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房產不是財富傳承的首選

房產不是財富傳承的首選

2017417日摘自《理財周刊》

百姓搶房,政府限購,中心城市上演了一場以房產為核心的財富「攻防戰」!一些富裕家庭手握幾套房產,還四處打探新房開盤的價格信息。更有甚者,少數家庭應對政府限購不惜「離婚買房」,逼得政府不得不出台限制「離婚」的政策,令人啼笑皆非。

我在去年6月的《金石良言》專欄中寫過,樓市已經進入「房以人貴」的階段,豪宅價格還將再創新高,北京、上海、深圳的天價豪宅還將上漲!但這絕非購房建議,而是建議人們逢高拋售投資性房產。理由是:1.豪宅天價是「房以人貴」,並非普通住宅市場的參照;2.每幢豪宅的成交背後就是一個鬼城或鬼區的誕生;3.豪宅天價定迭創新高的「推手」是奢侈品定價,顯要性消費和信用資產價。因此在豪宅價格上漲的瘋狂中,普通住宅的價格隨風上漲正是人們伺機拋售投資性房產的最佳時刻!樓市的瘋狂在行為金融學的概念中屬於「非理性繁榮」,儘管無人能夠準確預測「非理性繁榮」何時轉化為「斷崖式下跌」,但可以預言的是:該來的遲早會來,出來混的,總得還!這絕不是危言聳聽,而是醒世恆言。古今中外,城市化進程中的樓市瘋狂幾乎都以「斷崖式下跌」收尾。迄今為止,韓國樓市可說是唯一的例外,首爾富人區的房價在瘋狂上漲之後居高不下已達10年之久,「鳥叔」還在騎馬舞的節奏中唱著「江南Style」!

城市房產有三重屬性:住--售。我曾經講過,中心城市核心區房產的剛性需求是「致富需求」,特別是在城市化空間稀缺的區域,貨幣化的交易市場會將空間的溢價轉化為房價的上漲,從而形成房地產驅動型家庭資產配置。家庭財富以房產為主,目前約佔家庭財富的四分之三,是典型的房地產驅動型資產配置。然而在城市化完成之後,大規模的人口流動會突然消失,房產的投資屬性隨之遞減乃至完全消失,相對於居住和保值的需求而言,城市房產供過於求的狀態就會浮出水面,投資性房產的售賣越來越難,甚至出現瘋狂拋售卻無人接盤。

有人會說我家房產貸款很少,賣不出去就傳給下一代吧。非也!19871989年我在哈佛大學研修時曾住在一個美國人家裡,有一次和房東聊天,他問我:「你知道每天給你送報紙的年輕人是誰嗎?」我說不知道。房東說,他就是范德比爾特家族的第四代,房產都被政府收走了,如今只能靠送報紙補貼生活費!

范德比爾特是美國的鐵路大王和金融大鱷,去世前留給家族成員一個碩大的莊園,佔地數千英畝,其中最大的一幢豪宅有250多個房間,其餘財產除部分現金之外都捐贈了。范德比爾特在遺囑中約定家族房地產永遠不賣!但萬萬沒有想到的是,這份遺囑讓他的後代一貧如洗。因為美國當時既沒有房產稅也沒有遺產稅,而在他去世后,房產和遺產「兩稅」相繼開徵,且必須繳納現金。范德比爾特家族的第三代不善於經營,最後只能被迫接受政府安排的貸款支付「兩稅」,全部家產到第四代就被政府收走了,美其名曰「捐贈」家族莊園作為旅遊勝地,這就是著名的「羅德島」莊園,美國「鍍金時代」的超級富豪家族僅延續了130多年。

房產和遺產「兩稅」是遲早要開徵的,所以歐美家族財富傳承的主要方式是信託和保險,房產投資可以賺錢但很難傳承財富,而房產投資的高回報也只是在城市化的特定歷史時期才會發生。傳給下一代的房地產未必是財富,還可能是負擔,因為下一代未必選擇生活在祖先的故土,此外將可能支付高額稅費。

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