2017上半年瀋陽樓市盤點(市場篇、營銷篇、產品篇)

更上一層樓，是《沈城樓市》對上半年瀋陽樓市的概括和總結，昨天我們分別從土地及政策兩個方面進行了半年盤點，本期我們將從市場、營銷及產品等三方面來梳理上半年的瀋陽樓市情況，用大數據和產品來說話。

市場篇

量價齊升庫存下降市場表現好

正如前文所述，2017年房地產市場經歷了多次調控。短短6個月，全國就有70多個城市頒布限購令，「買房」、「搶房」成為了貫穿2017年上半年樓市的關鍵詞。就連我們大瀋陽的房地產市場，也已由之前的「去庫存」戰略轉變成為了「防過熱」。雖然目前並不限購，但已經對放款要求收緊，加之不久前坊間傳出的「北、上、廣炒房團空降來沈」的消息，更是一定程度的給大家造成了購房壓力。小編身邊很多朋友開始念叨著要買房，就在大家躍躍欲試之時，又有相關媒體又爆出「多家房企涉嫌虛假銷售」的新聞，讓大家不由產生疑慮，現在瀋陽樓市到底是真火爆還是假繁榮？小編覺得耳聽為虛，眼見為實，沈城樓市到底表現如何還是要靠數據來說話。

房價的的確確是漲了！

解析

「房價」一直都是老百姓關注的重點，也是反映當下房地產形勢依據之一。從瀋陽地產研究院提供的調研數據來看，2017年的房地產市場大體呈現穩定上漲趨勢，在「紅五月」期間更是一度達到峰值7702元/平，這一指標在2016年全年都沒能企及。進入6月份雖環比略有下降，這是由於多數房企在激烈的市場浪潮中拼力追擊，經歷了金三銀四后，5月末前達到甚至超過了半年業績，6月份供給和銷售放緩，均價下跌，但總體波動幅度並不大，成交均價為7623元/平，可見房價的的確確是上漲了。

供小於求 市場需求真挺盛！

解析

從市場銷售情況來看，得益於市場政策的助力及瀋陽地區不限購，2017年上半年商品住宅銷售面積同比去年增長速度明顯，除1月份為負增長外，其它幾個月均較比去年有超過10%以上的提升，總成交面積約792.4萬平，同比上漲29.4%。可以說2017年真的是達到了「量價齊升」的最好狀態。

解析

既然市場表現良好，回暖跡象明顯，房企們自然不會錯失這難得的銷售機會，紛紛加快去化步調，推進開盤、推盤節奏，新項目入市周期也已明顯變短，而這在萬科、保利、華潤、金輝、旭輝等品牌房企身上表現的尤為明顯。總體上供給面積呈上升態勢，但瀋陽之前主基調以去庫存為主，所以總體供給量較比2016年要少。

解析

從供求比數據來看，通常供求比在0.8-1.2之間供求較為平衡；供求比>1.2，市場呈現供大於求；供求比<0.8，市場呈現供不應求。2017年上半年瀋陽房地產市場供求比一直處於<0.8的狀態，引發市場需求十分旺盛，並處於供不應求的狀態，市場穩中向好的態勢明顯。

老百姓都喜歡在哪個區域買房？

解析

從表中清晰可見，上半年商品住宅供應主要集中在渾南區、于洪區、沈北新區三大城區內，總計佔比全市供應量的61.7%，撐起了半壁以上江山，瀋河及和平等主城區供給略顯乏力。

結合上半年住宅銷售面積來看，渾南區憑藉著199.2萬平的住宅銷售面積，拔得頭籌，榮登區域冠軍寶座。

于洪區緊隨其後，總成交面積為154.2萬平，位居第二。

鐵西雖供給上有些落後，但銷售上卻一點也不遜色，身為瀋陽人口最多的區，加之華潤、美的、保利等品牌開發商的入駐，以88.3萬平的銷售面積，位居三甲。

瀋陽哪個區域的房價最高？

解析

從瀋陽9區商品住宅銷售均價排名來看，前三位分別是瀋河區、和平區、皇姑區；后三位分別為于洪區、蘇家屯區和沈北新區。瀋河、和平作為成熟老城區房價高漲無可厚非；皇姑區則是由於學區好、庫存緊張抬高了區域均價。均價在後三位的區域由於地處城市邊緣，片區配套目前不夠完善，所以均價略低，屬瀋陽當下的價值窪地，手頭積蓄有限的購房者可以多加關注哦！

