樓市調控打補丁：13城已發布「限售」政策

3月25日廈門市商品住宅「限售」政策的出台，標誌著新一輪樓市調控加碼的展開。

據統計，截至4月12日，包括廈門在內的13個城市先後出台了樓市「限售」政策，包括福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、成都等城市。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，4月10日銀監會發布了6號文《關於銀行業風險防控工作的指導意見》，提出對十大類風險的具體防控要求，「限售」政策正是防範系統性風險的實施手段。

張宏偉進而指出，過去一年樓市升溫使大量投資投機者進入房地產市場，全國住房貸款交易金額佔比升高，金融槓桿持續擴大。「限售」政策的邏輯在於防控系統性金融風險，將金融風險鎖在賬面上。

「在經濟周期和房地產周期處於下行階段時，限售政策鎖定了房地產資產的價格，防止其貶值，進而防範系統性金融風險的爆發。對於樓市來說，限售政策將部分購房需求後置，防止投資客集中拋盤。」張宏偉解釋道。

遏制槓桿

一個事實是，2016年各城市樓市升溫，吸引大量投機投資者進入。同策諮詢統計顯示，2016年南京商品住宅銷售額較2015年漲幅達28%，深圳2016年商品住宅銷售額較2015年漲幅高達60%。

在此期間一些個人投資者「加槓桿」入市的行為，使個人按揭貸款比例急速上升，2016年全國個人按揭貸款總額達24402.94億元，較2015年呈現近一半的增長。而2016年主要金融機構人民幣新增貸款中，個人住房貸款及房地產貸款增速分別達86%、58%。

中梁集團品牌文化中心負責人郭憶分析道，當前部分三四線城市樓市確實在高位運行。從拿地來看，有的地方面粉已持平甚至貴過麵包，開發商拿地與否成為兩難問題。也因此拿地呈現「鬥地主」或合縱連橫趨勢。

「『鬥地主』就是自己之前拿的地價高，只要把後面的地價『抬高』，自己就安全了；新地主拿了地，日子並不好過。最近上海出台招拍掛的申報條件，通過評分機制，決定入場開發商。這個若是在重點城市實行，基本已經從土地端讓市場競爭絕對白熱化。」

正如另一名三四線房企人士所言，中小型房企沒有了生存條件，就只能等待被收併購。房地產行業的馬太效應或許與政策層面互為推手。

「我們都覺得是最後一輪成長突破的機會了。」郭憶指出，當下的情形是：有志向的中小房企相當拼，因為大家沒有退路，「和大象共舞，你必須爬到大象背上去跳，不能被踩死。不能在三五年做到千億以上的全國布局的上市企業，越往後越危險」。據其透露，中梁集團今年基本銷售目標為五百億，公司未來在一二線城市也將有戰略動作。

在交易環節上，限購、限貸政策本質上抑制了需求端，加高購房人門檻，抑制部分購房需求和投資投機需求。而限售政策本質上是抑制了房產供應端，抑制投資購房者倒賣房屋從中獲利行為。分析人士認為，限購、限貸政策主要衝擊的是房地產開發企業，而限售主要衝擊的是自持賣房人群。

張宏偉觀察發現，限購、限貸政策執行期相對較短，一般為1-2年；限售則一般為2-3年。

他認為，本次「限售」政策在時間上的設定主要有兩個目的：將活躍的樓市需求凍結並後置，避免快進快出的樓市投資投機炒作行為；為樓市後續政策調整爭取更多時間，尤其是樓市長效調控機制相關的準備措施，如房地產稅立法、不動產登記等。

防範風險

為了防止系統性金融風險的爆發，在大部分業內人士看來，出台限售非常有必要。

據同策諮詢預測，限購城市成交量平均市場周期長度37-38個月。2017年7月是市場整體成交量最近的一個波谷，之後會開始反彈；2017年7月至2019年2月為成交量的整體向上周期。限購城市成交價格平均市場周期為32-33個月，2018年1月是市場整體價格最近的一個波谷，之後市場開始反彈，2018年1月至2019年5月為價格的整體向上周期。

同策諮詢研究部認為，本輪調控城市成交量周期波動呈現「U」型曲線：各大城市銷售面積波峰自2015年7月開始出現，主要集中在2015年9月-2016年3月，本階段的成交量高峰基本已經過去；銷售面積波谷自2016年6月開始出現，主要集中在2016年10月-2017年9月，未來一年內大多數城市將迎來市場成交量波谷。

張宏偉指出，商品住宅在未來2年左右時間段處於價格下行周期，「限售」政策時間與下行周期時間相匹配。此外，重點城市投資客會轉移到的核心區域商辦物業產品方面，實現非住宅產品的去庫存效果。

據統計，2014年三季度以來商業銀行的不良貸款率上升最為明顯，在金融風險上升的背景下，銀行對房地產開發企業貸款有所管控，部分銀行已經調整中長期開發貸為短期開發貸。據同策提供的數據，商業銀行實際不良貸款率已達到5%-6%，非常接近系統性金融風險爆發的界限7.5%；2016年四大銀行房地產貸款總額佔總貸款額的比例保持在30%左右。

張宏偉指出，若去年10月份集中出台調控的20個城市當中今年市場仍然存在反彈情況，「限售」極有可能成為這些城市的「補丁」政策，發揮抑制投資投機的作用，為樓市降溫。

結合周期模型判斷，張宏偉認為目前多地出台限售政策的時間點應該處於樓市商品住宅銷售價格上行周期，即在2019年前三季度，更多城市會列入政策「補丁」行列。