人人必看，中國房地產市場正在發生驚天巨變！

租售同權，政府在下一步大棋

打江山容易，坐江山難。

打江山的時候，金戈鐵馬，硝煙瀰漫，那個時候比的是誰的槍杆子更硬。

坐江山的時候，一個字，錢錢錢。無論幹什麼都需要錢，養兵需要錢，養官需要錢，坐江山的人，每天就和家庭主婦似的，算計柴米油鹽醬醋茶的瑣碎事。

坐江山之後，如何收錢，就是最重要的事。收不到錢的時候，屁股下的座位就保不住了。

大明朝看上去強大富有，但錢都在地主老財、貪官污吏手中，朝廷和皇帝窮得叮噹響，沒錢發兵餉，結果被李自成和八旗軍拖死了。

本文，就從收錢這個刁鑽的角度，來分析一下近期房地產行業的變化。

從1949年至今，政府是如何收錢的，大致經歷了三個階段。每一次的變化，都可能對房地產行業的發展，對老百姓的居住問題，造成重大的影響。

第一個階段：中央地方一盤棋，政府收錢靠國企

時間大概是從1949年到1978年。

這段時間，收錢比較容易。

中央地方一盤棋，指的是大鍋飯，中央也好，地方也好，一塊收錢，一塊花錢，不分家。

錢從哪裡來？

一半以上的錢都是國企向國家上繳的利潤。

據統計，1956～1978年期間，企業利潤上繳占國家財政收入的52.45％，而稅收收入占國家財政收入的46％。

不過好景不長，由於企業要把所有的利潤都上交給國家，所以失去了發展的積極性。

同時，整個計劃經濟體系面臨崩潰。

國家收錢越來越難，是時候做出改變了。

第二個階段：改革開放春風起，稅收收入佔主體

改革開放的大幕拉開。

國家允許私人開辦企業，允許歪果仁來開辦企業。

大量的血汗工廠，出現在深圳、東莞、蘇州等沿海城市，依靠殘酷壓榨工人，向國外出口廉價商品，政府的好日子來了，收錢收的不亦悅乎。

當然，問題也來了。

當時出現了中央政府窮的要死，地方政府富得流油的局面，而且南方更富，北方更窮，長此以往，中央的權威要喪失殆盡，中央要失去對地方的控制，南北可能會分裂。十分危險。

所以，中央果斷出手了，進行了分稅制改革，好的稅種歸中央，不好的歸地方，中央吃肥肉，地方啃骨頭。

雖然中央拿錢，但是為人民服務的事情，卻要地方政府來做。又要馬兒跑，又要馬兒不吃草。地方政府窮的都快當褲子了。

第三個階段：黃金時代大幕起，政府收入靠賣地

中央不能眼看著地方政府窮下去，想了一個辦法補償他們，你們稅收少，但是你們可以賣地啊。

國家將房地產列為支柱產業，大力推動房地產市場的發展，轟轟烈烈的房奴時代到來了。

開發商感嘆：地產的黃金時代來了。

只有房價高，才可以賣出更貴的土地，地方政府才能獲得更多的收入，否則入不敷出，地方政府要破產。

所以，從98年開始，北京的房價翻了幾百倍，地方政府、開發商、炒房客賺的是盆滿缽滿，改革開放三十年的人口紅利，就這樣被收割了。

據簡略計算，從1999年至2015年，這十七年是歷史上土地資產化最為迅猛的年代，全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。

以上海為例，賣地的收入曾經佔到政府所有收入的三分之一強。

這段時期，人民真是生活在了水深火熱之中，有四個怪獸從的老百姓和企業家身上吸血，讓人苦不堪言，所以出現了很多企業家逃離的景象。

這四個怪獸，也就是四種稅收，讓成為世界上稅負最重的國家之一。

第一座大山：明文規定的稅收

這個好理解，不多贅述。

第二座大山：鑄幣稅

通過印錢和通貨膨脹，間接收稅。

第三座大山：土地稅

這裡的土地稅，不是指名義上和土地有關的稅收，而是指土地出讓金，國家不用付出什麼成本，把土地賣給你，你就得付錢。

第四座大山：權力稅

每一個人，每一個企業，想和政府打交道，不得不付出一些代價，才能獲得本來就是合法的權益，否則一個字，拖，就能把你活活拖死，正常的渠道效率太低，迫使人們不得不走捷徑。

賣地的日子，雖然過得很爽，但現在卻玩不下去了。

原因如下：

1、房子太多了，最新研究顯示，人人均房屋面積是30平方米左右，房屋的自有率將近90%。這個數字高於西方絕大多數經濟體。

2、房地產市場逐漸失去動力。

報告指出，目前全國約70%的人口已經實際進入城鎮及其周邊地帶，的城鎮化進程已經完成。過去樓市紅火，一定程度上是新的城市居民支撐的，現在城鎮化進程接近完成，沒有接盤的人了，也就沒有人炒房了。

3、拆遷成本越來越高

強行從居民或者農民手中征地，高價賣給開發商，這是政府賣地的商業模式。

但是隨著互聯網的發展，隨著老百姓公民意識、維權意識的進步，強拆的成本越來越高，地方政府發現，賣地已經不是那麼美好的生意了。

4、人口紅利消失。

房子貴，生活費用高，工資收入低，讓越來越多的人不願意生孩子，不敢生孩子。不生孩子，就沒有對學區房的需求。不生孩子，就不需要為孩子準備婚房。沒有人願意做房奴了，房地產市場就蕭條了。