供給縮緊 庫存下降 市場穩中向好！

解析

政府從源頭上控制土地供給，再加上政策上大力支持去庫存的舉措，瀋陽庫存量逐步降低，目前商品住宅庫存周期不到17個月，由此可見，瀋陽房地產市場呈現穩中向好的狀態。

小編有話說

從上述一項項數據中可以看出，目前瀋陽房地產市場的確呈現著穩中向好的發展狀態。同時從目前瀋陽「穩房價」的主基調來看，瀋陽下半年可能會對房價上漲速度進行略微控制，使得瀋陽樓市呈現更為平穩的周期運營。對於房企來說，雖然2017年房地產需求集中爆發，但並不代表房企面臨的挑戰就此停歇，而是另一場戰役的全新開始。想知道各個房企怎麼應對這場突圍戰嗎？看小編接下來為大家整理的「產品篇」報道吧！

營銷篇

有情懷，玩創意 營銷大法更有逼格

前有樓盤產品推陳出新，後有營銷活動異彩紛呈。互聯網時代，空前的傳播速度，人們進入了信息爆炸的年代，2017上半年，瀋陽房地產市場各類營銷手段層出不窮。有人戲言：周末還愁沒地方去嗎，各大售樓處包你吃好、玩好、拿好，有時候還要根據路程、心情、活動類型等做個挑選，現在明星說來就來，觀眾可不是你能隨便請到的。2017上半年房企營銷是相當精彩的，欲知詳情，接下來聽小編給你扒一扒。

「營」在情懷，文化、幸福蔓延開來

縱觀2017年上半年房企的營銷活動，很多走起了文藝風，此類營銷活動多出現於品牌地產項目，也有可能與今年新推出不少新中式風格產品及高端產品有關，帶給沈城市民一場文化盛宴。

保利·觀唐文化溯源之旅

6月7日，保利·觀唐在東北大學進行了一場關於林徽因的「時光對談」。在這裡，來自瀋陽各界的文化名流共襄盛舉，朗誦、話劇、座談、交流，全方位地為我們再現了一代才女的傳奇一生。

6月22日，保利·觀唐又與沈城市民相約太原街玖伍文化城。在文字與光影里，品讀張愛玲的才情，在院落與寬廳里，品閱當代人的生活詩意。

7月12日，在長安里文創街區，繼林徽因、張愛玲之後，保利·觀唐這次選擇了張學良，讓沈城市民領略了這位東北「少帥」傳奇的一生。

保利·觀唐文化溯源活動現場

「百家講壇」主講做客旭輝·雍禾府

6月24日-25日，央視「百家講壇」主講人之一王曉毅先生做客旭輝·雍禾府營銷中心，國學講堂精彩上演，來賓們與名家探討古典文化的精髓。王教授用古代與現代的經典案例，解讀《人物誌》中識人用人的智慧。

「百家講壇」主講做客旭輝·雍禾府

碧桂園「幸福公開課」開講

自進入5月份，碧桂園「幸福公開課」在萬眾期待中持續展開。邀請各界精英一起探討幸福，從分享個人的小幸福到探尋瀋陽人的幸福源起，重拾城市幸福史，在一次次共享之中踐行「幸福瀋陽」的宗旨。

碧桂園「幸福公開課」活動現場

走心的營銷一定是能夠讓人記住的，在當下多數房企都在追求銷售利益之下，情懷就顯得格外重要，也許未來開發企業需要做的不僅是將項目交付呈現，更要關心住在房子裡邊的人是不是幸福。

「銷」果明顯，創新無處不在

2017年上半年瀋陽房地產銷售市場也很熱鬧，多樣的優惠手段，讓人眼花繚亂，而以銷售為主的營銷活動中，創新也無處不在，接下來，小編帶你看看都有哪些充滿新意的活動吧。

無紙化開盤，創新、節約、高效

5月20日，萬科翡翠之光舉行開盤，熱銷背後見證萬科品質。而在開盤當天，萬科採用無紙化開盤，現場你看不到任何紙張，也讓萬科在創新上領跑同行業，在節約創新的同時，更提高了效率。

