房地產投資信託基金 (REITs)

房地產投資信託基金的英語簡稱叫做REITs，意為Real Estate Investment Trusts。今天這篇文章就來為大家普及一下有關該金融產品的知識。

作為一個門外漢，我們可以這麼理解房地產信託基金。假設政府宣布，在接下來的二十年將大力開發東海某個小島（我們就叫它桃花島吧）的旅遊業。可以預見的，將會有越來越多的遊客去該島上觀光，購物和消費。因此，在島上靠近沙灘的幽靜處建造一個度假酒店，可能會有不錯的生意。

很多人都想投資桃花島的酒店。但是建造一座豪華的五星級酒店需要很大的初期投資。同時，在酒店建成之後，也需要專業化的團隊去進行管理。作為一個資金量十分有限的個人投資者，他是很難實現自己投資這種高檔酒店的願望的。房地產投資信託的誕生，就能巧妙的解決這個問題。

不同類型的房地產信託的結構不太一樣，我這裡舉一個比較簡單的例子幫助大家理解這個概念。

上圖顯示的是一個比較簡單的房地產信託基金（REITs）的組織結構。在圖的正中央是房地產信託（REITs）。該信託基金的資金來自於基金持有人（股東）。信託基金會指定一個REITs管理公司。管理公司相當於一個基金經理，其工作是管理該房地產信託基金，並向其股東徵收管理費。

通過REITs，管理公司會去選擇購買或者投資一些房地產項目。可供投資的房地產項目範圍很廣，可以是住宅房產（比如公寓），零售房產（比如購物大廈），商務辦公樓，酒店，廠房和倉庫，等等。

如果管理得當，這些房地產投資項目會產生一定的現金流回報（比如租金）。在扣除了相關的費用后，REITs會向股東定期發放分紅。

一般來說REITs的分紅率要比普通股票高。這主要是因為在政府的規章制度里，REITs和房地產公司的最大區別之一就是分紅率的高低。以新加坡政府的法律為例，如果新加坡註冊的REITs想要享受到政府相關的減免稅好處，那麼它每年就需要以紅利的形式派發至少90%的凈利。如果派發的紅利不到凈利的90%，那麼該實體就會被歸類為房地產公司股票，而非REITs，也無法享受紅利不上所得稅的好處。由於REITs派發的紅利比較高，因此頗受那些喜歡定期收到現金流的投資者的歡迎。

目前（2017年4月），美國的REITs分紅率平均為4.1%左右，比十年期的國債利率（2.3%)要高一些。一些年紀比較大的投資者，傾向於從投資中每季度定期領取現金紅利，那麼REITs就是一個可以考慮的投資標的。

2016年8月，標準普爾公司宣布將REITs歸類為一個新的行業（GICS中第11個行業）。在這一變化被實施后，我們應該會看到更多的REITs以及追蹤REITs的ETF上市，給予投資者更多的投資選擇。

從投資者的角度來看，去投資海外的REITs，主要有以下一些好處：

1）投資門檻低。一般來說，傳統意義上的房地產投資所需要的資金額都比較大。在任何一個大城市，一套兩室一廳，或者三室一廳，至少需要幾十萬美元，往上的話幾乎沒有上限。而如果我們購買REITs的話，幾百或者幾千美元都可以實現。

2）多元分散。如果我們在海外購買一套房子，那麼該房子的價值很大程度上取決於當地的經濟，房子周圍的環境以及房子本身的維護程度。有很多微觀因素會直接影響房子的價格，比如該居住區的學校質量，治安環境，鄰居素質，交通便利等等。

但是如果投資大型的REITs或者追蹤房地產指數的REITs ETF，那麼投資者就可以通過多元分散把這些「非系統風險」分攤掉。在REITs和REITs Index ETF在被發明以前，普通個人投資者無法實現這樣的多元分散。

3）對沖股票風險。從資產配置角度來說，REITs追蹤的是房地產市場，對於投資者來說可以對沖股票類資產的風險。

4）省去管理時間。有過投資房產經驗的朋友都知道，在買好了房子之後，遠遠不是結束，而只是開始。一般來所，我們都不希望房子空關著，總想把房子租出去以獲取一些租金收入。但是如果房子是在海外，那麼這個過程相對來說就會比較複雜。有興趣的房客可能需要來看房，房客和房東最好見面並協商租借條例，有時候房子里的電器或者馬桶還會壞掉。而如果碰到不靠譜的房客，輕則拖欠租金，重則吸毒賣淫。這些都是令房東十分頭疼的事情。

購買REITs，相當於雇傭專業的物業公司去管理這些房產，可以省去房東很多麻煩。當然，天下沒有免費的午餐。REITs投資者也需要付出一定的成本來雇傭這些專業的服務。

5） 流動性強。在任何一個國家，買賣房地產都需要花費不少周折。從挑選房子開始，我們就需要找中介，花時間去做盡職調查，然後確定銀行估值和貸款，再請律師完成相關文件。在我們想要賣房子的時候，花的時間會更長。一般來說，能夠在3-6個月內賣掉一套房是屬於非常順利的。

但是如果購買REITs，或者REITs index ETF，投資者就像交易股票一樣，可以在市場開放的時候隨時買進賣出，要比真正交易一套房子方便很多。

當然，任何硬幣都有兩面。投資者投資REITs也會有一些潛在的缺點：

1）購買任何一個REITs，就相當於購買一支公司股票，因此需要做一定的盡職調查。如果投資者對於購買的標的不熟悉，那就相當於「瞎買瞎賣」，自然帶有一定風險。當然，要降低這類風險，也可以購買REITs指數基金，這樣就可以避免在單個REITs上栽跟頭的風險。

2）REITs相當於股票，在證券交易所上上市，因此其價格每天都會有上下波動。一些風險承受能力不強的投資者，在REITs跟著股票大盤價格一起下跌時，其「小心臟」可能會受不了。

值得一提的是，REITs到最後的價格波動幅度和事實上的房地產是類似的，但我們很多人在平時感覺不到房地產的價格波動。主要原因在於，我們的房屋並沒有在證券交易所上市，沒有人去每天給我們的房屋估價。很多房地產價格指數的更新周期為每季度，甚至每半年，因此其中很多月內的價格波動被掩蓋了。

接下來向大家分享一些規模比較大的REITs指數基金。

如果想要跨出美國，那麼投資者也可以考慮購買VNQI。這支ETF的費率相當便宜。覆蓋歐洲的REITs ETF還有IPRP和IFEU，也都可以考慮。

在2008年發生金融大海嘯的時候，美國的房地產泡沫破裂，因此REITs的價格大跌。但是在這之後，REITs的價格也開始快速反彈。

當然，過去的歷史回報不代表將來，投資者應該防止自己陷入「後視鏡偏見」的陷阱。從資產多元配置的角度來講，一個投資者應該在他的投資組合中包括一些REITs，和其他大類資產（股票，債券等）組合在一起，同時實現跨國界的國際化多元配置。在多資產，多地域的資產配置方案中，REITs佔有非常重要的一席之地。

希望對大家有所幫助。