房產不是財富傳承的首選

2017年4月17日摘自《理財周刊》

百姓搶房，政府限購，中心城市上演了一場以房產為核心的財富「攻防戰」！一些富裕家庭手握幾套房產，還四處打探新房開盤的價格信息。更有甚者，少數家庭應對政府限購不惜「離婚買房」，逼得政府不得不出台限制「離婚」的政策，令人啼笑皆非。

我在去年6月的《金石良言》專欄中寫過，樓市已經進入「房以人貴」的階段，豪宅價格還將再創新高，北京、上海、深圳的天價豪宅還將上漲！但這絕非購房建議，而是建議人們逢高拋售投資性房產。理由是：1.豪宅天價是「房以人貴」，並非普通住宅市場的參照；2.每幢豪宅的成交背後就是一個鬼城或鬼區的誕生；3.豪宅天價定迭創新高的「推手」是奢侈品定價，顯要性消費和信用資產價。因此在豪宅價格上漲的瘋狂中，普通住宅的價格隨風上漲正是人們伺機拋售投資性房產的最佳時刻！樓市的瘋狂在行為金融學的概念中屬於「非理性繁榮」，儘管無人能夠準確預測「非理性繁榮」何時轉化為「斷崖式下跌」，但可以預言的是：該來的遲早會來，出來混的，總得還！這絕不是危言聳聽，而是醒世恆言。古今中外，城市化進程中的樓市瘋狂幾乎都以「斷崖式下跌」收尾。迄今為止，韓國樓市可說是唯一的例外，首爾富人區的房價在瘋狂上漲之後居高不下已達10年之久，「鳥叔」還在騎馬舞的節奏中唱著「江南Style」！

城市房產有三重屬性：住-租-售。我曾經講過，中心城市核心區房產的剛性需求是「致富需求」，特別是在城市化空間稀缺的區域，貨幣化的交易市場會將空間的溢價轉化為房價的上漲，從而形成房地產驅動型家庭資產配置。家庭財富以房產為主，目前約佔家庭財富的四分之三，是典型的房地產驅動型資產配置。然而在城市化完成之後，大規模的人口流動會突然消失，房產的投資屬性隨之遞減乃至完全消失，相對於居住和保值的需求而言，城市房產供過於求的狀態就會浮出水面，投資性房產的售賣越來越難，甚至出現瘋狂拋售卻無人接盤。

有人會說我家房產貸款很少，賣不出去就傳給下一代吧。非也！1987～1989年我在哈佛大學研修時曾住在一個美國人家裡，有一次和房東聊天，他問我：「你知道每天給你送報紙的年輕人是誰嗎？」我說不知道。房東說，他就是范德比爾特家族的第四代，房產都被政府收走了，如今只能靠送報紙補貼生活費！

范德比爾特是美國的鐵路大王和金融大鱷，去世前留給家族成員一個碩大的莊園，佔地數千英畝，其中最大的一幢豪宅有250多個房間，其餘財產除部分現金之外都捐贈了。范德比爾特在遺囑中約定家族房地產永遠不賣！但萬萬沒有想到的是，這份遺囑讓他的後代一貧如洗。因為美國當時既沒有房產稅也沒有遺產稅，而在他去世后，房產和遺產「兩稅」相繼開徵，且必須繳納現金。范德比爾特家族的第三代不善於經營，最後只能被迫接受政府安排的貸款支付「兩稅」，全部家產到第四代就被政府收走了，美其名曰「捐贈」家族莊園作為旅遊勝地，這就是著名的「羅德島」莊園，美國「鍍金時代」的超級富豪家族僅延續了130多年。

房產和遺產「兩稅」是遲早要開徵的，所以歐美家族財富傳承的主要方式是信託和保險，房產投資可以賺錢但很難傳承財富，而房產投資的高回報也只是在城市化的特定歷史時期才會發生。傳給下一代的房地產未必是財富，還可能是負擔，因為下一代未必選擇生活在祖先的故土，此外將可能支付高額稅費。