調控剛把這座城打回原形，開發商和炒房者撐不住又鋌而走險了？

筆者說過，此輪調整無論是從深度上還是廣度上都絕非小打小鬧，尤其對於市場中存在的投機炒房行為的「零容忍」打擊和對於房價過快增長的平抑，都是今年調整的重中之重，國家也明確未來很長一段時間房地產將以「穩」為發展的主基調。房地產經過過去兩年的發展，諸多問題已經暴露，如果繼續照此形勢發展下去，其影響勢必會變本加厲，所以國家提出「房子是用來住的，不是用來炒的」定位之後，在房價過快增長城市樹立典型是極其有必要的。

燕郊就是典型的其中之一，這座擁有30萬外來人口的小鎮甚至不能稱為一座城市，地處河北、北京邊界的一個三角地帶，有「天子腳下，御駕行宮」之美譽。但就是這麼一個小鎮其房子價格已經足以比肩眾多一二線大城市，甚至有過之無不及，近兩年受環京發展規劃等因素影響加上「北漂」等大量人口和炒房投機行為需求的湧入，以及本地居民的「羊群效應」，多重作用疊加，催生了大筆購房需求，房價也水漲船高，大有井噴之勢，據媒體報道最高時曾是4字打頭。

央媒放話：「大樹不能長到天上去！」

我們看到，自國家提出「房子是用來住，不是用來炒的」定位之後，3月21日調整開始，三河市2道大令一下，燕郊的樓市立馬偃旗息鼓了——第一次是廊坊區域出台的限 購政策，對非本地戶籍居民家庭限買1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房；6月6日，再次出台「補刀」，非本地戶籍居民家庭能夠提供當地3年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，限買1套住房，包括新建商品住房和二手住房。

經此一役，燕郊的樓市直接進入寒冬！據中介人員信息顯示，從6月份開始，由於三年社保等系列調整影響，燕郊成交環比回落了60%，7月份成交環比又回落了62%，7月燕郊商品住宅成交量創2013年以來單月新低，成交套數首次跌至個位數，僅成交8套。調控把這座曾經火熱的城市打回了原形！

而且隨著降溫的影響，使得燕郊大量中小型中介公司倒閉，據業內銷售人員判斷，燕郊至少有一半以上的中介門店關閉，且存活下來的基本賺不到什麼錢。更有房產中介因不能承受零業績的現實，轉行送外賣的也不在話下。

所以，設法突破三年社保政策限制無疑是開發商、中介們度過樓市寒冬的一個有效途徑。接下來發生的事，就是媒體這兩天大肆宣傳的，燕郊有房產中介承諾購房者：交4.5萬，可破三年社保限制！從整個購房流程的運作來看，這絕非是個別從業人員所能撬動，而是有組織有紀律的團體性行為。但對於通過一次性補繳三年社保方式獲取購房資格，燕郊房管局一位工作人員明確表示，官方並不認可一次性補繳三年社保行為。也就是說這種操作是違規的，風險特別大。

事實上，燕郊只是環京樓市的一個縮影，甚至是全國很多三四線城市的一個縮影，筆者一直強調理性分析今年三四線城市的火熱，其背後都是暗潮洶湧，因為不符合城市正常發展的邏輯，無人口和產業的支撐帶來的片刻繁榮，只會令庸人自擾。

燕郊之事，投射出整個房地產市場開發商和炒房者已身陷囹圄，急需破局之道。

如今，從全國的房地產市場來看，像燕郊這樣開發商「幫助」購房者買房，做「善事」的舉動絕非個案，名義上看是為了購房者好，但實際上先草簽合同這事在法律上是沒有任何意義的，等於說購房者的合法權益一點沒有，而且，如果三年以後房價上升，開發商怎能保證不反悔呢？所以，開發商不從根本上為購房者謀權益，而是採取這種恬不知恥的方式令人作嘔。

筆者在寫這篇文字的時候問答里就推送了購房者遇到了同樣的問題，特貼出來以示警示心存僥倖的購房者：

對於燕郊等三四線城市的炒房者，早已被套牢，眼下的這種方式無疑是他們離場的唯一通道，所以雖然有危險但是比被套死要更勝一籌，所以甘願冒險。也期待中介通過這種方式為他們找到接盤的人，但是殊不知紙是包不住火的。

筆者說過，眼下對於開發商來說其實是最難熬的一段時間。因為現在銀行不斷收緊資金，很多開發商想從銀行拿錢幾乎不可能，而且市場端又嚴格控制著銷售價格，所以很多開發商的利潤已經被嚴重擠壓了，所以我們看到有大部分開發商是寧願捂著也不願意這個時候去申領預售證開盤銷售的。而上周爆出的多地開發商要求購房者全款支付，也體現出了開發商急需資金周轉。

眾所周知，今年以來對於信貸的收緊嚴重困擾著房企，相比之下很多大開發商可以選擇成本更高的海外發行債的方式融資，甚至大手筆收購中小企業的方式拿地，而反觀中小房企，無異於前後路都不通，所以這個時候鋌而走險的多半都是堅持不住的開發商，資金鏈面臨重大壓力，所以有業內專家指出，買了期房的人，一定要盯緊開發商，防止開發商資金鏈斷裂跑路！

從房企公布的1-8月銷售業績其實不難發現，行業的集中度越來越高，規模房企日益壯大，中小房企面臨「沒蛋糕吃」的窘境。而且以後的房地產市場追求規模的現象會越來越少見，轉而追求利益將是所有房企的目標，所以勢必越來越多的房企會勤修內功，在產品和專業上下功夫。

另外，北上深已經開始了嚴查消費貸、首付貸、住房抵押貸款違規的問題，這意味著什麼呢？但我想，違規流入的主戰場肯定不在北上深，而在三四線城市。什麼時候全國嚴查金融違規貸款了，這波槓桿周期也就差不多該到頭了。

此外，按照慣例，因為京津冀一體化，尤其是北三縣已經與通州進行三統一，北京出台的政策，燕郊跟進的可能性很大。而燕郊作為調整作用最明顯的城市之一，其典型作用毋庸置疑，所以此番開發商和炒房者的鋌而走險，無疑是作繭自縛，引火燒身，必將受到最大程度的嚴懲。而反觀全國其他城市又何嘗不是呢，眼下三四線城市的炒房行為和亂象日益盛行，業內專家一致認為，未來或將迎來更大規模的調整。

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