Facebook加入
LINE加入
2021/12/25
小英君說
萬達2015年年會上，唱完《假行僧》的王健林，宣布徹底去地產化，房地產業務2016年度目標下調至1000億，對標2015，有媒體稱，萬達開出了640億的分手費。
萬達2016年年會，王健林將它放在了合肥萬達文旅城，並高歌一首《一無所有》。
2017年7月10日，萬達宣布將包括合肥萬達文旅城在內的13個文旅76個酒店項目以總額631.7億元打包出售給融創，業內嘩然。
老孫並非「白衣騎士」，老王也不是他說的那麼輕鬆，2016年的萬達到底發生了什麼？
結合2017年半年度房地產銷售業績來看，萬達集團僅錄得590億銷售額，名列全國第13名（2013-2014年萬達集團全國排名第3），重回前十的希望已經不大。萬達到底是轉型陣痛還是戰略踏空？數據中見分曉。
本文作者曾任大連萬達集團廈門公司總經理，集團總裁助理兼武漢公司總經理。文中數據來源於萬達官方公開發布的自2001年至今合計16年的公開報告。文章僅代表作者觀點。
作者：趙毅
年初，萬達2016年年會結束后，就勾起了我通過長周期數據分析對老東家進行深入研究的興趣。
令人遺憾的是，儘管萬達這艘大麥克航母級企業，在首富的駕馭下，披荊斬棘，取得了輝煌的戰果，但仔細分析年會發布的數據，居然屢屢出現非常低級的算術錯誤，年會發布的各業務板塊業績累計值，與集團公司業績總額往往無法匹配，確實讓人大跌眼鏡。
下面言歸正傳，看看萬達十幾年來的數據表現結果：
萬達集團2009-2016年資產規模柱狀圖
從2009年到2016年，這8年時間內，萬達集團的資產規模由2009年的741億元，擴張至2016年的7961億元，擴張了9.74倍！年均增長率超過40%！業績靚麗的無以復加！
萬達集團2001-2016年營業收入柱狀圖
2001年至2016年，16年時間，萬達集團的營業收入由2001年的40億元，增長至2016年的2549.8億元，增長率高達6274.50%！年均增長率超過36%的節奏，發展速度令人驚異！
在2016年，萬達做出了一個重大戰略決策，大幅縮減傳統地產業務，砍去了640億元銷售指標。從戰略發展角度看，王老闆選擇了在一個歷史上極其難得、不可能再現的高增長年份，實施去地產化戰略，不能不說是一次戰略踩空，令人遺憾。如果算上這一年萬達從香港市場漂亮的退市操作、但流年不利，未能如期實現A股的IPO這一事實，2016年，萬達的整體損失，恐怕不是一個小數！
回首萬達集團在房地產發展史上哀鴻遍野、一片肅殺的2008年，還能逆勢擴張，實現100%的業績增長這件往事，別有一番滋味！
萬達集團2006-2016年
納稅額與慈善捐贈曲線
納稅和慈善捐贈，一直是王老闆津津樂道的話題。
萬達這方面的表現確實也不俗：
從2006年開始公布數據至今，萬達集團納稅額從2006年的10億元，上升至2016年的317.5億元，增長率高達3075%，年均增長率超過50%！
慈善捐贈數額也從2006年的0.4億元，增長至2016年的4.5億元，增長率也高達1025%，年均增長率超過113%（數據如此之高，主要受2010年對南京大慈恩寺的高額捐贈影響）！
這兩個數據與集團整體的資產擴張和營業收入增長速度相比較，節奏不算快。
萬達集團2009-2016年
年度新增及累計持有物業收租面積
這張表其實是萬達核心中的核心，首富的聰明、睿智，最終以現金流換資產的方式體現得淋漓盡致。
從2009年開始公布年度新增持有物業收租面積和累計面積以來，萬達集團手中擁有的收租物業面積已經從2009年的428萬平米，大幅增長至2016年的3233萬平米。增長率達到654.84%，年均增長率超過33%！