5、前些年，由於外匯增多，以及美聯儲放水，所以貨幣供應增加，大量的錢湧向房地產這個蓄水池，推高了房價。

美聯儲要縮表，要維護金融安全，貨幣開始緊縮，沒有錢的支撐，房價很難再起來了。

那麼，問題來了，如果賣地玩不轉了，地方政府怎麼辦？

要知道，地方政府現在還欠著一屁股債呢？

數據顯示，截至2016年末，地方政府債務餘額15.32萬億元，地方政府債務率為80.5%。

統計顯示，一些「經濟大省」同時也是「負債大省」。截至2015年年底，江蘇省地方政府負有償還責任的債務高達10954億元，高居榜首，成為首個破萬億的省份；山東、浙江、廣東、遼寧和貴州債務水平已超過8000億元。

此外，貴州和遼寧兩省的債務率甚至已經超過180%。內蒙古、雲南、浙江、湖南、陝西、福建等身份債務率緊隨其後，超過了100%債務率「紅線」。

別著急，還真的有辦法可以解決。

第四個階段：短錢快錢不好賺，房子長租保平安

一句話，房子是用來住的。

模式改變一下，政府依然可以收錢。

過去，是政府高價賣地給開發商，一次性賺大錢，一次性收割完，把所有的雞一網打盡。

現在變一下，政府低價把地賣給開發商，但是開發商不能賣房子，只能選擇租房子，開發商收了租金，交稅給政府。錢雖然少，但細水長流。過去要雞，現在要的是雞蛋。

為了保證這種模式可以玩起來，房子是用來住的這個口號被提出來，配套的「租售同權」制度也被扔出來。

就在幾天前，住建部等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。住建部交易租賃和產權管理處處長沈悅表示，《通知》明確，要培育機構化、規模化住房租賃企業。充分發揮政府和國有企業的引領骨幹、示範和帶頭作用，特別是在穩定租金租期，增加供給、穩定租賃關係方面的作用。

根據新華網報道，住建部有關負責人介紹說，未來將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

租售同權的提出，不僅意味著房地產行業的徹底顛覆，同時也意味著地方政府收錢方式的重大變革。

為什麼要玩租售同權呢？為什麼要鼓吹髮展房屋長租市場呢？為什麼要鼓勵老百姓租房子住呢？

原因如下：

1、本來改變賣地的短期收錢模式，還有一個辦法，那就是像美國一樣，收房地產稅。你手上有房子，你每年都得向政府交稅，地方政府不用增加任何代價，就可以多一塊收入。但是這件事，完全行不通。

收稅的基礎是房屋產權的確認和全國房屋的聯網，哪個人有幾套房，有什麼樣的房子，都在哪個城市有房子，這些信息都必須清楚。

可是，在，房子多的，除了富人，就是官員，這等於是要公開官員財產，阻力太大。

房地產稅喊了多少年了，都沒辦成。

無奈之下，想出了一招，租售同權。

那些賣出去的房子收稅很困難，但是長租的房子收稅的話理所當然，這不會從根本上影響有房階層的利益，不會用什麼大的阻力。

2、可以壯大國有企業。

民企喜歡賺快錢，長租市場對他們的吸引力較小。同時，由於民企融資成本較高，長租這個買賣不划算。這等於是給國企一塊大蛋糕。

3、促進社會和諧。

雖然的房子太多了，但還是有很多人買不起房子。

這些人沒有房子，會成為社會的不安定因素。

房屋長租，等於是給了一個安慰劑，可以安撫他們的情緒。

4、穩定現在的房價。

如果繼續賣地，開發商繼續賣房子，房子越來越多，難保有一天房市會不會崩盤。

減少對70年產權的出售型房屋的供地，增加對長租房屋的供地，通過這種操作，造成70年產權商品房的稀缺性，有利於穩定房價。

為了保證租售同權、長租政策的順利推行，政府還需要做什麼？

當然是完善配套設施了。

如果租房不能解決學校、醫院等問題，那麼租房又有什麼價值呢？

不排除在未來，政府會為這些長租房，配備充足的教育、醫療資源。

至於，這些資源，由誰負責出錢來建設，那還用說嗎？

最後嘮叨兩句，如果租售同權和長租市場發展，對樓市有什麼影響？

1、根據美國、新加坡的經驗，那等於整個房地產分成了完全不同的兩個部分，商品房和長租房。

長租房的出現，基本上不會對商品房市場帶來大的影響。

不是說，有了長租房，商品房就不值錢了。

因為就算租售同權，租房子也可以滿足孩子的教育需求，但商品房肯定還有很多好處，比如位於市中心繁華地段，而長租房一般可能在郊區。商品房周邊的環境可能更好，戶型也更好，房屋質量也更好。

同時，長租房人員流動頻繁，人員可能比較雜，住起來肯定不如商品房舒服。

2、如果長租房發展起來，傳統的商品房可能向豪宅方向發展。

如果一部分土地被作為長租房，那麼商品房的地就少了，地價或許更貴，迫使開發商做精品，做豪宅，房價更貴，你想買房可能更困難。

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