萬科·翡翠之光無紙化活動

桃花樹下，盛宴席來，助力二十四城熱銷

5月6日，華潤·二十四城三期新品發布會啟幕，此次發布會也宣告了三期產品全城認籌的開啟。活動現場以桃花作為裝飾，並邀請專業級表演嘉賓，上演魔術大秀、T台秀、舞蹈秀等。而當天最別具一格的莫過於從6座二十四城所在城市「空運」來的特色美食，現場包括重慶、成都、南寧、西安、大連、瀋陽6地的美食，給沈城市民留下了深刻的印象。

華潤·二十四城三期新品發布會現場魔術大秀

華潤·二十四城三期新品發布會現場音樂表演

如今，房企的營銷活動太多，如無新意很容易被忽視。但現在購房百姓越來越注重品牌的可靠性、產品的實用性，所以房企在創新營銷方式，賺足眼球的同時，也需夯實品牌實力，注重產品質量，為百姓打造滿意的產品。

營銷造勢，聯合出擊，共同發力

組合出拳力量更大，2017上半年房企的營銷活動還有一大特點，就是與政府、媒體等進行聯合，共同發力，宣傳造勢。

亞泰杯蒲河馬拉松，激情點亮蒲河

6月17日，亞泰地產聯合沈北新區政府，舉辦2017亞泰杯沈北蒲河半程馬拉松賽，3000餘名來自省內外，甚至國際選手，一同在賽道上上演了一場熱血盛宴。《沈城樓市》作為此次活動的合作方，也積極投身到了本次體育競賽當中，不但為參加比賽的選手搖旗吶喊，也一同踏上征程，感受此項盛事的魅力。

2017亞泰城杯沈北蒲河半程馬拉松吸引了眾多跑步愛好者參與

馬拉松活動現場

「美麗大瀋陽，共築幸福家」行業交流會

3月1日，佳恆集團旗下《沈城樓市》、房小二網和瀋陽地產研究院聯合主辦的「美麗大瀋陽，共築幸福家——2017瀋陽房地產行業交流會」成功舉辦。現場星光耀眼，彙集了瀋陽各大極具影響力的一線品牌房企老總，本次交流會不僅是層峰級智慧碰撞的舞台，同時也是新老朋友交流溝通，探討城市以及行業的盛會，共話大瀋陽，展望新發展。

行業交流會在輕鬆愉悅的氛圍中共話行業發展

小編有話說

多種多樣的營銷方式充斥著房地產市場，也撩撥著購房者的心弦，這是眾多房企不斷尋求發展出路的創新策略，但歸根結底都是以賣房為主要目標。我們需要提醒購房者的是，在眾多宣傳和促銷活動中，需要擦亮雙眼，找到真正符合自身需求的房源，理性購房，切勿被洶湧的營銷風暴迷惑雙眼。

產品篇

樓市產品步入「內容為王」時代

如果把全年的樓市運營比作一次大考的話，那麼2017年上半年的樓市發展就可以算作一次「中考」。對於這次特別的「中考」，包含萬科、首創等很多房企都提前上交了滿意的答卷。而大家之所以能夠取得「好成績」，除了依仗平時積累的好口碑外，更重要的還來源於對客群定位的精準把控，以及對於產品本身的打造。

回顧上半年瀋陽房地產市場，我們發現各大房企不再熱衷於依靠產品的區位、配套等基礎賣點，而是開始通過挖掘產品及戶型本身的價值來吸引購房者。像萬科、五礦、碧桂園、保利等眾多品牌房企皆拿出自己的看家本領，以高品質、高贈送、差異化的特色產品系領跑市場。同時，越來越多的開發商開始嘗試「聯合開發」的戰略布局，同樣取得令人驚嘆的銷售業績。

下面，小編就帶大家回顧一下上半年樓市產品的都有哪些具體的變化。

新興區域受購房者追捧

2017年上半年熱銷板塊多集中在新興區域，這其中很大一部分原因在於政府的大力支持以及政策的導向。像目前大熱的渾南區，憑藉著二環南遷、自貿區劃定、一河兩岸等城建規劃，成為熱點置業區域，並且直接助推了全運以及白塔兩大板塊。

