我在現場目睹細節：酒店從336億砍到199億 萬達融創富力買賣咋做的

原本是王健林、孫宏斌兩個男人的故事，今天轉換為三個男人同時上頭條——王健林、孫宏斌、李思廉。李思廉的名字，可能不少人有些陌生，但提起富力地產，再提起董事長，便不必多做說明了。

本來充滿期待的萬達與融創世紀大交易發布會現場一波三折，精彩無限，變幻多端。我們先來回放下現場的這些「八卦」細節：

一是關於主背景板。原定於下午4點在北京萬達索菲特大酒店舉行的萬達融創合作發布會，先是推遲半個小時，被允許進場后，券商記者第一時間發現發布會背景板上的合作方多了一個「富力地產」，變成「萬達商業、融創、富力地產戰略合作簽約儀式」。中間是否發生過撤掉富力的「故事」？

二是關於推遲時間。就在大家不禁猜測起富力插入此次併購交易的用意時，主辦方又突然宣布發布會因故推遲一個小時，至5點再正式開始，並要求在場媒體記者暫時離場。在會場大門外的近百名記者有的抱著電腦席地而坐，有的三五成群聚在一起猜測討論，更有一群記者圍堵在貴賓室門口，試圖探聽會議推遲的內幕。

三是關於摔杯子。就在這焦急等待的1個小時中，網上先有媒體傳出「富力將接受萬達原本賣給融創的酒店資產」的消息，后又傳出「萬達融創富力簽約推遲內幕：緊急拆主背板，富力牌子被撤」的消息，再後來更有傳言稱「聽見貴賓室里有摔杯子的聲音」。

四是王健林的開場笑話，真能解圍嗎？推遲的1個小時究竟發生了什麼？萬達集團董事長王健林在致辭時先講了一個笑話：「今天的合同，這麼大的交易比較長，其實就是列印的時間慢了一點，我們都在會議室談笑風生在等這個列印簽字，就在等時看了網上的直播說現場傳出了摔玻璃杯的聲音，爭吵很激烈。我講這個故事的意思就是謠言怎麼來的，就是這麼來的。」

關於換背板、摔杯子的真真假假細節，我們不過多做八卦論證，當雙方合作變成三方后，我們關注的交易到底發生了哪些變化？究竟發布會推遲的內幕是什麼

我們先看下本次協議的核心內容：根據萬達商業、融創集團、富力地產簽訂的戰略合作協議，萬達商業將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產，將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創房地產集團，兩項交易總金額637.5億元。與7月10日萬達商業和融創集團協議相比，增加富力地產作為交易方，但交易標的和交易總金額基本一致。

與此前萬達融創的合作內容相比，擅長酒店運營的富力接手酒店資產包，而擅長中高端物業開發銷售的融創接手文旅項目。

這其中有一個重要的細節是，77個酒店的價格，由原來約定給孫宏斌的335.95億元，與李思廉交易時，被砍到了199.06億元，13個文旅項目則由原來約定的295.75億元，漲到了438.44億元。

變化又有哪些，我們劃出兩個重點項。

變化一：增加富力地產作為交易方，富力接手萬達77個酒店資產

原本融創要以335.95億元代價收購的萬達76個酒店資產，變成富力來接手，並且多了一個酒店。

根據三方協議，富力地產以199.06億元收購萬達商業77個酒店全部股權，77個酒店的酒店管理合同繼續執行至合同期限屆滿。

融創董事長孫宏斌表示，融創和萬達合作13個文旅項目，萬達出售給富力77個酒店資產，這個調整對融創而言比原來的交易方案有了更好的流動性，降低了融創的負債水平，同時也承擔了原酒店交易對價的折讓部分，對於和萬達合作的文旅項目資產包這是可以接受的溢價，這種交易安排三方都很滿意。

富力地產董事長李思廉表示，近年來，富力地產把握機遇，與時俱進，業績的規模和經營的利潤穩步增長，資金運作情況良好，完全可以滿足本次的交易需要。這次富力與萬達、融創合作，是一次三強聯手的成功典範，我們三方互利互惠，合作模式符合三方的長期發展。通過合作，富力將進一步擴展旗下的酒店業務，增加優質的投資物業經營收益，實現多元化的產業布局。

變化二：融創收購13個文旅項目金額增至438.44億元，無需向萬達借款

原本融創擬以295.75億元收購萬達13個文旅項目91%股權，現在成本增加至438.44億元，同時，融創無需再通過向萬達借款就可完成交易。

同時，原本融創收購萬達資產包中的資金來源，有295.75億元來自萬達給它的委託貸款，這次融創無需再通過向萬達借款就可完成交易。

根據三方協議，融創以438.44億元收購西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目的91%股權，並由交割後項目承擔現有全部貸款約454億元。

王健林表示，通過此次轉讓，融創得到13個萬達城，4800萬平米、分佈在一二線城市的低成本銷售物業，使融創財報合併收入和利潤大漲，兩年內，可助力融創進入房地產企業收入前兩名。

「此次融創同意不收購萬達酒店物業並增加收購金額，整體交易還是划算。融創無需通過萬達借款就可完成交易，使交易過程簡化。今天融創已將首筆150億支付給了萬達商業。」王健林說。

孫宏斌除了表示與萬達合作的文旅項目資產包的溢價可以接受外，再次強調了融創的充裕資金和風險控制能力。

他表示，融創有很強的風險控制意識，非常重視風險管理。融創在上半年的銷售業績為1100多億，截止2017年6月30日賬面有900多億現金，下半年7月份回款會超過200億，其他月份回款都會超過300億元，全年將有超過3000億的銷售額，會有充足的現金流。我們也會繼續控制好負債率，管理好我們的現金流，讓融創的運營和發展保持健康良好狀態。

