰州華僑城有限公司（以下簡稱泰州華僑城）100%股權轉讓給大股東華僑城集團公司的全資子公司華僑城華東投資有限公司。該項目總投資達25億元，如今受讓方支付現金對價僅為5196.49萬元。交易完成後，上市公司華僑城不再持有泰州華僑城股權。

華僑城以「錦繡中華」、「世界之窗」、「歡樂谷」等代表性品牌成名，而後的全國範圍布局，顯然未達預期。泰州華僑城總投資25億元，地處國家5A景區——江蘇省溱湖旅遊景區內，規劃用地3000畝，內部有溫泉、高爾夫球場、高檔酒店、商業街、別墅等眾多項目，可謂包羅萬象。然而，近年來國內旅遊地產過熱、各路資本紛紛殺進，其中不少資本是瞄準了「旅遊」背後的地產資源，可以通過低價獲取大量土地資源，從而等待溢價機會。

資本扎堆進入，導致旅遊地產呈現泡沫化，尤其是同質化傾向日益明顯。比如，某國內大麥克地產集團也在效仿迪士尼，全國布局「××城」，基本就是搞個遊樂園，然後是住宿、餐飲、購物一條龍消費，甚至放言要很快超過迪士尼。然而，這些以為挾資本就能搞好旅遊地產項目的企業，似乎忽視了最為根本的兩點。

旅遊地產的價值核心其實是旅遊，尤其是稀缺的優質旅遊資源。由於旅遊地產項目遍地開花，因此許多並不達標的旅遊資源也被納入其中。然而，如此拼湊的旅遊項目顯然無法吸引太多遊客，導致項目無法獲得足夠的客源。

而國內很多旅遊地產在效仿迪士尼的同時，卻忽視了迪士尼樂園之所以廣受歡迎，其實是花費數十年時間、通過動漫、影視等相關產業鏈完整打造，所形成的強大品牌。那些停留於低層次模仿的遊樂城，很容易讓遊客審美疲勞，旅遊的文化屬性一旦被忽視，千城一面的純遊玩內容就會被市場所拋棄。

其次，國人的旅遊消費習慣還停留在初級階段，還是以遊玩為主而非休閑為主。尤其是中老年遊客，更側重於旅遊的價格層面，喜歡打性價比的旅遊團模式。旅遊團模式的短期集中旅遊，顯然讓遊客們不可能花太多時間去逛商業街、打高爾夫，也住不起高檔酒店。華僑城泰州模式打造的「慢旅遊」模式，與國內旅遊主流模式並不相符，也就無法讓相關旅遊地產項目獲得足夠回報。

隨著旅遊地產開發規模越來越大，其開發成本也越來越高，百億級的項目並不罕見，由於投資巨大，因此必須快速出業績、見效益。然而，旅遊地產本身應當是一個長期打造的文化工程，尤其是旅遊管理人才與地產管理人才如何協同，打造出旅遊與地產屬性高度匹配的產品，更是旅遊地產企業面臨的挑戰。顯然，即使如華僑城這樣深耕旅遊地產多年的先行者，也未必能在快速擴張中，實現項目、人才、資金的同步配套，尤其是下沉到縣一級的泰州華僑城，恐怕在這些方面難度更大，也因此無法獲得預期成功。

因此，華僑城泰州項目恐怕還是輸在了「地產+旅遊」上，這也是近年來旅遊地產項目屢屢被指出泡沫化的原因所在。地產宏觀大環境的變化、旅遊文化價值的缺失，「地產+旅遊」的行業洗牌也許才剛開始。

□楚天（財經評論人）