房產稅，聽說你要來，房價又漲了

2011年1月12日下午碰到一老兄，感嘆手中一點余錢放著心慌。我 很詫異：你還沒買房啊？這位老兄很早就說要買房，一直沒有出手。他 說，再看看房產稅能不能降點房價。我說，別指望了，房產稅只能助漲 房價！

事實上，房產稅還沒正式開徵，只對增量房徵收的「末班車心態」已 經在助漲上海房價。《東方早報》的消息說，受房產稅出台傳言的影響， 買賣雙方的交易周期較往常縮短了不少。據21世紀不動產上海銳豐錦繡滿 堂分行經理介紹，該分行近期成交行情明顯偏向單價在4. 5萬元/平方米左 右的高檔房源，以及面積在150 ~300平方米的大面積房源，這類購房者占 據了近期分行上門客戶的八成以上。21世紀不動產上海區域中心最新統計 顯示，2011年1月1日至9日期間，上海全市新建商品住宅成交均價達 2.12萬元/平方米，較2010年6月同期提髙了 5. 8%。

即使像重慶那樣宣布對存量房也征房產稅，它也不可能「逼退」房價上漲的勢頭。根據任志強的估算，七折八扣，當前城市真正的純商品住房的總存量大約只佔全部城市住房存量的25%左右。其中144平方米以上的住房或者價格達到平均價格3倍以上的住房，又是一個小得多的比例。這麼小的徵稅比例，1%左右的稅率，不可能引發住房持有者潮水般拋售房屋進而引發房價下跌。而我們要面對的是每年平均1%以上、大城市髙達3%以上的城市化人口增速。更何況，今天的房地產投資者要面對的是每年10%甚至更髙的實際通貨膨脹率（年均貨幣增量達到V7%以上），人們甚至全款買房，也要用它來抵禦通脹。1%的房產稅和10%以上的通脹，根本不是一個重量級的較量！最終結果是：與歷史上幾乎所有增加房

屋持有和交易環節稅費的結果一樣，增加的持有稅費最終又以房租、房價的形式轉嫁給買方或承租方。房產稅只會推髙房價。

另外，房產稅是直接稅種，它對政府徵稅和用稅的公平性、透明度都提出了直接的、很髙的挑戰。即使稅率不髙，稅額也相當可觀，不像個稅 那樣被代收且稅額相對較低。如果徵稅與用稅的公平和透明度都沒有得到 很好解決，貿然徵收房產稅，政府與納稅人尤其是與作為社會中堅力量的 房屋持有人的矛盾有可能會被大大激化。

目前，如何對存量房進行統計與評估，就是一個難題，更別說如今的 城市房屋，品類繁多身份複雜。有政府免費或極其廉價劃撥土地建的各類 福利房，有拆遷安置房，有歷史上民眾「征了國家的地」在上面蓋並且幾 代人慢慢更新換代的棚戶房，有大量新時期以來在農村集體土地上蓋的小 產權房，還有一部分是土地招拍掛以後通過有償出讓70年或四五十年土地 使用權蓋的商品房。在這各種身份的住房裡面，最應該徵收房產稅的，是 那些沒有繳納土地出讓金、甚至沒有繳納一分錢稅費的房屋。但現實的制度設計，恰恰是那些已經繳納巨額土地出讓金和巨額稅費的商品房，其中 的那部分「豪宅」要重新再繳房產稅！

鑒於徵稅的基本理論及公平問題沒有解決，明智的政府對它極其謹 慎。據悉，之前上海上報的方案，就因「太軟」被中央退回，後來上海同 時上報三個方案，供中央決策部門選擇。但重慶顯然要嚴苛、堅決得多。 更富裕的上海更寬，更窮的重慶更嚴，後者顯然是只顧政府稅收不顧百姓休養生息，能堅持多久令人懷疑。五嶽散人放了句狠話：普適征 稅，這個稅就是斷頭稅。飲鴆止渴只能喝死自己。個人，別指望房產稅降房價；於政府，房產稅要慎之又慎。