對話售樓處| 200萬抄底燕子磯，今天踩盤爆出10個大消息

買房就找秘書長

南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。

今天（8月29日）上午，《輝哥說樓市》2017年全新視頻直播欄目《對話售樓處》走進燕子磯新城電建海賦尚城售樓處，輝哥與電建海賦尚城 資深置業顧問倪強進行了直播對話。通過這次對話，《輝哥說樓市》最新了解到電建海賦尚城在售房源、接下來要加推房源、項目交通、配套等10個方面的消息，在此與大家做一個分享。

南京傳統主城區中環五朵金花之一，燕子磯新城比肩河西南，房價便宜10000元/㎡，價值嚴重被低估

在南京城市發展向外擴張到外環時代之後，在南京傳統主城區的中環以內，隨著棚戶區改造和新城區建設的全面推進，近些年來逐漸出現了5座新城，分別為河西南、燕子磯新城、鼓樓濱江、新玄武紅山新城、大校場機場（紅花智慧新城)。

這5座新城，是南京中環之內傳統主城區僅有的5處可以集中成片進行規劃開發的新城，此後中環以內再無可以白紙畫圖大規模開發區域，這5座新城也因此成為南京距離新街口市中心最近、地段最好的5座新城。堪稱南京主城中環最後的五朵金花。

從面積上看，燕子磯是僅次於河西南的第二大新城，規劃用地面積約13.81平方公里，且遙遙領先其他3個新城。

從目前的房價來看，燕子磯是房價最低的，目前毛胚均價在26000元/㎡左右，也是價值嚴重被低估的板塊。

白紙畫圖+經驗豐富的操盤手，燕子磯新城整體的品質有保證

燕子磯新城位於南京主城北，與新街口直線距離約10公里，規劃總面積13.81平方公里，計劃利用8-10年的時間，充分利用臨江風貌、自然稟賦、山水資源，推進產業結構、服務功能、生態環境三個提升，打造城北地區商業貿易中心、公共服務中心和歷史文化中心，將燕子磯新城建設成為濱江生態宜居的綜合服務型新城區。

作為一個白紙畫圖的新城，而且是由有著成功運作仙林湖板塊經驗的棲霞來打造，在整體品質上是有保證的。

3條捷運9個站點，未來在河西、軟體大道上班、在燕子磯居住成為一種新選擇

在面積不到14平方公里的燕子磯新城，規劃有3條捷運，即捷運1號線北延線、6號線、7號線，共設有9個捷運站點。這3條捷運全部將在今年開建，1號線北延線預計最早在2020年年中開通運營；6號線規劃建設期為2017年至2021年；7號線計劃年內開工，工程建設工期四年半。

捷運1號線北延線建成后將和目前的捷運1號線聯通運行，未來從燕子磯站到新街口，僅10站。

捷運6號線北起棲霞山北站，南至南京南站，串聯起了燕子磯與南京南站。

捷運7號線北起堯化門，途徑河西南，南至西善橋，串聯起了燕子磯與河西。

值得一提的是，捷運6號線與捷運7號線直接構築了燕子磯、城北與河西、城南之間的通道，使得在河西甚至軟體大道上班的白領在城北、在燕子磯居住成為可能，而且是完全可行的。待捷運開通后，從河西到城北、到燕子磯的通勤時間約在40分鐘左右。

目前，由於河西中部、河西南的房價過高，且二手房更貴，在河西買房越來越成為奢望。而城北燕子磯板塊，房價整體在25000-30000元/㎡，比河西中部便宜了15000-20000元/㎡， 比河西南部便宜了約5000-10000元/㎡， 是大多數白領或中產階級買得起的。因此，不排除今後一些在河西上班的人群，將買房置業的目光轉向燕子磯板塊。

除了3條捷運之外，燕子磯新城現有長江二橋貫通國家南北公路幹線網,與繞城公路、滬寧公路、滬寧高速公路相連接,直接祿口機場。這裡還規劃打造「六縱六橫」的幹路網結構和四個等級的道路體系，共計68條交通幹道，與3條捷運線一起，共同組成新城便捷的交通體系，使燕子磯通往南京主城各中心區域的時間在半小時交通圈內。