同時，萬達集團的造富能力，也從2009年一年新增133萬平米，提升至2016年一年新增600萬平米的水平，增長率為352.15%，年均增長率為27.54%。
雖然萬達的綜合體收益率不算國內最好水平，但這可是維持萬達這種大麥克企業持續前行的根基，是絕對的現金牛。從這個意義而言，萬達集團的輕資產轉型戰略，其實是值得探討的。
2015年到2016年，筆者因為工作原因，曾經三次拜訪平安銀行地產事業部高層。當時，平安系利用自己的資金規模和成本優勢，實施積極的收、併購、參股策略，使其優質資產比例得到大幅提升。這種由高比例優質資產組成的基礎性資產，對銀行體系而言，屬於持久運營的基石，無疑是其提高競爭力和抗風險能力的不二法寶。後來，信達系在全國土地市場的狂飆突進，其實也是同樣思路導致的行為結果。
在房地產行業即將進入以存量經營為主的下半場時，萬科都在主動出擊，在70年持有物業上發力，恐怕萬達往輕資產方向轉型的努力，僅僅是通過第三方的資本解決了投資壓力問題，但最終形成的資產，其所有權絕大部分不屬於萬達，對未來「資產+金融」的收益模式，其實並不利，需要仔細斟酌。
其實，萬達已經非常嫻熟地通過「現金流滾資產」的商業模式，實現了非常好的業績成果，2016年的不少數據（後續圖表還會有反映）已經證明，目前的輕資產轉型存在明顯的問題。建議王老闆在繼續維持相關多元化發展戰略的同時，對以去地產化為核心的輕資產戰略是否具備足夠價值，進行審慎評估。
有一種趨勢其實可以從旁印證目前大型企業的戰略調整思路：龍湖、萬科等這些在地產界已經功成名就的成熟企業，最近幾年一直在商業地產版圖擴張，而且做的還算不錯，部分已經開業的綜合體大有超越萬達廣場的氣勢。美國GDP貢獻排名第一的行業，還是房地產業，但其玩法與目前的玩法大相徑庭。未來，房地產的下半場，在優質置產基礎上的金融嫁接，才會有更多騰挪空間！
做商業地產的企業，要轉型輕資產，是有發展機會，但成就大麥克企業的幾率可是微乎其微。
業內對萬達的高速度、高執行力有口皆碑，但擁有巨量自持物業的萬達，在商業運營方面的綜合能力卻不是業內人士都認可的核心能力。
如果哪一天，萬達的商業運營能力得到顯著的提升，能夠媲美香港、新加坡的商業地產翹楚，或者至少在國內排名第一，則萬達去地產化轉型的成果將舉世無雙！
萬達集團2009-2016年土地儲備情況
看到上面的數據，懂行的人都知道，萬達轉型的代價有多大了！土地儲備在2013年達到歷史性高點后持續下滑，2016年的極致決策，不但導致銷售規模大幅下滑，而且也讓土地拓展幾乎陷於停頓，這種代價，不可謂不大！
如果輕資產模式形成的現金流，都是別人家的資產，萬達規模擴張何以為繼？
萬達集團2009-2016年
全員人數及人均收入曲線
萬達集團的員工總數伴隨著這艘巨型航母的建造過程與日俱增，按搜集到的最早數據，即2009年全員17000人，到2016年，7年時間，人數激增6.56倍，達到128518人，年均增長率超過36%。
人效數據倒是一直表現平穩，人均年營收貢獻額在180萬至250萬之間。考慮到萬達的收入體系，在業內算是相對較好水平，這個人效數據表現就有點差強人意了。
從這個角度看，王老闆確實是個好老闆，捨得花錢。但萬達上市時居然沒有成就一批共享收益的萬達人，這與龍湖上市時的皆大歡喜，可是有天地之別的！
萬達在A股的IPO如果成功，王老闆是否能夠學學吳亞軍呢？相信很多萬達老同學，內心裡是有這個渴盼滴！
萬達集團2009-2016年
萬達廣場（含萬達茂）相關數據柱狀圖
截止到2016年底，萬達廣場累計開業數量已經達到185個，加上南昌、合肥兩個萬達茂，總數187個。
從2009年開始有相關數據，當年累計開業21個萬達廣場至今，增長率達790.48%，年均增長率超過37%。