這裡重申下萬達與融創同意交割後文旅項目維持「四個不變」：

1、品牌不變，項目持有物業仍使用「萬達文化旅遊城」品牌；

2、規劃內容不變，項目仍按照政府批准的規劃、內容進行開發建設；

3、項目建設不變，項目持有物業的設計、建造、質量，仍由萬達實施管控；

4、運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。

資料顯示，融創本次取得的13個萬達文化旅遊項目，分佈在一二線城市的熱點區域板塊，總建築面積合計為5897萬平方米，其中可售面積約為4970平方米。據機構測算，即便加上項目貸款，以融創收購價格438.44億元折算，可售面積每平方米土地成本也不超過2000元。而據透露，目前文旅地產項目賬目現金還有約300億元，未來融創合併財務報表合併后，收入和利潤將大幅增長。

王健林正視資產負債問題

王健林表示，7月10日，萬達商業和融創簽訂了初步框架協議，今天萬達融創和富力三家簽署了新的三方戰略合作協議。不管是從企業戰略、還是商業邏輯看，三方都是贏家。萬達肯定是贏家。通過這次轉讓，大幅減少負債，收回巨額現金。本次協議簽訂還標誌著，不僅萬達商業已走上「輕資產」品牌經營，萬達文化旅遊也走上「輕資產」品牌經營之路。目前，能靠商業中心和文化旅遊品牌管理實現規模利潤恐怕只有萬達。

最後，王健林又講了幾句大家感興趣的話題——萬達商業的負債問題。

「絕大多數是真關心，但也有極個別是真造謠，唯恐天下不亂。萬達商業全部平台直接就業近200萬人，間接就業超一千萬人，每年新增就業佔全國2%，成語講損人利己，我實在看不出造謠者損萬達利在何處。要明確一個經濟學概念，房地產企業的負債不等於借債，因為商品房預售算負債，只有竣工后才能轉為收入，從這個意義講，預售額越大，負債越多。」王健林說。

王健林今日正式公布了萬達商業借貸情況：本次轉讓后，萬達商業貸款加債券近2000億，萬達商業賬面現金1000億(不含13個文旅項目賬面現金300億)，加上本次轉讓收回現金680億(含回收往來款)，現金共計約1700億。萬達商業決定清償大部分銀行貸款。萬達商業還有1300億銷售物業存貨，全部賣掉也可以收回幾百億。到年底，萬達商業持有3300萬平方米商業物業，2018年租金超過330億。今後5年，預計萬達商業租金年均增長20%左右。「萬達商業究竟經營的好不好，大家可以自行判斷。」他說。

新主角富力地產是什麼來路？

公開資料顯示，廣州富力地產股份有限公司成立於1994年，總部在廣州，註冊資金8.06億元。該公司於2005年7月在香港聯交所主板上市，首個交易日成交量即達到617萬股，總成交額約6863萬港元，市值超200億港元，成為在香港H股上市集資額最高的內地民營企業；2006年5月，躋身香港上市公司市值最高的200家之列，成為首家被納入恆生企業指數的內地房地產開發企業。

作為此次併購案的又一主角， 富力地產目前的財務狀況備受外界關注。

其年報顯示，截至2016年底，富力地產資產總額2263.68億元，同比增長23.25%，其中流動資產佔78.78%。在流動資產中，貨幣資金佔比較大：截至2016年底，公司貨幣資金為459.69億元，較2015 年底增長115.98%。

相比來看，富力地產此次用來收購萬達77家酒店的199.06億元，對其而言確實不是什麼「大數目」。

據了解，此次並非富力地產第一次與萬達合作。

去年12月，萬達商業曾與富力簽訂戰略合作，宣布從2017-2021年，雙方每年合作開發5個萬達廣場，5年投資300億元，共開發25個萬達廣場。富力負責投資、建設，萬達負責規劃設計、招商運營及部分投資，項目仍使用萬達廣場品牌。

根據房地產測評中心的數據，富力地產2016年全年銷售金額651.3億元，在國內各大房企中排名第19位。

今年7月初富力地產公告稱，公司今年上半年合計銷售年總金額達388.1億元，合約銷售總面積約294.37萬平方米，與去年同期相比，銷售收入和銷售面積分別上升30%和21%。

以此測算，富力已完成全年協議銷售730億目標的53%。規模擴張較為緩慢，也成為富力地產近年的常態。數據顯示，2012-2016年間，富力地產協議銷售額分別為322億元、422億元、544億元、544億元、608.6億元，增速不算突出。

其年報還顯示，公司去年實現營業額537.3億元，同比增長21%；全年實現凈利潤67.56億元，同比增長20%。

不過，富力地產2017年一季報顯示，該公司一季度實現營業總收入46.54億元，同比減少91.35%；實現歸屬於母公司所有者的凈利潤約2.29億元，同比下滑96.75%。

事實上，富力地產一直以來都對經營酒店興趣濃厚。目前，該公司與全球著名酒店品牌凱悅集團、萬豪集團、洲際集團等均有合作，並且富力地產也是萬豪國際集團在最大的合作方。

值得注意的是，2016年富力地產在酒店營運方面虧損1.83億元，2015年虧損1.67億元。

富力地產表示，集團於2015年恢復A股申請上市計劃，將於2017年持續推進。