與此同時，于洪區及沈北新區兩大板塊也是銷售的主力，這兩個區域主要依靠低廉的房價以及完備的生活配套。隨著傳統五區土地供應的減少，未來新區熱度還將繼續升溫，不過能否真正取代主城區在百姓心中的地位還是個未知數。

圖為渾南自貿區實景圖

改善型需求迸發，「小三室」成市場主流

據瀋陽地產研究院統計數據顯示，2017年上半年房地產市場雖然還是以剛性需求為主，但首改及改善目的的購房者明顯增多，大有趕超剛需購房者的趨勢。但從大家可以接受的總房款來看，並未有大幅度提高，基於此，總價低、高贈送、多功能的「小三室」產品開始進入市場。像保利·香檳國際、萬科長江府、旭輝華宇·東樾城、萬科四季公園、美的時代城、金輝優步湖畔、恆大盛京印象等均是此類產品的代表，這些新項目不再像之前那樣，贈送飄窗、露台等瑣碎的面積，而是直接贈送一室空間，花同樣的錢獲得多一室的面積，對於購房者來說非常實惠。

圖為金輝優步湖畔88平高層戶型圖，橙色部分為贈送空間

洋房產品受追捧，產品一再升級

伴隨著家庭收入的逐步提升、二胎政策、家庭人口年齡的增長等諸多變化，洋房產品憑藉著優質的屬性也開始受到大眾的追捧，眾多品牌房企提前捕捉到了這一信號，紛紛推出了高品質洋房產品。像萬科寬景洋房，保利全精奢洋房住區，華潤新洋房產品，龍湖墅質洋房以及碧桂園、旭輝的洋房產品等均是2017年新品洋房的代表。

這些新品擺脫了洋房的基本形態，開始圍繞產品贈送、園區配套、面寬尺度進行優化提升，同時一些品牌房企更是將精裝修、智能化、健康化等附加值融入到傳統的洋房產品當中，為瀋陽洋房市場注入新鮮的活力，也豐富了購房者的選擇空間。

保利觀唐洋房效果圖

萬科長江府樣板間實景

聯合開發盛行，助推樓市發展

在瀋陽房地產行業中，「合作」一詞並不陌生，幾乎每隔幾天就會爆出房企「聯姻」合作的消息。也印證了那句至理名言「沒有永遠的朋友，也沒有永遠的敵人」，或許上一秒大家還是競爭對手，在戰場上廝殺，而下一秒便了卻恩怨，攜手向前了。進入2017年之後，這種合作模式更為常見，像時下熱銷的金地旭輝·九韻風華、旭輝華宇·東樾城、悅時光、唐軒的萬科T5精築家均是此類聯合開發的代表。

對於這種「強強聯合」的合作方式，一方面可以分擔義務和責任，確保房企能夠擁有充足的資金運轉項目、重新拿地。另一方面，也起到優勢互補的作用，保證購房者擁有良好的居住體驗。從市場層面來看，也可以有效加快房地產開發步伐和布局，推進市場發展。

「學區房」走起群眾路線

基礎教育是孩子學習的初始時期，也是影響孩子今後學習生涯順利與否的關鍵，因此，很多父母在買房時都會將教育配套列入到擇居標準當中。進入到2017年，房企對「教育資源」也愈加重視，很多項目甚至正式面市之前，便已早早的公布簽約名校的消息。也有很多老項目為了增加項目競爭力，也開始對外公布簽約名校的消息。

縱觀2017年全新入市的學區項目，其中不乏很多中、高檔剛需項目。旭輝華宇·東樾城就是典型的代表例子，東二環板塊六字頭成交均價，加之品牌、學區雙重優勢，促使項目剛一面市便取得了5億銷售業績。

由此也不難預見，未來的房地產市場教育資源將越來越普遍，單憑「學區」一個賣點很難再征服購房者。

圖為銀億萬萬城【第五郡】品牌發布會實景

項目簽約引進萬科物業、蒙特梭利教育

房企紛紛玩起「新中式」風格

隨著購房者對住區需求的逐步提高，房企對建築設計風格和園區風格開始重視，新中式設計風格開始備受推崇。像保利新推出的保利·觀唐，以及萬科推出的萬科長江府、萬科四季公園，以及旭輝推出的旭輝雍禾府都採用了新中式建築風格。