新一輪房地產調控政策指向

◆ 本輪出台調控政策的城市，從一二線熱點城市擴散到三四線城市 ◆ 樓市傳統的「金3月」出現交易量同環比雙回落 ◆ 調控政策在緩解市場恐慌情緒、穩定市場上將起到積極效果 ◆ 目前調控的仍是價格，後續還需從供求關係入手 ◆ 如從土地財政角度入手建立房地產健康發展的長效機制，惠及的群體還可擴大 ◆ 各地方如何因城施策，完善房地產市場的供給側結構性改革，成為地方政府執政能力考卷的必答題

文/《瞭望》新聞周刊記者 孔祥鑫 董建國

2017年3月，一場嚴格的房地產市場調控席捲全國，超過30個城市房地產市場調控層層加碼，作為全國房地產市場標杆的北京更是在短短10天內連續打出了差別化信貸、嚴格購房資格納稅或社保周期、一年內離婚申請房貸按二套算、「商改住」限購等一系列調控「組合拳」。

去年12月以來，從中央經濟工作會議，到中央財經領導小組會議，再到全國兩會，房地產調控從中南海走到人民大會堂，成為當前經濟社會生活的頭等大事。

此輪房地產調控的任務扎紮實實落在了地方政府身上，中央明確要求，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

在密集出台的調控政策下，房地產市場傳統的「金3月」出現交易量同環比雙回落的局面；下一步，各地方如何因城施策，完善房地產市場的供給側結構性改革，成為地方政府執政能力考卷的必答題。

調控全方位升級

去年12月舉行的中央經濟工作會議提出，要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落等。

從去年12月21日到今年2月28日，兩個多月的時間，中央財經領導小組兩次會議關注「房地產」話題，議題分別為「規範住房租賃市場和抑制房地產泡沫」、「建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制」，「房地產」這一話題在經濟工作中的分量可見一斑。

在今年全國兩會閉幕之際，政府工作報告的修改中，補充了「遏制熱點城市房價過快上漲」這一重要內容。

政府工作報告起草組成員、國務院研究室副主任韓文秀對此表示，報告增加相關內容，明確回應了代表委員們的意見建議，反映了人民關切，也再次明確了房地產調控的目標和方向。

在全國兩會剛剛結束的3月，房地產調控悄然開啟。從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、青島、廈門等熱點二線城市，再到環京、環滬、環深等核心城市周邊區域，「調控升級」、「政策加碼」成為房地產市場的「主旋律」。

指數研究院最新報告分析，相比2016年10月調控主要集中在一線城市和熱點二線城市，本輪出台調控政策的城市，則從一二線熱點城市擴散到三四線城市。與此同時，這一輪的調控政策也呈現出新的變化，表現為中心城市和周邊城市政策同步調控，形成「合力效應」。

《瞭望》新聞周刊記者梳理髮現，北上廣深全部執行「認房又認貸」政策，且非戶籍人口購房門檻均提高至5年。其中，北京二套房普通住宅首付款比例提高至60%，非普通住宅提高至80%，信貸調控接近「頂配」。北京等城市通過出台離婚一年內申請房貸按二套算等政策，劍指通過「假離婚」成為「首次購房者」的鑽政策空子行為。福州、廈門、廣州等城市提出，新購住房2年內不得再上市等政策，打擊投資需求政策也已全面升級。

對於此前打政策「擦邊球」的「商改住」，北京市住建委等5部門聯合發布公告要求，開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織；已銷售的商辦類項目再次上市交易時可出售給個人，但個人購買需滿足名下在京無房，以及在京連續5年繳納社保或個人所得稅等條件。

不斷出台的調控措施，讓易居研究院研究總監嚴躍進感覺，「無論是一二線城市，還是三四線城市，凡是出現脫離居住需求、房價漲勢較猛的情況都會引發調控政策出台」，如果市場預期改觀達不到預期，後續或有更多地方加入調控「大軍」，一些地方甚至可能繼續加碼調控。

調控「堅決」程度空前

中原地產首席運營官李文傑表示，隨著調控次數的累加，調控的頻率也越來越快。這輪調控距離去年十一前後調控的時間不足半年。

「無論是調控決心，還是政策力度，這輪調控均超過以往，體現出地方政府堅決貫徹『房子是用來住的、不是用來炒的』的理念。」在接受記者採訪過程中，首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池反覆提到「堅決」二字。

事實上，離婚購房早已司空見慣，「商改住」熱銷也在多地上演。「從這次調控對這些政策『漏洞』的重拳出擊可以看出政府態度之堅決，這次調控不同以往。」

「房地產第一功能是使用功能，這是常識。」上海社會科學院研究員張泓銘表示。北京調控政策對於房企和中介的炒作行為採取了「零容忍」的態度，這是為了消除購房者的炒作心態。北京市住建委相關負責人指出，對於市場上任何房屋炒作行為，北京將逢「炒」必「辦」，發現一起，查辦一起，絕不姑息。

對違規主體將實施聯合懲戒，確保調控政策措施落到實處。截至目前，已有118家房地產中介因為參與炒房、哄抬房價、發布虛假房源、違規代理「天價學區房」及價格信息等違法違規行為，被責令關停或停業整頓。

「在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲，樓市交易量將會下降。」偉業我愛我家副總裁胡景暉說，調控政策在緩解市場恐慌情緒、穩定市場上將起到積極效果。

完善房地產發展健康機制

專家認為，從短期來看，此次限購政策的升級可能會帶來區域內成交量萎縮。3月末，在房地產市場傳統的「金3月」行情收官之際，受多地政策收緊的影響，樓市整體成交同環比再度回落。其中，一二線城市的同比和環比均有不同程度的下降。

「房地產市場短期有望降溫，穩定市場的階段性目標實現之後，未來房地產市場調控的方向又是什麼？」在清華大學房地產研究所所長劉洪玉看來，過去一些地方房地產調控政策，往往以應對短期內房地產市場運行中出現的問題為主，缺少對政策與市場表現、政策與市場參與者行為之間相互作用機理的研究，也缺少政策間的統籌協調。「光用短期政策不能完全解決房地產市場平穩健康和可持續發展的問題，穩定房地產市場需要長期制度安排。」

「目前樓市調控的仍然是價格。」嚴躍進說，後續還需要從供求關係入手，進行房地產調控的供給側改革。

社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，建立長效機制，需要在供地、金融、財稅等關鍵領域實現突破：

土地制度上，要完善土地招拍掛配套制度；

金融制度上，要建立「多層次、普惠制」的住房金融制度；

財稅制度上，要完善中央與地方分權的財稅體制。

此外，還要深化戶籍制度改革，促進新型城鎮化健康發展，以釋放新市民群體的購房需求。

清華大學與世界經濟研究中心主任李稻葵認為，如果從土地財政角度入手建立房地產健康發展的長效機制，惠及的群體還可擴大。建議地方政府留出一定比例的土地財政收入，用以購置或控制一批房源，進行長期定向出租，可穩定預期。「政府控制土地，也控制相當一部分建好的房子用以出租，從而調控市場。」

此外，相關專家還建議，在長效機制的建立中，政府和市場的關係還有待進一步理清，政府應和市場聯手互動，積極推進多層次房地產市場的建設。「比如市場制度設計、土地供應、低收入人群基本住房的改善，這些都需要更多地發揮政府的作用。但在更大的範圍內，包括居民住房條件的改善、租賃市場的發展等，則需要更多發揮市場的作用。」嚴躍進說。