謝逸楓：珠海10年內限轉售無法阻止地王歸來

文/謝逸楓

繼2017年5月22日河北保定市一宗土地出讓規定，未滿10年禁止轉售之後，5月24日廣東珠海市國土資源局官網顯示，珠國土儲2017-16、珠國土儲2017-26、珠國土儲2017-30三幅居住用地在限定購買人群的情況下規定購買住房10年內不得轉讓。截至5月24日，珠海市國土資源局共掛牌出讓15幅地塊，其中3幅住宅地塊給出「10年限轉售」的規定。另外是還有不少的商業地塊也有這樣的規定。

珠海一宗地未掛拍出得主，就已經創造史上最貴最高的地王，起拍價達到20000元/平方米。2017年5月26日的消息，珠海橫琴掛拍一宗17萬平地塊，起拍價20000元/㎡，起拍總價高達45.56億元。珠國土儲2017-05位於橫琴新區千壽道東側、愛琴路南側、千福道西側、環島北路北側，宗地面積為169301.35㎡，計容建築面積為227837㎡。地塊規劃土地用途為二類居住用地、中國小用地、社會停車場用地、道路用地、公園用地。此外，地塊還規定起拍價為20000元/㎡，最高限價28000元/㎡。

老謝直言，珠海3宗地限定購買人群+10年內不得轉售的規定實質上毫無意義，不存在什麼真心調控降房價、降地價的說法，反而是嚴重存在」作秀「的嫌疑。只有三宗地這樣的規定，能夠起到什麼作用與效果，第三套已經限制購買了，對於自住與改善的住房需求有什麼意義。並且這塊地的投資開發建設成本非常高，房價如果下降，意味著房企虧損賣房，誰都扛不住這樣的虧損。最關鍵是這樣的能夠有效增加住宅用地與新房供應嗎，能夠有效遏制未來的地王出現、地價上漲、高地價的情形嗎。

老謝想想就好笑，限轉售真的可以建立住宅租賃市場嗎？只不過就36個城市限轉售，況且限轉售的時間基本為二年到三年，最高只有一個5年與二個10年。考慮到新建商品住宅房市場90%以上都是期房銷售，轉變成現房或者業主收房到入住，時間至少需要3年以上，最長達到5年以上，這樣的限轉售還有什麼意義，不影響新建商品房市場。

目前房地產市場主要包括一級土地市場、二級商品房市場、三級二手房市場，其他就是住房保障市場，共分保障房市場、棚戶房市場、福利房市場。而住宅租賃市場的房子來源，主要是三級二手房市場與二級商品房市場轉變成二手房及私有房轉變成二手房、其他房子。儘管是限轉售，對住宅租賃市場沒有太大的幫助，因為購買二手市場的人大多為自住與改善的，投資投機比例的比較小。

老謝認為，珠海市政府真想降房價，不是用什麼限的政策與土地出讓上設置多重的門檻，關鍵是怎麼加大土地供應與新房供應。不應該千方百計的增加房子成本，應該降地價、降稅費、降貸款利率，切實有效的增加新建土地住宅用地與新建住宅商品房供應。不是老想著給房企增加開發成本、給購房者增加購房成本，不是挖空心思怎麼在房價多撈土地收入與稅收，應該給房企減負。否則房企絕對不會願意流道德血液，因為流不起，再流就會死掉。

老謝可以這樣講，這樣的三宗土地出讓10年內禁買賣模式，根本無法遏制未來房價上漲，也無法抑制未來地價上漲，更加不能消除未來地王的出現。這不是解決房價、地價上漲根源的問題，因為沒有有效增加市場新房住宅用地與房源供應。其實就是變相減少了有效的新房供應與限制需求的做法，明顯就是需求端的調控。想想就知道，這樣的土地出讓方式，最大受益者是政府，不是房企，也不是購房者。只要土地制度、稅收制度、經濟體制等一系列的制度無法實質性改革，錯誤的調控不改，不會改變什麼樓市大局，也無法改變房價、地價上漲的未來現實。

老謝大膽的預測珠海三宗地「10年禁買賣的模式，可能堅持不了三年。其一是考慮到老百姓的情緒與市場的瘋狂及擔心問責，地方政府出這樣的土地出讓政策模式，僅僅的臨時性政策，不會是長期的政策。這不是法律，更不是一項長期的制度。其二是這宗地的投資開發成本高，房價肯定要上漲，否則房企要無利賣房，世界上根本不存在這樣的房企。其三是未來市場風險如加大，這宗地不斷的延期開工，房企可能放棄或者是退地。如果是開發到一半，房企面臨資金斷鏈，極有可能變成爛尾樓。

老謝想來，地方政府面臨這樣的危機時，肯定會作出變通或者政策調整，避免出現嚴重的後果。因此，只要房地產調控期到危險時刻，或者到房企面臨破產，或者項目資金鏈破裂之時，這樣的模式可能堅持不了三年。沒有比出現這樣的結果更加可怕，會導致一系列的後果爆發。房企的銀行貸款要危險了，如果房企破產或者資金鏈破裂，銀行遭遇牽連不可避免。按照過去調控的經驗與地方政府之前的做法，出手拯救房企是板上釘釘的。

5月26日的消息，橫琴掛拍一宗17萬平地塊，起拍價20000元/㎡，起拍總價高達45.56億元。值得一提的是該地塊是珠海首次提出當競買人企業報出企業自持商品房面積達到最高自持面積時，轉為評審規劃設計方案，競買人在簽署同意參加規劃設計方案評審的《承諾書》後進入規劃設計方案評審環節。

