史上最強殺招！斷絕所有炒房可能！萬科宣告迎接樓市下跌！

一

北京10天出台9政策嚴控樓市

冒頭就打，斷絕所有炒房可能

10天內，北京市第九次出台樓市調控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學位劃分……緊接著配以嚴格的突擊檢查，「幾乎斷絕了所有炒房的可能」。

從北京樓市政策出台的模式來看，符合此前新華社報道的各地正在探索建立和實施的調控「冒頭就打」機制，所有措施均是因應形勢變化升級調控措施機制的表現。

不僅如此，監管部門正在將核心一二線城市的外溢市場納入調控範圍。3月17日，北京發布樓市調控新政后，環北京地區的河北省廊坊市、保定市、張家口市等不同程度的跟進。核心一二線城市的外溢需求正在被限制，外來政策也不再給外溢需求留空間。

繼北京出台史上最嚴限購政策后，廈門也紛紛開啟限購模式。

最新的調控政策堪稱史上最嚴，且不但嚴還嚴出了新意！

24日，二線城市中房價最高的廈門發布了樓市調控新舉措，在嚴格執行2016年10月5日住房限購政策基礎上，廈門市本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房；通過贈與方式轉讓住房后，再次購買住房需滿3年；新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易。

財經評論員原上草在牛爺財經中表示，

這個限制買賣，比提高房價買賣成本還要命，此前，上海等地出台了未滿5年，增加交易成本，提高稅費的措施，但畢竟只是增加成本，很多炒房客還是不在乎的。而廈門這一次，是直接不讓你買賣。這招殺傷力太強，直接剝奪你的買賣自由，萬一缺錢很著急了，也不能買賣，這對炒房客會是致命打擊。

這意味著，在這兩年廈門房價上漲時期鑽進去的炒房客，都會傻眼了。

這輪限購打擊已經不是做做樣子，力度之強前所未有，強到為了打擊投機炒房，連改善型需求和剛需也一併弄死，就差直接把房地產交易市場關閉了。打壓都打到這個份上，如果這是泡沫，那也是我見過最硬的泡沫。

二

3月26日，將是樓市的一個歷史性轉折點！

因為那股推動房價上漲的最主要力量，開始退潮。

今天，周小川行長在海南博鰲的演講上，講出了非常重要的話，可謂一字千金：貨幣政策寬鬆已到達周期的尾部！

周小川還表示：有人說，寬鬆的貨幣政策製造了通脹和資產泡沫。這其實不是預期的後果。載舟者水，載房價者貨幣之波。周小川這番表態，雖然是針對全球來說的，但聽話聽音，這或是周行長借他人酒杯、澆自家塊壘，可視為對的房地產市場隔空喊話！

回顧歷史，改革開放后的三次大的銀根緊縮。

第一次是1983年，那時錢存在銀行，要給儲蓄所的主任送禮，才能取款幾千元。這次經濟通縮，涉及到第一次的財政赤字，直接引發了莫干山會議。的經濟學家，第一次知道了貨幣擴張的妙處。

第二次是1993年。導火索是朱下令徹底解決海南房地產問題，一夜之間，全國樓市破產。當時，海南房地產瞬間毀滅，只逃出了潘石屹等幾人。

第三次是2003年。當時剛剛加入WTO，外貿行情火爆，各種生產資料極度緊張，例如鋼鐵，電力等。上海那時候都缺煤炭。眼看大通脹要來了，咣當，貨幣緊縮了。這次緊縮，出現一個奇葩，上海房價超過北京。歷史上也就這一次。

水漲船高，水落石出！貨幣政策的轉向，可謂讓房價下降的釜底抽薪之策！可以想見，一旦央行的銀根收緊了，市場上錢就少了，漂浮在河流之上的各類資產價格，自然就隨之下降。

三

萬科正式宣告：準備迎接樓市下跌！

3月26日夜，萬科公布了2016年報。在年報中，萬科表示對國家的樓市調控政策「感到欣慰」，已經對12個城市的13個項目計提了「跌價準備」。

也就是說，萬科已經做好了準備，迎接即將到來的房價下跌！

萬科在年報里說：

報告期內，項目存貨跌價準備為 13.8 億元，較 2015 年底增長 82.3%，原因在於部分城市房價、地價持續調整、公司基於審慎的財務策略，對仍存在風險的項目計提存貨跌價準備。具體情況如下：