萬達體系化建設的成果也很驚人，2009年開業8個萬達廣場，到2016年居然能夠開到50個萬達廣場，而且包含兩個大麥克級萬達茂！年開業能力，在7年時間內差距達5.25倍之巨，王老闆在年會上的意氣風發，當然有足夠的底氣了！
一年開業48個萬達廣場、兩個萬達茂，誰能匹敵？
天下無敵也！！！
萬達集團2009-2016年租金收入及增長率曲線
從公開數據可以看到，2009年萬達租金收入為11.9億元，對應428萬平米持有物業，考慮公平性，扣除當年新增133萬平米收租物業，剩餘物業面積為296萬平米，年租金收益為399.87元/平米/年。
2016年租金收入為195.8億元，對應3233萬平米持有物業，考慮公平性，扣除當年新增600萬平米收租物業，剩餘物業面積為2633萬平米，年租金收益為743.64元/平米/年。
這樣的收益，與香港、新加坡商業地產同行，甚至國內中糧大悅城相比，不算好，但萬達勝在規模優勢上。
如果按萬達2016年員工總數作為基數，租金收益平均分配到每位員工頭上，人均可分配15.24萬，至少王老闆曾經說過的話：「即便萬達沒有其他收入，靠萬達廣場的租金收入也可以讓萬達人過日子，不會餓死！」，不是誆言詐語。
您別說，萬達的租金收入年均增長率可真不低，超過44%，這可不是一般企業可以媲美地！
萬達集團2012-2016年
累計開業星級酒店數及總客房數柱狀圖
萬達集團酒店建設版塊2008-2016年
年度新開業酒店及累計開業數柱狀圖
萬達集團酒店管理版塊2009-2015年
營業收入及增長率曲線
作為曾經的萬達高管，我住過不少萬達的五星級酒店，但除了楚河漢街的瑞華、嘉華以外，幾乎各地的萬達酒店入住客房后都是一個感覺，甚至衛生間里那股不那麼清新的味道都好像是萬達特製的，工地味十足，讓人極不舒服。
萬達院線2008-2016年年度
新增影城和累計影城、累計屏幕數柱狀圖
萬達院線2008-2016年營業收入及增長率曲線
萬達院線的商業奇迹，確實令人驚奇。萬達為維持商業地產的持續發展，艱難地從與國外院線品牌解除捆綁、自起爐灶的無奈之舉，居然培養出比主業市值還要高的一家上市公司，且發展迅猛，這與萬達的大腦有直接關係！
數據非常靚麗，收購AMC后王老闆的運氣也是非一般的好，僅2016年一年，全球就新增677家萬達系影院，這種速度，絕對是令人張口難合的節奏！
祝福萬達，能夠在文化娛樂與服務領域有更大作為！
萬達集團2013-2016年
多元發展環境下各業務板塊貢獻餅圖
什麼？空白圖？
是滴，沒辦法！萬達多元化發展以來，年會公布數據口徑實在無法理清，連最基本的數學加減運算都無法判定是否準確，因此，希望通過本專題數據來研究萬達多元化發展帶來的積極變化（就像王老闆在2016年年會報告中大篇幅的成就描述那樣），恐怕只有等萬達體系將報告數據的邏輯關係整理清楚后才能實現！
不信，您自己算算，相關數據在此就不貼了，免得有人難受。
有關萬達這次轉型是否成功，王老闆在2016年年會上的報告有這樣一段描述：
「服務業收入、凈利潤大於地產。2016年集團服務業收入佔比55%，歷史上首次超過地產；服務業凈利潤（未經審計）佔比超過60%，也大於地產開發利潤，萬達提前一年實現了轉型階段目標。所以說2016年對萬達極其重要，具有標誌意義。特別是轉型的核心企業萬達商業，雖然地產收入仍大於租金等業務，但預計租賃業務凈利潤佔比約55%，以租金等為主的非地產凈利潤超過了地產開發凈利潤。甚至可以說，萬達商業也不再是地產企業，所以我好幾次建議，是不是在2017年底或2018年把商業地產名字改了得了，叫商業投資管理服務集團，別再當地產商了。」