珠國土儲2017-05位於橫琴新區千壽道東側、愛琴路南側、千福道西側、環島北路北側，宗地面積為169301.35㎡，計容建築面積為227837㎡。地塊規劃土地用途為二類居住用地、中國小用地、社會停車場用地、道路用地、公園用地。此外，地塊還規定起拍價為20000元/㎡，最高限價28000元/㎡。

值得一提的是，地塊備註中表示地塊拍到最高限價時，將轉為競人才住房和公租房面積；當競買人報出增配面積達到最高增配面積時，轉為競企業自持商品住房面積；而當競買人企業報出企業自持商品房面積達到最高自持面積時，轉為評審規劃設計方案，競買人在簽署同意參加規劃設計方案評審的《承諾書》後進入規劃設計方案評審環節。

地塊要求，若是珠海市橫琴新區以外的企業競得的，必須在橫琴新區註冊擁有100%股權的單項房地產開發公司，珠海市橫琴新區內的企業競得的，也可以在珠海市橫琴新區註冊擁有100%股權的單項房地產開發公司，競得地塊國有建設用地使用權的名稱可直接變更登記至該單項房地產開發公司名下，由該單項房地產開發公司承擔上述宗地的《國有建設用地使用權出讓合同》的所有權利與義務，視為同一合同，不視為國有建設用地使用權轉讓。

此外，備註還顯示上述宗地須配套建設一個國小（30班，建築面積≧177525平方米）、一個社區居委會（建築面積不少於200平方米）、一個警務室（建築面積不少於50平方米）、社會停車場（建築面積≧6050平方米）等配套設施及人才住房和公共租賃住房(建築面積不少於20407平方米）。上述配套設施均須競得人建成后無償移交給橫琴新區管委會，產權歸橫琴新區管委會，可由橫琴新區管委會制定的部門接收管理。

此前橫琴片區的最高地價記錄是在2013年11月21日，珠海華髮以單價18400元/㎡、總價58.6億元奪得的2013-08號住宅地塊，此記錄也成為了當時橫琴的單價和總價地王記錄。按照過去幾年的珠海市土地出讓的回顧看，2013年7月，廣東客商匯投 資有限公司以總成交價約38.48億元拿下珠海橫琴一宗商住用地，樓面地價為15890元/平方米，創下珠海當時商住地塊的總價及樓面地價新高。

2015年，華髮股份旗下子公司聯手珠海大橫琴置業共同成立合營公司，以27.8億元的價格收購客商匯投 資所持有的廣東客商匯實業有限公司目標公司100%股權。目前該地塊所建項目為橫琴華髮廣場。

在2013年11月21日，珠海華髮以單價18400元/㎡、總價58.6億元奪得的2013-08號住宅地塊，此記錄也成為了當時橫琴的單價和總價地王記錄。目前該地塊所建項目為華髮首府。2015年9月11日下午，珠海大橫琴口岸實業有限公司以54.88億的底價競得橫琴345099.75㎡口岸及交通樞紐綜合用地，樓面地價6500元/㎡。

珠海市國土資源局官網發現，多幅出讓的商業用地也在出讓要求中給出諸多限制，包括要求競得企業自持10年內不得抵押、轉讓及銷售。位於保稅區南灣大道南側、寶利路西側的國土儲2017-23號地塊的規劃用途為商務、商業，該地塊出讓概況顯示，宗地面積20000平方米，起始樓麵價為1720元/平方米。

雖然為商業用途，該地塊不僅規定了限售年限，同時對地塊項目的稅收貢獻等也有要求，一旦考核不達標還需每年向珠海保稅區管委會支付上百萬元的違約金。國土儲2017-23號地塊出讓備註中顯示，上述地塊競得人承諾用地項目不少於計容建築面積的30%（即15000平方米）的地上建築物，並且自項目竣工驗收之日起10年內不得抵押、轉讓及銷售。

除了10年限售的要求，上述地塊要求項目投資強度不低於6750元人民幣/平方米，產出強度不少於2700元人民幣/平方米/年，稅收貢獻強度（不含關稅及海關代征增值稅）不少於300元人民幣/平方米/年，以上面積均按計容建築面積計算，投資強度、產出強度、稅收貢獻自《國有建設用地使用權出讓合同》約定的項目竣工之日起12個月內進行年度考核，考核期為5年。一旦考核期內有任何一項未達上述要求，競得人須每年向珠海保稅區管委會繳納違約金人民幣258萬元。

與之類似的還有國土儲2017-29號地塊，上述地塊商務功能建築面積不少於23331.49平方米，該地塊要求自項目竣工驗收之日起十五年內不得抵押、轉讓及銷售；除上述23331.49平方米外，不少於4666.3平方米僅限於銷售給競得人關聯企業或符合珠海保稅區產業發展方向的企業。

按照要求，上述地塊項目投資強度不低於8000元人民幣/平方米，產出強度不少於4800元人民幣/平方米/年，稅收貢獻強度（不含關稅、進口環節增值稅和消費稅）不少於1500元人民幣/平方米/年，以上面積均按計容積率建築面積計算。一旦在5年的考核期內有任何一項未達到上述約定的，競得人須每年向珠海保稅區管委會支付違約金452萬元。

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