規劃43所學校，明年9月，2所名校要招生

燕子磯片區教育規劃及近3年重點教育項目基本確定，未來新城規劃學校共計43所，其中國小10所，國中6所，9年一貫制2所，高級中學2所，幼稚園23所，其中包括南外仙林分校燕子磯校區、曉庄師範學院附屬國小、省四星級高中——燕子磯中學、南京曉庄學院等多所名校，充分滿足燕子磯地區居民上學需要。

南外仙林分校燕子磯校區，項目總投資約5億元，為中國小九年一貫制民辦學校，辦學規模為6軌54班，計劃於2018年9月招生。

曉庄師範學院附屬國小燕城分校由政府負責投資建設，是公辦的，辦學規模為48班，幼稚園總用地面積約7000平方米，辦學規模15班，計劃2018年9月招生。

3大綜合體+2條捷運交匯，城北商業中心雛形初現

在電建海賦尚城的南側，捷運6號線和7號線交匯的萬壽村站附近，有3大綜合體，分別為招商1872花園城、華潤G32地塊、華髮G29地塊，將設置商業金融、娛樂休閑、社區服務、商住混合等設施，將是城北重要的商業中心之一，為區域的生活配套和發展提供有力的支撐。

（招商1872花園城）

其中，招商1872花園城是城北首個花園主題體驗式綜合商業中心——花園城2.0版，該商業中心為馬群招商花園城的升級版，由招商地產自持運營，目前已簽約入駐了幸福藍海IMAX影城、正大會員超市、金吉鳥健身等品牌主力店，目前正在建設中，預計明年開業。

仁恆、華潤等眾多品牌房企入駐，5幅高價地加持，燕子磯未來房價要賣到3.5萬/㎡才保本

目前，燕子磯已經聚集了眾多大牌開發商，如電建地產、招商、弘陽、中航、佳兆業、華潤、華髮、仁恆等。品牌開發商的入駐，不僅僅是保障了項目的品質，而且對區域的關注度和房價都有提升作用。

此外，今年以來，燕子磯新城已經產生了5幅高價地：

（1）安居G01地塊，樓麵價 23800元/㎡，配建不少於2600平方米的人才房，現房銷售。將與仁恆合作開發，未來或打造高端產品。

（2）華髮G29地塊，樓麵價13051元/㎡，配建25200㎡保障房，現房銷售。

（3）華潤G32商住地塊，配建保障房面積2600㎡，樓面地價9083元/㎡，達到最高限價，需現房銷售。

（4）金科燕子磯G33地塊，樓麵價19853元/㎡ ，需配建6400平保障房，未來現房銷售。

（5）佳兆業燕子磯G34地塊，樓麵價19852元/㎡ ，達到最高限價，競建11000平保障房，現房銷售。

業內人士認為，未來燕子磯的房價要賣到3.5萬/㎡，甚至還要往上走。因此，當下不失為一個抄底的好時機。

據倪經理介紹，在電建海賦尚城項目的南側 ，是政府巨資打造1934南京第九區商業街區， 北側是政府規劃的三甲醫院， 西側打造集健身、餐飲、休閑為一體的現代體育公園， 東側為政府規劃的36班制國小用地。

