樓市分化進入新周期 調控效應將逐漸顯現

2017年過半，樓市經歷連續兩輪大範圍的調控，特別是限價、限購、限貸、限售和限證（限預售證發放）等「五限」，調控升級至歷史之最。同時，今年上半年金融「去槓桿」提速，房貸開始緊縮，國家要求今年新增房貸規模要控制在新增貸款的30%以內，熱點城市房貸利率普遍從去年初的基準利率的0.85倍上調至0.95- 1.2倍。不過，調控和金融「雙緊縮」並未造成樓市明顯回調。整體來看，當前樓市下游銷售量和價，上游投資、新開工和拿地，仍處在高位景氣狀態。

今年上半年，調控與信貸緊縮形成疊加，一線城市商品房銷售面積同比下滑40%，2016年銷售火爆的10個熱點二線城市，銷售面積下滑50%，「環重點」城市的三四線城市，銷售則下滑30%.但是，受益於熱點城市需求外溢、「去庫存」、棚改貨幣化、軌交和高鐵連接及基準利率未上調等因素，非熱點二線城市、300多個三四線城市的樓市銷售異軍突起，很多城市成交翻了2- 3倍。因此，預計上半年全國商品房銷售面積同比增長將在10%-14%之間，這也將是歷史上最好的半年銷售業績。

從價格來看，上半年，熱點城市樓市呈現「量跌價升」的態勢。一二線重點城市雖然受到政策抑制，特別是限價和限證將很多高價盤擋在外面，但由於市場嚴重供不應求，房價仍在上漲，不過近期漲幅趨緩。5月份，國家統計局重點監測的15個城市，新房價格同比均呈現上漲，漲幅在5%-30%.不過，漲幅均比上月回落，回落幅度在0 .5-6.4個百分點之間。環比看，15個城市中有5個城市的新房價格仍在上漲，但漲幅在0 .5%以內，9個城市新房價格下降或持平。

從實際價格水平看，根據統計，一線城市新房價格同比上漲22.3%，1 0個重點二線城市新房價格上漲24 .2%，9個非重點二線城市新房價格上漲25 .1%，9個「環重點」城市周邊的三四線城市新房價格上漲47.1%.由於統計覆蓋範圍較小，廣大三四線城市數據缺失，但從70城房價數據看，環比漲幅居前的都是內地三四線城市。由此，儘管熱點城市新房價格漲幅相比2016年趨緩，甚至開始下跌，但廣大三四線城市新房價格仍舊快速上漲。

調控打壓和貨幣緊縮背景下，之所以多數城市房價仍上漲，首先是庫存仍在下降，供求關係緊張。截至6月底，C R IC監測的59個城市中，除合肥、蘇州、成都和東莞庫存同比上漲外，其餘城市庫存同比全線回落，重慶、武漢同比跌幅超70%，各大城市庫存消化周期普遍在8個月左右，海口、常州、南寧、南京庫存周期在2-4個月。甚至，因投資需求被迫轉移，國家統計局披露的商業辦公庫存，5月份也出現2013年以來首次下降。

庫存持續下降，主要在於2015-2016年樓市回暖，但全國整體處在「去庫存」階段，土地成交連續2年負增長（平均減少17.6%），新開工在2014-2015年也連續兩年負增長，開發商存貨大量消耗。其次，限價、限售、限證等新政下，開發商申請預售的難度增加，供應積極性也下降。而且，土地出讓增設競配自持和保障房面積，也減少商品房供應。另外，樓市連續兩年回暖，而土地購置下降，開發商「不差錢」，很少主動降價，加上近期補庫存，地價上漲，從而造成供應下降，價格高企。

由於銷售和價格整體高位，而庫存持續下降，加上4月初國家提出「促供應」，開發商「補庫存」的積極性較高。土地購置告別連續兩年的負增長，今年1-5月同比增長5 .3%，新開工同比增長9 .5%，推動開發投資高位景氣。1-5月份，房地產開發投資同比增長8.8%，儘管較前值下降0 .4個百分點，但比去年7.2%的最高增速還高出1.6個百分點。近期，熱點城市土地開始放量，北京供地翻了4倍，深圳、南京、蘇州也開始增加供地，預計上半年及未來幾個月開發投資將保持8%-10%的增長。

總之，按照調控3年「小周期」來判斷，連續回暖的樓市今年本該進入下調的周期。但是，廣大三四線樓市對沖重點樓市下滑，銷售在高位；庫存低位和銷售高位，倒逼開發商補庫存，新開工、購地和開發投資繼續上揚；供求關係未緩解，開發商不差錢，補庫存對於土地需求旺盛，地價和房價整體也在高位。因此，房地產全產業鏈整體較為景氣。當然，調控打壓和資金面緊縮滯後效應逐漸顯現，未來將開啟高位回落的過程，但從基本面判斷，回落將是緩慢的。