本年計提的存貨減值準備，考慮遞延所得稅因素后，影響本報告期稅後淨利潤 6.7 億元，影響歸屬於母公司股東的凈利潤 5.4 億元。

通過上述表格，我們可以清晰地看到，被萬科「不太看好」的城市有12個，分別是：煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮江、寧波、撫順、大連、南通、南充。

這12個城市中只有寧波、大連是二線城市，其他都是三線城市或者四線城市。

這些城市要麼是人口增長緩慢（比如南充、鎮江），要麼是經濟處於調整期（比如東北的三個城市），要麼是樓市庫存量大（比如寧波、南通），要麼是前期漲幅太大仍然在調整之中（比如溫州），要麼位於胡煥庸線以西（烏魯木齊）。

但如果你認真閱讀年報，就會發現不是所有位於上述城市的項目，都計提了跌價準備，比如另外幾個大連的項目就沒有計提。所以，還有項目自身的問題。

上圖是大連計提跌價準備的「海港城」的位置圖，可見距離大連中心城區比較遠，超過了50公里。

但也有很多樓盤位置並不偏，甚至位置還很好，比如煙台的「海雲台」（圖中紅圈的位置）：

寧波的「萬科城」位置也不算很差：

南通的「金域藍灣」位置也不算差：

對於樓市調控，萬科在年報中這樣評價：

當 2016年10月，國家對部分熱點城市出台針對性的調控政策時，我們有充分的理由感到欣慰，這一次調控是及時的，也是完全必要的。讓過熱的市場適度降溫，對穩健經營、有志於長期發展的企業來說，無疑是一個利好。

一直以來，萬科堅持「為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子」。我們始終認為，房屋應該回歸居住屬性，房地產應該回歸實業屬性。面對市場的又一次亢奮，我們更應該不忘初心。

2016年，萬科實現了業務收入2400億元（見下圖），歸屬於上市公司股東的凈利潤210.2億元（增長16%），每股收益1.9元，每股凈資產10.28元，市場佔有率3.1%；全年交付住宅21.4萬套，創下歷史記錄。年末，萬科持有的現金達到了870億元。

對於樓市形勢的判斷，萬科是這樣說的：

短期來看，市場環境依然複雜。熱點城市和三四線城市持續分化，土地市場的調整滯後於住宅市場，以及行業自 2016 年底以來的去槓桿趨勢，都加大了企業經營的不確定性。

長遠來看，房屋回歸居住屬性是大勢所趨。

結語

2017年將載入歷史的年份。一聲炸雷，貨幣政策風向已變，樓市風暴或將隨之而來！

這是一件好事。

別忘了，最近山東水滸故地發生的那個案子，有一個讓人難過的巧合，那就是借高.利.貸的，是搞實體經濟的，而放高.利.貸並且施暴的，是房地產老闆。實體企業的老闆，慘敗於房地產的老闆，這真是一個令人不安的隱喻！

無數這樣的中小民營企業，構成了實體經濟最真實的寫照。他們很難獲得信貸支持，他們不得不承擔高昂的融資成本，他們兢兢業業經營公司很多年，不如北京的一套房子升值多。

但請我們不要忘記，恰恰是這些民營中小企業的存在，才讓無數最底層的人民，擺脫一輩子躬身黃土的命運。也恰恰是這些企業家，成了穩定社會金字塔基的中堅力量。

現在一線二線城市房地產這一片高燒，根本不是國家的政策本意。如果聽任房地產高燒不退而不施以針砭，等到投機的力量耗盡、實體經濟寂寞成殤，到那時，再怎麼幡然醒悟，再怎麼痛心疾首，都悔之莫及！

去槓桿、脫虛向實，勢在必行。