項目距離捷運1號線北延線的吉祥庵站約10分鐘的路程，捷運6號線、7號線均在距離項目1公里的範圍內。

用打造「三峽大壩」的品質打造城北人居住宅

據介紹，電建地產是電建集團成員企業，也是國務院國資委核定的首批16家主營房地產開發與經營業務的中央企業之一。其母公司電建集團打造的「三峽大壩」工程，世界矚目。

而燕子磯海賦尚城，是電建地產南京1號作品，由電建地產集團投資50億打造，整個項目的開發、施工到後期的物業服務，全部由電建團隊提供。

據悉，海賦尚城項目的整體品質非常高，外立面媲美綠城東方蘭園，項目綠化率達到40%左右，採用人車分流等。

3大類產品在售，住宅戶型逆天：78㎡做邊戶，86㎡做到5開間朝南

目前，電建地產海賦尚城在售的有住宅、4.8米挑高公寓、商鋪。

住宅：在售二期1、2號樓，1號樓僅剩106㎡，2號樓面積有78、86㎡，均價25800元/㎡，擬交付時間為2018年9月，剩餘房源量很少。

值得一提的是，項目78㎡的（2+1）小戶型，竟然是邊戶，南北通透，2室朝南，總價190多萬。

78㎡3室2廳1衛

項目86㎡戶型，5室朝南，也就是客廳、2個房間、衛生間、廚房全部朝南設計，採光面大，居住舒適性很高。

86㎡3室2廳1衛

106㎡3室2廳2衛

項目在售的公寓是燕子磯唯一的4.8米挑高公寓，面積36-62㎡，價格在2.3-2.5萬/㎡左右。

燕子磯全面奔改善，電建海賦尚城預計10月份加推新房源，100㎡起

據克而瑞南京的一份統計數據顯示，2017年燕子磯板塊的成交均價為27145元/㎡，較2011年上漲138.44%，年複合增長率為15.58%，（據克而瑞統計，全市2011年至2017年至今，成交均價年複合增長率為11.83%）較全市成交均價年複合增長率高3.76個百分點。

【年複合增長率是一項投資在特定時期內的年度增長率，它的目的是描述一個投資回報率轉變成一個較穩定的投資回報所得到的預想值。是個長期時間基礎上的核算，更能夠說明產業或產品增長或變遷的潛力和預期。】

（2011年-2017年至今燕子磯新城住宅供銷量價走勢）

（2015年-2017年至今各面積段成交面積佔比明細表）

此外，從成交的面積段來看：最近3年來，燕子磯80㎡以下面積段的成交佔比縮減明顯，高面積段的成交佔比在逐漸上升，成交主力整體由剛需、首置向首改、改善轉移。

2015年成交主力集中在80㎡以下、80-100㎡和120-144㎡三個面積段；

2016年主要集中在80-100㎡、100-120㎡面積段；

2017年至今成交主力集中在80-100㎡、100-120㎡及120-144㎡面積段。

還有一個值得關注的現象就是，鑒於南京其他區域高價地小戶型房源越做越少的現實，未來不排除燕子磯新城的5大高價地小戶型也越做越少。

我們今天還得到一個消息：電建海賦尚城預計10月份加推新房源，面積為100、120㎡，沒有小戶型，而且該項目未來小戶型也不多，整個項目僅剩幾十套。因此，建議有意向的買房人，早做了解，避免錯過機會。

最後，有必要提醒的是：

燕子磯配套成熟了

房子卻要賣完了

燕子磯即將開啟現房銷售

目前，燕子磯新城剩餘的庫存雖然不算太少，但也不多了。據統計，電建海賦尚城僅剩6棟，融創玉蘭公館剩5棟，中航國際社區剩10棟，金浦紫御東方剩7棟，電建洺悅府剩8棟。

而在土地儲備方面，區域內有5幅已出讓的地塊，但需要注意的是，區域內這五幅土地全部為現房銷售，一般而言，現房的開發周期為2-3年，也就是說，在接下來的2-3年時間裡，燕子磯可能將會面臨空窗期。當在售的庫存賣完，新房卻未上市，屆時將可能無房可買。

《輝哥置業大講堂》走進電建海賦尚城

2、活動地點：電建海賦尚城 售樓處（棲霞區燕子磯新城·經五路32號）

3、主講人：南京房地產促進會秘書長 、《輝哥說樓市》創始人張輝；

4、講座主題：解密燕子磯新城未來發展潛力

5、活動流程：

（1）14:00-14:30，簽到

（2）14:30-15:30，主題演講

（3）15:30-16:00，銷售負責人介紹項目

（4）16:00-16:30，提問與互動交流環節

（5）16:30-17:00，參觀沙盤、樣板間，置業顧問一對一講解接待

【溫馨提示】為便於安排座位，請提前報名。為回饋冬粉，前50名報名參加大講堂的冬粉，將獲得1份輝哥專屬的蘇果卡伴手禮。名額有限，報名從速。

6、報名方式：

（1）掃碼入群：掃描《輝哥大講堂-電建海賦尚城》二維碼，加入講座群，@石衛斯發私信「姓名+人數+聯繫電話」。

（2） 電話報名：直接聯繫石衛斯（18994006046）。

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7年南京大學的城市規劃專業學習，5年萬科等品牌房企的操盤經驗，12年南京房地產促進會的行業領導經歷，南京房地產行業有關的政府部門、千家房企、媒體、上下游產業的整合平台，建委、國土、房產、規劃、河西新城、江北新區等各級政府部門諮詢顧問，中央、省市各級媒體資深權威地產評論員，南京地產圈買房投資達人，經歷南京樓市超20年成長之路，人稱：南京活地圖，南京樓市活地圖。專業權威，買房就找秘書長，買房就看《輝哥說樓市》。

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