其實，王老闆的上述結論，在表面上看，確實如此，非常正確，數據量化，言之有據。但如果將年度計劃中砍去地產業務收入640億元這一變數加進來，上述結論就完全站不住腳了！
在變數不變的前提下，推導轉型是否成功，沒有人會有異議，但將比較的對象（地產板塊）硬生生砍去幾乎一半的指標，進行戰略調整，同時，又集集團之力大力推動戰略主導業務，這顯然不是同比環境下的產物。據此得出轉型是否成功的結論，恐怕有點偏於樂觀。
萬達在歷史上的第一次轉型，實現了從地方走向全國的目標；第二次轉型，由住宅轉向商業地產。經過三代產品的疊代，萬達的城市中心論讓各級政府敞開胸懷迎接萬達，讓萬達插上了騰飛的翅膀；第三次轉型，建立在楚河漢街成功經驗之上的文化旅遊產業，讓萬達發出豪言壯語，與迪斯尼一比高下；發端於2014年的第四次轉型，實施「國際化、服務業、輕資產」戰略，按萬達官方說法來表述：
「這次轉型分二方面：從空間上看，萬達從國內企業轉向跨國企業；從內容上看，萬達從房地產為主的企業轉向服務業為主的企業，形成商業、文化、金融、電商四個支柱產業。萬達第四次轉型從空間和力度上都發生深刻變化，與前三次轉型有本質不同。一是企業性質發生根本變化。前三次轉型，企業仍以房地產為主，這一次轉向以服務業為主。二是企業戰略目標發生本質變化，從一流企業轉向世界一流跨國企業。不滿足在發展，要走向世界。」
萬達轉型的方向無疑是基本正確的，希望2016年的戰略踏空，僅僅是第四次戰略轉型中必然要付出的代價，如果萬達的服務業保持或超越GDP中服務業佔比、跑贏大市，又能與航母級企業的量級相匹配，那確實是一個很牛的商業成就！
萬達地產版塊2009-2016年營業收入及增長率曲線
作為萬達集團最牛叉的項目系統板塊，是萬達發展的核心力量。萬達的高執行力、計劃管控、決策文件體系等等，均出自該板塊的卓越貢獻。
2009年，項目系統營業收入為310.5億元，到2015年達到峰值，1640.8億元。進入2016年，輕資產、去地產化的戰略讓該系統備受折磨，業績下滑至1122.7億元，同比下滑25%！這在萬達的歷史上是絕無僅有的事實！
2008年萬達逆勢上揚，把握住歷史性土地獲取機會，到2010年業績飆漲，同比增幅高達139%！2015年開始業績顯著放緩，到2016年達到極致。
2017年，萬達進入房地產銷售額TOP10榜單的機會已經不復存在，希望萬達轉型的戰略能夠實現「東方不亮西方亮」的成果。那時，相信項目系統的付出也是值得的。
結束語
在房地產界，尤其是商業地產界，萬達有著黃埔軍校的美譽。不少職場人士在萬達以「過水蟹」的方式，短暫嘗試后，很快跳槽，獲取更好的機會，這已經是不爭的事實。
但另一個現象，因各種原因離開萬達的老資格萬達人士，近幾年又有陸續迴流、「好馬也吃回頭草」的不少案例。無論目前是否離開萬達體系的朋友們，經常性的聚會中大家還是免不了發出一種共同的感慨：「離開萬達才知道，在萬達的工作環境確實是當今社會難得的做事環境！」
萬達也和所有的公司一樣，有著這樣、那樣的不足，管理人員站隊意識也很濃厚，但萬達那種高壓力、高績效導向的管理文化，在管理人員自上而下的言傳身教中得到很好的貫徹。最終，形成了完全自動、自發的結果導向管理成果。前兩年，那句「寧肯累死自己，也要餓死同行！」的豪言壯語，雖然透出點人性的殘酷，但相信，這句話可不是掛在牆上的條幅那麼簡單！
萬達是軍隊，在萬達，沒有什麼是不可能發生的！
如果您理解了這句話，您就明白，萬達為什麼會創造如今的奇迹！
對了，給萬達文旅規劃院王院長提個建議：
萬達愛國盡人皆知，但全國12個萬達茂都用寫實、具象版建築體現文化的做法，實在不那麼高明！
「
祝福老王
DCJRJYH
關注地產金融菁英匯
如需接洽，請加微信聯繫：
熱門推薦
留言回覆
