世聯行：受益集中度提升 買入評級

[摘要]

上半年業績預增上修至30-50%，互聯網+與金融業務超預期公司發布公告，上半年歸母凈利潤約2.6-3億元，同比增長30-50%，大幅好於公司之前預計的0-30%的增長。公司披露業績變動的原因為：①互聯網+業務發展迅速，收入規模快速增長，同時毛利率同比有所提升；②金融業務進展順利，業績情況好於預期。

A股房地產服務行業細分龍頭，五項業務全面開花公司是境內首家登陸A股的房地產綜合服務提供商，至今擁有71家分支機構，服務遍及全球19個國家及172個城市。截至2016年末，公司各項業務持續增長：①房地產交易服務：銷售套數突破50萬套，銷售過百億的公司突破20家，突破200億的公司增至9家；存量業務實已布局25個城市，168個社區，開設101個4S店；②互聯網+：

順利完成105個城市的服務布局，全國在執行項目848個，實現營收同比近翻番；③資產管理：順利完成業務重組，形成諮詢顧問、工商物業運營和物業管理三大服務內容；④金融服務：升級開發出滿足8類場景客戶需求的12項信貸產品，為從單一產品向綜合產品體系轉型；⑤長租公寓：業務快速上量，落地20個城市，世聯紅璞全國簽約間數超過2萬間，基本覆蓋核心一二線城市。

祥雲戰略有效推進，「入口」、「場景」、「服務」三大領域持續延伸截至2016年末，公司推行以「服務、入口、開放、平台」為核心的「祥雲戰略」3年以來，三大領域都有了極大延伸。

「入口」—①新房交易：在全國172個城市共計1946個銷售案場，覆蓋的新房房源數量超150萬套；②存量社區：進入20個城市，鋪排社區管家網點168個；③公寓業務：

在全國20個城市全面展開，簽約超過2萬間，開業運營近5000間，與1.5萬多名璞客建立了聯接；④工商物業：管理資產規模超2500億，運營管理服務面積超1000萬平米。

「場景」—公司的核心資產，公司業務場景已經從過去傳統的新房案場（線下交易場景），陸續延伸至房聯寶（O2O交易場景）、社區管家（存量交易和服務場景）、公寓門店、公寓開放平台、以及聯合辦公等工商不動產管理和運營場景。

「服務」—世聯房聯寶（電商）：進入全國105個城市，超過1000個項目，聯接了全國700餘個開發商，逾5萬個中介門店，50餘萬經紀人，以及超過10萬的臵業客戶。

2017年長租公寓目標籤約10萬間，遠期100萬間，直指增值服務據3月29日投資者關係表，公司長租公寓以「聚焦整收，適當涉入集中式散收」的發展策略開展，2017年目標是20個城市，簽約10萬間，遠期目標100萬間，以形成規模效應，從而有效疊加增值服務。參照日本對標公司愛博樂（ABLE），租金差收入只佔總收入的40%，其餘60%的服務收入主要來源於增值服務，增值服務是公司未來的方向。

受益於行業集中度提升，維持「買入」評級截止2016年末，公司前五大客戶銷售額佔比為15%，客戶包括恆大、萬科、保利、華僑城等龍頭公司，隨著龍頭公司的市場集中度快速上升，作為代理銷售服務為主業的世聯行將顯著受益，預計17-18年EPS為0.46/0.56元對應PE為17.9/14.6X，維持「買入」評級。

風險：若房地產行業調整幅度及政策調控嚴厲程度超預期，導致公司代理銷售額大幅下滑。