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2021/12/25
導讀
在剛剛過去的周五周六，金融界最高規格的會議——全國金融工作會議在北京召開。此次會議釋放了一個明確信號：加強金融對實體經濟的服務，提高直接融資比重。一句話，點明了未來房地產融資的方向。
關鍵詞：直接融資。
目前房企的融資主要依賴間接融資。這種融資方式由於金融中介機構的參與，將社會閑置資金收集起來，然後集中投向房企，這種融資方式的好處是資金來源更為廣泛，風險更分散，但缺點也包含在其中，融資鏈條過長，一損俱損的結局很可怕。房地產已經風光了十幾年，風險已經逐漸臨近。
而直接融資，就是你借錢給我，我到期還錢，砍掉很多中間環節，出借的人能夠有更多收益，而借錢的人成本也會相應降低。
強調直接融資，不僅僅是改善融資環境，更大的意義在於貨幣層面——投放基礎貨幣不會造成M2的過快增長。
其實M2的最初目的是給實體注入流動性，此次會議也強調了金融的出發點和落腳點就是服務實體經濟，但沒辦法，實體實在太不賺錢了，短期內還無法支撐起增長。
這些派生出來的錢順理成章進入了房企的腰包，房企有了錢自然要賣地蓋房，買得多了，蓋得多了，大家就會發現，房子已經實際反映了通脹水平，在這種情況下，大家為了保住財富也不得不跟進買房，結果就是大家買房不是為了住，而是為了把它當成資產儲備起來。
實物資產肯定比儲蓄要更加划算，這個道理大家都懂，但問題是房子這種實物資產太特殊了，它承載了人們基礎需求——住。這就決定了房子的金融屬性必須要得到遏制。
現在強調直接融資，最先難受的就是開發商，他們未來獲取資金的渠道將會收緊。
我想大家應該明白一點，現在的開發商賣房子是手段，現金流是生命線，而槓桿才是房企的終極方案。房企要想擴大利潤，就得靠槓桿，靠債務。
現在房企都去三四線掘金，依靠的是去年良好的銷售，但這些房企不僅在賣房子，還在買地，未來還會有新的房子被蓋出來，而我們都知道本輪三四線的需求是階段性的，銷售不暢將很快出現，回款難外加融資難，將極大地考驗開發商。
至於炒房客，他們的好日子也快到頭了。大量炒房客已經轉移至三四線城市，他們未來很難抽身。三四線新房的想象空間未來肯定還有，但這隻能讓開發商收益，他們把房子變成了錢，但房子到炒房客手裡卻很難再變成錢，你看他們能找到那些買他們手中二手房的人么？絕對不可能！三四線最大的問題就是二手房市場發育嚴重不足。
目前徐州樓市正處於這種狀況：新房供不應求，二手房市場疲軟。前段時間房產君從租售比分析了徐州樓市房價，也曾提出過徐州市區的房價已經偏高，房產投資價值已經很小。我還是堅持認為，剛需儘早下手，投資客仍需謹慎出手。徐州房價虛高？一組大數據讓你看得清清楚楚！
至於房價，我個人的意見是未來會繼續分化，三四線將會觸及拐點后一蹶不振，徹底熊下去，而一二線在接下來會大面積回調，請注意，這裡是「大面積」而不是「大幅度」，依據是貸款。
銀行給個人房貸的額度在下半年可謂捉襟見肘，這種趨勢會一直延續下去，貸款額度和貸款成本都會加劇購房者觀望情緒，二手房的議價空間會繼續打開。
*本文為作者觀點，不代表彭城房產立場，僅供讀者參考
—— 完 ——
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